Verbouwing van €330.000 mislukt: aannemer en bouwbegeleider moeten samen €147.004 aan de huiseigenaar betalen

Economie•27 sep , 16:30

Wilt u DDS vaker zien?

Stel DDS in als voorkeursbron op Google.

Een huiseigenaar die haar vrijstaande woning liet verbouwen, krijgt een groot deel van haar schade vergoed. De rechtbank Den Haag oordeelde op 2 september dat de aannemer en de bouwbegeleider samen €147.004 moeten betalen voor het herstel. De aannemer moet daarnaast nog eens €323.518 betalen. Dat staat in het vonnis van de rechtbank.

Opvallend is dat de bouwbegeleider zich niet kon verschuilen achter zijn algemene voorwaarden. Daarin stond dat hij hooguit €75.000 hoefde te betalen. De rechter schrapte die beperking.

Wat was er gebeurd?

De vrouw kocht in maart 2022 een vrijstaande woning, die ze wilde laten verbouwen en uitbreiden. Ze huurde een bouwbegeleidingsbureau in voor toezicht: wekelijkse inspecties en rapportages, voor €6.500 voor drie maanden.

In april 2023 kreeg ze een offerte van een aannemer: €330.000 inclusief btw, klaar uiterlijk in december 2023. De bouw begon in mei. Al bij het storten van de fundering gingen er dingen mis.

In het najaar werd de vrouw ongerust. Ze had toen al €312.500 betaald. Ze hield de laatste twee termijnen van €13.750 in. De aannemer stopte daarop met werken en zei dat hij €150.000 extra wilde om verder te gaan, omdat de uitbouw groter was dan hij had gerekend. De vrouw ontbond in januari 2024 beide overeenkomsten.

Wat de deskundigen zagen

Een ingenieursbureau noemde het werk van "erbarmelijke kwaliteit". De draagconstructie van de uitbouw was volgens dat rapport ondeugdelijk en gevaarlijk. De woning was niet wind- en waterdicht, en de kozijnen schimmelden al. Een door de rechtbank benoemde deskundige schatte de waarde van het gedane werk op hooguit €75.873.

Wat de rechter besliste

De rechter rekende het zo. De aannemer moet het te veel betaalde deel van de aanneemsom terugbetalen: €236.627, omdat het werk veel minder waard was dan wat de vrouw had betaald. Daarnaast moet hij de extra kosten vergoeden om de verbouwing alsnog goed af te maken.

De aannemer kreeg op alle punten ongelijk. Hij had de grootte van de uitbouw uit de tekeningen kunnen halen. Een prijsverhoging achteraf was dan ook niet toegestaan. De vrouw mocht de laatste betalingen terecht inhouden.

De bouwbegeleider is aansprakelijk voor de herstelkosten, omdat hij bij de wekelijkse inspecties had moeten ingrijpen. Voor de kosten om de verbouwing af te maken is hij niet aansprakelijk. De aannemer zou volgens de rechter hoe dan ook zijn gestopt. Wel moet het bureau zijn eigen facturen van €8.666,64 terugbetalen.

De clausule van €75.000 gaat van tafel

In de algemene voorwaarden van de bouwbegeleider stond een beperking van zijn aansprakelijkheid. Voor consumenten kwam die neer op een maximum van €75.000. De rechter vond dat onredelijk bezwarend.

De wet vermoedt dat zo'n beperking in een contract met een consument onredelijk is. Het bureau moest dat vermoeden weerleggen, maar dat lukte niet. Het bureau was bovendien verzekerd voor een hoger bedrag. Meer over oneerlijke algemene voorwaarden lees je bij ConsuWijzer van de ACM.

Geld krijgen is iets anders

Een uitspraak is nog geen geld op de rekening. De aannemer is volgens het vonnis in Albanië gevestigd. Een beslag dat de vrouw eerder liet leggen, leverde niets op. Daarom is het belangrijk dat ook de bouwbegeleider aansprakelijk is. Bij een Nederlands bedrijf is het vaak makkelijker om geld te innen.

Wat kun je doen?

Check je aannemer vooraf. Vraag naar referenties, KvK-inschrijving en een verzekering.
Betaal in termijnen die passen bij het werk. Betaal niet vooruit voor werk dat nog niet gedaan is.
Laat toezicht houden door een onafhankelijke bouwkundige, en lees diens voorwaarden goed.
Leg problemen direct vast met foto's en e-mails, en laat een deskundige kijken.
Schakel op tijd juridische hulp in, bijvoorbeeld via je rechtsbijstandsverzekering.