Wat gaat er gebeuren met de sociale huur?

Naar aanleiding van een vraag in de Open draad nog even wat tekst en uitleg bij het onvolprezen lemma ‘sociale huur’. De Nederlandse sociale huurmarkt is, zoals eerder vastgesteld, een puinhoop. In Nederland kan iemand onafhankelijk van zijn inkomen gebruik maken van de sociale huur, terwijl dit woningbestand oorspronkelijk toch echt bedoeld is voor mensen met een laag inkomen. Het is heel simpel: de hele sociale huurbonanza moet behoedzaam heroverwogen worden grondig op de schop, anders wordt het woningtekort nog nijpender en de kosten voor de belastingbetaler nog hoger.

Aangezien iedereen wel structureel te weinig voor zijn huurwoning wil betalen, is er een eeuwig tekort aan sociale huurwoningen en wordt er vanwege ‘de vraag’ (haha!) voortdurend bijgebouwd. Hierdoor worden er veel te weinig vrije sector-huurwoningen gebouwd. Het sociale huurwoningbestand is in combinatie met de huidige regelgeving een zichzelf opblazende tijdbom.

Om dit rampscenario af te wenden, heeft de Nederlandse regering daadkrachtige stappen genomen. Nieuwe regelgeving van de  Europese Commissie noopt de Nederlandse regering ertoe eindelijk eens iets aan het obese zorgenkindje te doen. Afslanken is de enig goede oplossing. Volgens de EC mag geen enkele Europese overheid nog langer woningbouw subsidiëren zonder te voldoen aan een aantal criteria. Daarnaast zou er een inkomensgrens moeten komen om aanspraak te kunnen maken op een sociale huurwoning. Goh. Aanvankelijk zouden de regels ingaan per 1 oktober, maar pruillipjes bij belangenorganisaties maakten de knietjes van S5’er Van Middelkoop week. Momenteel is 1 januari 2011 de streefdatum.

Nu is de inkomensgrens voor een huishouden 33.000 euro bruto. Kijk, daar is sociale huur voor bedoeld! Belangenorganisaties als de Woonbond schreeuwen moord en brand. 650.000 huishouden zouden door deze nieuwe regelgeving geen aanspraak meer maken op een sociohut. Alsof dat een probleem is! Het probleem bestaat niet eens als de lieve sociale huurders niet verhuizen, want ze kunnen ze gewoon blijven zitten.

Vanwege de gestaag toenemende vraag naar vrije sector-huur zullen er meer van deze soort woningen worden gebouwd, terwijl de hoeveelheid sociale huurwoningen afneemt door de vraagbeperking. De inkomensgrens is een eerste verstandige stap naar het afslanken van het sociale huurwoningbestand.


16 reacties
  1. Als ik dit soort verhalen lees, vraag ik me altijd af hoeveel hypotheekrente-aftrek de schrijvers zelf maandelijks ontvangen. Maar nee, dat hoeft niet afgeschaft te worden, daarvoor hebben we met z’n allen op de VVD gestemd. Toch? Zodoende vind ik de verontwaardiging behoorlijk hypocriet (en selectief). Iets met een balk en een splinter…. Pak het dan allebei aan of laat beiden intact.

  2. Een eerste stap in de goede richting, okee. Maar tegelijkertijd versterkt deze EU-eis de al bestaande trend dat mensen die het getroffen hebben met hun sociale huurwoning blijven zitten waar ze zitten. Op die manier zal de doorstroming nog verder beperkt worden. Er komen geen woningen vrij en toetrders op de woningmarkt vissen achter het net.

    Een veel groter probleem met de huizenmarkt in Nederland (en daar hoor ik Willem Jan Hilderink in al zijn stukken over dit onderwerp nooit over) is dat allerlei instanties baat hebben bij deze overspannen woningmarkt. Denk aan de gemeenten die hun grond voor recordbedragen kunnen verkopen en zo de gemeentekas kunnen spekken. Denk aan de banken die prortionele provisies opstrijken voor elke hypotheek die ze verkopen. Denk aan de grondspeculatie door mensen die gokken op een wijziging van het bestemmingsplan (bouwland wordt “woonland”- en de prijs vertienvoudigt).

