Vereniging Eigen Huis ontvangt 921 klachten over makelaars

Toen hij later het biedlogboek inzag, vond hij daarin geen ander bod dat de verhoging leek te verklaren.

Het is een van de ervaringen die zijn gemeld bij het Meldpunt Makelaardij van Vereniging Eigen Huis. Tussen 23 februari en 7 juli kwamen daar 921 klachten binnen van kopers en verkopers.

De meldingen bewijzen niet dat bijna duizend makelaars de regels hebben overtreden. Het gaat om eenzijdige ervaringen die niet allemaal bij de betrokken makelaars zijn gecontroleerd. De aantallen laten wel zien waar consumenten tijdens het koopproces onzekerheid en wantrouwen ervaren.

Ongeveer 23 procent van de meldingen ging over de biedingsprocedure. Twintig procent had betrekking op druk om een bod te verhogen. Bij 19 procent speelde het biedlogboek een rol.

Die categorieën kunnen elkaar overlappen. Iemand kan bijvoorbeeld eerst onder druk meer hebben geboden en vervolgens twijfels krijgen na het zien van het logboek.

De huizenmarkt maakt kopers kwetsbaar voor dergelijke druk. Wie al maanden zoekt en eindelijk een geschikte woning vindt, wil de kans niet verliezen vanwege een relatief klein verschil.

Een mededeling dat er “nog een serieus bod” ligt, kan daardoor duizenden euro’s verschil maken. De koper kan meestal niet onmiddellijk controleren of die informatie klopt.

Vereniging Eigen Huis benadrukt via RTL dat de klachten niet representatief zijn voor alle transacties. Ze geven vooral weer wat melders hebben ervaren.

Bij veel woningverkopen wordt na afloop een digitaal biedlogboek beschikbaar gesteld. Daarin staan de biedingen en de belangrijkste voorwaarden, zonder dat persoonsgegevens van andere kopers openbaar worden gemaakt.

Het logboek moet meer transparantie bieden. Een koper kan achteraf zien of er werkelijk hogere of vergelijkbare biedingen lagen en welke ontbindende voorwaarden daarbij hoorden.

Toch lost het systeem niet ieder probleem op. De koper ziet de informatie doorgaans pas nadat de verkoop is afgerond. Op het moment dat hij onder tijdsdruk beslist, heeft hij nog geen volledig overzicht.

Daarnaast bestaan klachten over onvolledige registratie of onduidelijke uitleg. Wanneer een mondeling bod, wijziging of bijzondere afspraak niet herkenbaar in het logboek staat, blijven vragen bestaan.

Een woning hoeft niet verplicht aan de hoogste bieder te worden verkocht. De verkoper mag ook naar voorwaarden kijken.

Een iets lager bod zonder financieringsvoorbehoud kan aantrekkelijker zijn dan een hoger bod dat nog volledig afhankelijk is van de bank. Ook de gewenste overdrachtsdatum, een bouwkundige keuring of de verkoop van de eigen woning kan meewegen.

Daarom bewijst het ontbreken van een hoger bedrag niet automatisch dat er is gefraudeerd. Een ander bod kan door gunstigere voorwaarden toch sterker zijn geweest.

Anders wordt het wanneer een koper specifiek te horen krijgt dat er een hoger concurrerend bod ligt en het logboek daarvan niets laat zien. Dan is uitleg op zijn plaats.

Sommige melders vermoedden belangenverstrengeling. Zij hadden het gevoel dat een woning aan een bekende van de makelaar of een relatie van een collega werd gegund.

Ook zou in bepaalde gevallen voorkeur zijn gegeven aan kopers met een aankoopmakelaar. Voor consumenten zonder eigen makelaar kan dat het gevoel creëren dat zij niet dezelfde kans krijgen.

Deze voorbeelden zijn klachten en geen bewezen feiten over de hele beroepsgroep. De betrokken wederpartijen zijn niet in alle gevallen gehoord. Het is daarom onzorgvuldig om op basis van 921 meldingen iedere makelaar verdacht te maken.

Wel kan een groot aantal vergelijkbare ervaringen aanleiding zijn om procedures strenger en controleerbaarder te maken.

Een koper kan zichzelf niet tegen iedere onregelmatigheid beschermen. Hij kan wel zorgen voor een dossier.

Vraag een makelaar om belangrijke informatie per e-mail te bevestigen. Wordt gezegd dat een verhoging van €10.000 noodzakelijk is, vraag dan waarop die mededeling is gebaseerd. Noteer de datum en het tijdstip van telefoongesprekken.

Bewaar het oorspronkelijke bod, eventuele verhogingen en alle voorwaarden. Vraag na afloop tijdig om het biedlogboek en vergelijk de geregistreerde biedingen met de informatie die tijdens het proces werd gegeven.

Ontstaan serieuze tegenstrijdigheden, dan kan de koper eerst om uitleg vragen. Afhankelijk van de aansluiting van de makelaar kan daarna een klacht worden ingediend bij de organisatie, branchevereniging of geschilleninstantie.

Tienduizend euro extra bieden heeft langdurige gevolgen. Bij financiering via een hypotheek wordt niet alleen het bedrag betaald, maar mogelijk ook tientallen jaren rente.

Daarom is het verstandig vóór iedere bezichtiging een absolute bovengrens vast te stellen. Die grens moet zijn gebaseerd op inkomen, maandlasten en woningwaarde, niet op de spanning van het biedmoment.

De 921 meldingen bewijzen niet dat ieder biedproces oneerlijk verloopt. Ze tonen wel waarom controleerbare informatie nodig is. Een koper die onder druk €10.000 toevoegt, moet achteraf kunnen begrijpen welke concurrentie die beslissing noodzakelijk maakte.