Man op de bank in een huurwoning leest een huurcontract

Huurder hoeft de huurverhogingen van Amvest niet te betalen: rechter noemt het beding in het huurcontract oneerlijk

Economie•27 sep , 18:30

Wilt u DDS vaker zien?

Stel DDS in als voorkeursbron op Google.

Staat er een oneerlijke clausule over huurverhoging in je huurcontract, dan hoef je de verhogingen mogelijk niet te betalen. Dat bleek uit een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam van 11 september. De rechter vernietigde het huurverhogingsbeding in het contract van een huurder van vastgoedbelegger Amvest. Hij is alleen de huur verschuldigd die bij het begin van het contract was afgesproken.

De zaak liep voor de huurder toch niet goed af. Hij had een grote huurachterstand, ook zonder de verhogingen. Daarom moest hij de woning uit.

Wat was er gebeurd?

Amvest stapte naar de rechter omdat de huurder zijn huur niet betaalde. Het bedrijf vorderde de achterstand, rente, kosten en ontbinding van het huurcontract.

De kantonrechter keek zelf of de voorwaarden in het huurcontract eerlijk waren. Dat moet een rechter doen als een bedrijf een consument aanspreekt. Daarbij stuitte hij op artikel 12.1 van het contract, over de huurverhoging.

Waarom het beding oneerlijk was

Volgens de rechter gaf het beding de verhuurder vier manieren om de huur te verhogen, die allemaal tegelijk konden worden gebruikt. Er stond niet in op welke gronden de huur omhoog mocht, en de huurder hoefde niet vooraf te worden geïnformeerd.

Amvest voerde aan dat het de huur in 2024 en 2025 alleen had verhoogd binnen wat het ministerie toestaat. Maar dat maakte niet uit. "Voor die toets moet namelijk worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten", schreef de rechter. Het gaat erom wat het beding de verhuurder toestond, niet wat hij er later mee deed.

Het beding werd vernietigd, en er kwam geen andere regel voor in de plaats. "De huurverhogingen hoeft [de huurder] dan ook niet te betalen; hij is alleen de oorspronkelijke huurprijs verschuldigd."

Ook boete en kosten van tafel

De rechter schrapte nog twee bepalingen. Het contract rekende een boete van €10 per dag bij te late betaling, tot maximaal €2.000. Die boete verstoorde volgens de rechter het evenwicht "aanzienlijk, in het nadeel van de consument". De rente werd daarom afgewezen.

Ook de bepaling dat de huurder alle kosten binnen en buiten de rechtszaal moest betalen, was oneerlijk. Amvest kreeg daardoor geen vergoeding voor incassokosten en proceskosten.

Geldt dit voor jou?

Het oordeel geldt voor dit ene contract. Maar huurcontracten van grote verhuurders lijken vaak op elkaar. Heb je een vergelijkbaar beding in je contract, dan kan het de moeite waard zijn dit te laten beoordelen. Let wel: een rechter toetst elk contract apart.

Toch uit huis

Amvest trok de verhogingen van de vordering af. Toch bleef er een achterstand van €16.074,55 over, tot en met juni 2026. Dat kwam neer op ruim dertien maanden huur. De huurder betaalde ook de lopende huur niet. De rechter ontbond daarom het huurcontract. Hij moest de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis verlaten.

Welke regels gelden voor huurverhoging?

Volgens de Rijksoverheid mag je verhuurder in de vrije sector elk jaar de huur verhogen, als dat in je huurcontract is afgesproken. In 2026 mag de huur met maximaal 4,4 procent omhoog. Dat maximum geldt tot 1 mei 2029, ook als er een hoger percentage in je contract staat. Vraagt je verhuurder meer, dan kun je tot vier maanden na de verhogingsdatum naar de Huurcommissie.

Wat kun je doen?

Lees het artikel over huurverhoging in je huurcontract. Is het duidelijk hoe en wanneer de huur omhoog mag?
Betaal je huur door, ook als je het niet eens bent met een verhoging. Een achterstand kan je je woning kosten.
Twijfel je over een beding? Laat je contract bekijken door het Juridisch Loket of een huurteam.
Houd de 4,4 procent in de gaten. Een hogere verhoging kun je aanvechten bij de Huurcommissie.