    De gemiddelde huizenprijs is in Nederland in amper 20 jaar tijd verdrievoudigd (!), en de lonen uiteraard niet. Jonge mensen die nu hun eerste huis willen kopen hebben helemaal niet de middelen daar voor, zoals ook Dr. Nomad al liet zien in zijn post. De druk op de sociale woningbouw is tegelijk dus ook een symptoom van een verstopte woningmarkt. Want als je niets kan kopen, dan moet je huren. Natuurlijk kun je ook huren op de private markt, maar dat aanbod is relatief beperkt en dermate duur dat het de maandelijke lasten van een koopwoning niet ver ontloopt. Dus is er veel vraag naar sociale woningen en zijn de wachtlijsten ellenlang. Uiteraard speelt ook zeker mee dat de huur voor deze woningen ver onder de marktprijs ligt – ik zal dat niet ontkennen.

    Wat moet er dan allemaal gaan veranderen? Het is lastig, omdat op de echt korte termijn er niet veel veranderd kan worden. Uiteindelijk moet er massaal gebouwd gaan worden, want alleen dan zullen de prijzen op termijn dalen naar betaalbare niveaus, maar dat kost tijd. De afgelopen tien jaar is het aantal gebouwde huizen structureel achtergebleven bij het aantal geplande huizen. Het gaat dan per jaar om vele tienduizenden woningen die niet gerealiseerd werden. Dat geeft aan dat het moeilijk zal zijn om de woningvoorraad snel uit te breiden, ondanks alle moeite die men ook van de kant van het Rijk hier voor doet.

    Ook in het zogenaamde Groene Hart moet men gaan bouwen, want juist daar is de meeste vraag naar woningen. Linkse partijen hebben dit in Nederland altijd tegengehouden, zowel op lokaal als op landelijk nivo.

    Wie moeten er gaan bouwen? Marktpartijen, maar ook de woningbouwcorporaties. Gemeenten zouden grond moeten verkopen zonder winstoogmerk. En dan niet aan projectontwikkelaars, maar rechtstreeks aan particulieren die een huis willen laten bouwen.

    Wat moet er gebouwd worden? Woningen waar de markt om vraagt, dat wil zeggen, vaker woningen met een tuintje dan nu het geval is. En meer gezinswoningen dan appartementen.

  3. @Hal Incandenza

    De HRA kan nooit de hoofdschuldige zijn van de overspannen Nederlandse woningmarkt, omdat de de HRA al veel langer bestaat dan de problemen op de huizenmarkt. Als je wilt weten waarom huizen prijzen de afgelopen twintig jaar zijn geexplodeerd mag je ook kijken naar het toegenomen aantal twee of-anderhalf verdieners, en naar wat de banken bereid zijn (waren) allemaal mee te financieren. Ook mag je kijken naar hoeveel extra mensen het land zijn binnengekomen (o.a. gezinshereniging, importbruiden, illegalen, asielzoekers, expats, -you name it), die ook allemaak gehuisvest moeten worden. Aan ons geboortecijfer is het namelijk niet te wijten dat Nederland in de richting van de 17 miljoen inwoners is gegroeid.

  4. Oké even mijn verhaal. Huur (met echtgenoot) een huis. Gezamenlijk inkomen is boven de 33.000. D.w.z. een inkomen en een uitkering i.v.m. een progressieve m.s. mijnerzijds. Huurprijs 540 euro per maand. Een oude ongeisoleerde eensgezinswoning in een gewilde buurt; koud, scheve vloeren. Sloop zou oorspronkelijk in 2006 plaatsvinden. Is uitgesteld. Duurt nu misschien nog eens 10 jaar. Had een zoggnaamde woonpas; moet je aanvragen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Had een datum in 1997; is aangepast naar 2004 ten behoeve van starters. Dus was oorspronkelijk 13 jaar oud, nu 6 jaar oud. Omdat het huis koud en vochtig is ben ik al vanaf 1997 bezig een andere, al dan niet sociale huurwoning te vinden. Sinds 5 jaar wil ik graag een woning die goed toegankelijk is met mijn handicap. Nu is het zo dat je met deze specifieke problemen een urgentie kan aanvragen, dacht ik. Niet dus. Van de WMO kreeg ik geen traplift: te duur; wel een verhuisvergoeding. Urgentie aan willen vragen: kan niet. Want wij zitten boven de 33.000 inkomen. Nu, zoek het zelf maar uit. Een hypotheek: onmogelijk. Huis wat wij zouden kunnen betalen kan hooguit 175.000 kosten. Daar zijn alleen portiekwoningen voor te koop in Rotterdam. Daar kan ik niet in met mijn handicap. Bovendien, krijg ik geen hypotheek met progressieve ms. Kortom als je boven de 33.000 euro verdient ben je een paria, kan je nergens terecht, geen instantie die je wil helpen. Je bent beter af als je minder inkomen hebt of veel meer.
    Ook deze keer heb ik op een woning gereageerd 535 euro per maand.
    Ben nummer 9 van de 10 gegadigden. Dat betekent dat de eerste 10 potentiele huurders mogen komen kijken, tegelijk, en degene die het eerste op de lijst staat mag de woning huren. Wil die het niet dan de volgende, enzovoort. U snapt nummer 9 komt niet aan de beurt. En zo ben ik al in een aantal woningen geweest, meestal zijn wij zo tussen 6 en 10 op lijst. Het is om te huilen.
    Wat ik zelf heel moeilijk vind is dat de meeste sociale, goede huurwoningen, niet in de zogenaamde woonkrant komen, die geeft de cooperatie zelf uit aan, jawel gehandicapten, asielzoekers en andere urgenten uit. Dus ik schrijf het nog maar eens neer, de meeste huurwoningen komen niet in de woonkrant, maar worden door de coorporatie zelf weggegeven.

  5. Een met name in Amsterdam meespelende spelbederver is m.i. de constructie van beschermde huur. Ik heb een zuster die al 45 jaar in Amsterdam woont waarvan 35 jaar op haar huidige adres aan de Westkant van het centrum. Sociale woningbouw uit 1906, nauwelijks aangepast, dus met houten vloerbalken met stro-isolatie, losse kachels, kortom gehorig en koud. Maar wel goedkoop; ze betaalt nu 400 euro per maand omdat de huur veel minder stijgt dan de inflatie. Zodra een huurder vertrekt, knapt de corporatie de etage op: cv-ketel, isolatie, dubbel glas. En de huur gaat navenant omhoog. De benedenburen zijn daar recent komen wonen en betalen 900 euro, waarmee de huur de grens voor de sociale woningbouw passeert en de etage dus aan het bestand sociale huurwoningen onttrokken wordt. Mijn zuster zou best wat kleiner willen gaan wonen, en wat geriefelijker, maar ze zou wel gek zijn als ze dat deed. Haar pensioen is bescheiden. Bovendien is elders niet eens een sociale huurwoning te vinden. Daar wonen vaak mensen die op hetzelfde lage niveau begonnen zijn en nu best wat duurder zouden kunnen wonen maar ook eerst aan de eigen portemonnee denken. Geef ze eens ongelijk. Het systeem maakt het mogelijk.

  6. @Karel
    Waarom denk je dat banken zoveel financierden? Misschien iets met HRA (en geld verdienen natuurlijk) van doen. Consequentie is dat ik in mijn eentje met een bovenmodaal salaris nauwelijks een huis kan kopen nu de banken weer wat strenger zijn geworden.

  7. Huur van woonruimte is geregeld in het Burgerlijk Wetboek en geldt voor alle categorieën huurwoningen.

    De huren stijgen de komende jaren bij bijna alle partijen, vooral bij de VVD, met bijna 60 procent, blijkt uit berekeningen van het Centraal Planbureau.

    WJH: ‘In Nederland kan iemand onafhankelijk van zijn inkomen gebruik maken van de sociale huur, terwijl dit woningbestand oorspronkelijk toch echt bedoeld is voor mensen met een laag inkomen’.

    Dit is pertinent niet waar. Voor een sociale huurwoning kom je als
    huurder niet zomaar in aanmerking. Met een te hoog inkomen kun je
    zo’n woning niet huren, althans niet tegen de sociale huurprijs. Al jarenlang wordt het gezamenlijke huishoudelijke inkomen gecontroleerd op het moment dat een woning wordt toegewezen.

    De huurtoeslaggrens, een tegemoetkoming in de huur geldt uitsluitend voor alleenstaanden € 21.450 euro en € 29.000 euro voor samenwonende huurders.

    Het aantal ’scheefwoners’ in de sociale woningbouw bedraagt volgens onderstaand adviesorgaan 4 procent.
    http://www.nrc.nl/multimedia/archive/00281/a077_Stap_voor_stap_281067a.pdf

    Voordat men die middeninkomens wil laten doorstromen, moeten die woningen er wél zijn. Dat is nu veelal niet het geval. Er wordt in mijn omgeving al decennialang zo goed als niet betaalbaar gebouwd.

    Wij wonen betaalbaar in een oude, eenvoudige kleine bovenwoning (49 m²) gebouwd vlak na de Eerste Wereldoorlog met houten vloeren, gehorig, zonder berging en naar volle tevredenheid. Mijn woonomgeving waar ik ben geboren, is voor mij van meer waarde dan een luxer woning.

  8. Dit is weer het zoveelste verhaal dat gebaseerd is op de mythe van het “scheefwonen” dat er zoveel mensen met hoge inkomens zouden zijn die een lage huurprijs zouden betalen. In de eerste plaats is het al niet waar, want gemiddeld gezien heeft de huurder toch echt relatief meer woonlasten dan de kopers, en ten tweede, ook al zou het zo zijn, wat is het probleem?
    Het enige probleem zou volgens de voorstanders van deze mythe zijn, dat ze “te goedkoop” wonen. Maar voor mensen met hogere inkomens zijn toch alle prijzen relatief laag? Moeten dan niet álle prijzen worden afgemeten tegen het inkomen? Een tweedeklas treinkaartje wordt dan afhankelijk van je inkomen, idem de boodschappen bij de supermarkt. Maar dat is in de eerste plaats ondoenlijk (want alle supermarkten en alle verkopers moeten dan je belastbaar inkomen weten) en voorts zeer omslachtig, je kunt dan beter gelijk de hogere inkomens meer gaan belasten.
    Voorts is het ook niet waar dat deze hogere (wat heet hoog hier trouwens) inkomens huurwoningen bezet houden die bedoeld zijn voor lagere inkomens.
    Want, dat is toch ook niet het geval bij de tweede klas zitplaatsen in de trein?
    Als er meer behoefte is aan tweede klas dan eerste klas, dan moeten er gewoon meer tweede klase treinstellen worden aangekoppeld. Simpel als wat.
    idem voor sociale huur, als mensen de dure koopwoningen niet meer willen of kunnen kopen, dan moeten er meer sociale huurwoningen worden bijgebouwd.
    De hele redenering over scheefwonen bouwt overigens op het vermeende feit dat sociale huurwoningen worden gesubsidieerd. Dat worden ze niet. Corporaties zijn immers zelfstandig. Wat voor een corporatie nodig is om financieel rond te komen is dat de gemiddelde prijs van de huurwoning de gemiddelde lasten (kapitaal aflossing +rente + onderhoud + marge) van deze woningen dekt. Ze zijn zelfstandig gebonden maatschappelijke ondernemingen zonder winstoogmerk. Ze hoeven dus geen winsten te maken of dure salarissen aan directeuren te betalen. Vaak doen ze dat wel. Dat is al één van de problemen.
    Voorts zijn ze al jaren bezig de sociale huur de nek om te draaien. Aanbod terugbrengen, en dan later zeker de prijzen verder omhoog gooien…
    Nee, de sociale huisvesting moet juist nu (zie de ingestorte bouw!) weer overeind worden getrokken. Gewoon de hypotheek rente aftrek deels afschaffen en dat in object subsidies stoppen, zodat er goedkoop gebouwd kan worden. Dat verminderd dan ook de uitgaven van de overheid voor huurtoeslag.

  9. Oh, en als toevoeging: de VVD beweerd dat de huursector ‘dubbel’ gesubsideerd wordt. Wat ze daarmee bedoelen is dat er niet alleen (enkel voor de lage inkomens) huurtoeslag is, maar ook dat de huurprijs zelf gesubsidieerd zou zijn. Dat laatste is niet waar, maar de VVD bedoeld er mee, dat als je de huurprijs niet wettelijk vast zou leggen, dat ze dan veel hoger zou zijn, en dat verschil is dan ‘subsidie’. Dat is wel een heel betwistbare definitie van wat ‘subsidie’ zou zijn, want het betreft hier immers geen begrotingspost. Bovendien is de bewering ook nog eens volkomen onjuist, en het juist omgekeerd zo dat koopwoningen veel te duur zijn, en die zijn veel te duur omdat de overheid daaraan te veel subsidie verstrekt (dmv. hypotheek-rente aftrek) waardoor de prijzen om hoog zijn geschoten.
    Het is overigens zowiezo de vraag waar je prijzen van huurwoningen mee zou willen vergelijken. Moet je ze vergelijken met de inkomens van de mensen die er in wonen? Dan zijn huurwoningen eerder te duur. Vergelijk je het met de werkelijke kosten voor realisering en beheer/onderhoud, dan kan de huurwoningen makkelijk uit.
    Als je echter schaarste gaat meerekenen, en dat wil de VVD kennelijk, want huurwoningen is inmiddels een schaars artikel geworden, dan zou inderdaad die huurprijs wel eens flink hoger kunnen uitpakken.
    Maar dat is nu juist de crux: er moet/mag helemaal geen schaarste zijn aan huurwoningen. Iedereen heeft immers recht op een woning.
    Dat de kwaliteit en prijs van woningen dan wel wordt doorberekend in de prijs, en je als huurder dus de tering naar de nering moet zetten, is iets anders.
    Maar je moet wel recht houden op een betaalbare woning.

    Helaas zijn vele daarvan in afgelopen 20 jaar verkocht of gesloopt, en huurders kunnen dus al niet terug naar een goedkopere woning.
    Vandaar ook dat de huurprijs niet verder omhoog mag, maar gewoon de inflatie moet volgen.

  10. @Hal Incandenza

    Ja, en DUS zal er een alternatief moeten komen in de vorm van sociale huurwoningen. Dus HRA verminderen en object-subsidies weer herinvoeren in de sociale huursector.

    Op dit moment staat wel de hele bouw stil, omdat die woningen zou gigantisch (door speculatie, een zeepbel dus) zijn gestegen.

    Wonen is een recht!

  11. En over die Europese maatregelen, waar bemoeien die lui in Brussel zich mee? de koopmarkt onbeperkt subsidieren, dat mag wel, maar zorgen voor voldoende sociale huurwoningen, dat mag niet?

    Sinds wanneer zijn we hier een slaaf van Europa?
    Laten we dat gewoon zelf bepalen!

  12. Toch is ook die eerste stap niet zonder problemen; met name een praktisch en een princieël bezwaar steken m.i.:

    – praktisch: 33.000 bruto, voor een huishouden, is niet zo ver verwijderd van de grenzen waarbij allerlei andere presentjes van de overheid wegvallen. Het geld dat men dan effectief overhoud van extra loon word op deze manier ook weer verminderd, in feite gaat de marginale belastingdruk van deze inkomensgroep omhoog. Laat dit bedrag nu ook dicht bij het modale inkomen liggen, zodat vele huishoudens minder prikkels krijgen productiever te worden.
    Aan de andere kant kun je, met 33k / jaar, in de randstad maar met moeite de koopmarkt op, en is de particuliere huurmarkt vrijwel niet bestaand, en zal ook niet echt gaan draaien op het segement 33.000-45.000 (daarboven wordt het doorgaans kopen).
    Die grens moet dus of hoger liggen (om andere redenen ongewenst), of een stuk lager.
    En hoe dan ook moet er eens iets gedaan worden aan de bezopen hoge marginale tarieven in de 2e en 3e schijf, anders blijft die ‘armoedevalconstructie’ een probleem.

    – principieël: dat Europa zich bemoeid met welke criteria er voor sociaal beleid worden gehanteerd is Godgeklaagd. Dat gaat brussel geen ene moer aan; als de contracten voor de bouw van die sociale woningen maar openstaan voor buitenlandse bedrijven is dat geen zaak die betrekking heeft op de interne markt, maar louter op EU-bemoeizucht.

  13. @I,

    Ik ontvang geen cent hypotheekrenteaftrek. Ik heb geen hypotheek. Ik studeer in Amsterdam en zit daar noodgedwongen bijna tien jaar op een studentenkamer, vooraleer ik in aanmerking kom voor sociale huur.

    Maakt u zich geen zorgen.

    Bovendien heb ik ook problemen met de hypotheekrenteaftrek, maar vind ik niet dat die afgeschaft moet worden. Het argument is ontzettend simpel: de hypotheekrenteaftrek is een van de laatste posten waar de gemiddelde huizenbezitter zijn belastinggeld nog terugziet. Voor de rest zijn deze mensen met een hoger dan gemiddeld inkomen voor de overheid niet meer dan belastingproducenten.

  14. @I

    HRA ontvang je niet, HRA mag je aftrekken van de belasting, het is je eigen geld.

    HRA omschrijven als subsidie is een linkse truc om belastingverhoging te verkopen als een besparing. Zo ken ik er nog wel een paar, waarom trekken we het 6% btw dan niet op naar 19%? Die 13% “subsidie” afschaffen op alle levensmiddelen levert een enorme “besparing”

    Daarbij is het afschaffen van de HRA bij de meeste partijen alleen symbolisch “rijken pesten” met een handjevol villa’s, wat vrijwel niets aan extra belasting op gaat brengen. Wil je echt een paar miljard binnenharken met de HRA dan moet je ook de belasting verhogen van de middengroep en dat valt de PvdA stemmers met een tophypotheek in de vinexwijken ook niet goed. Als ze per maand een paar honderd euro meer belasting moeten gaan betalen kunnen ze hun culturele vakantie naar Frankrijk wel op hun buik schrijven.

  15. WJ,

    33.000 euro is nog best wel wat. Dat is het modale inkomen, i.e. de helft van de nederlanders valt daar onder.

    Beter zou zijn om die grens fors te verlagen. 20k per huishouden bv.

Geef een reactie