Vergelijkbare bouwvergunning kost in Ede €45.000 en in Amsterdam slechts €1.017

Voor een vergelijkbaar nieuwbouwproject buiten het omgevingsplan kost een bouwvergunning in Ede maar liefst €45.000. In Amsterdam blijft de rekening steken op €1.017. Dat is een verschil van bijna €44.000 voor een vergunning die betrekking heeft op een vergelijkbare situatie.

De bedragen komen uit een nieuwe steekproef van Vereniging Eigen Huis onder 39 gemeenten. De belangenorganisatie noemt de verschillen extreem en pleit voor één landelijke rekenmethode.

De uitschieters beperken zich niet tot mensen die zelf een complete woning laten bouwen. Ook voor een verbouwing kunnen de gemeentelijke leges sterk verschillen.

Vereniging Eigen Huis rekende met een voorbeeldverbouwing van €80.000. In Breda kost de bijbehorende vergunning €938. In Zeist moet voor dezelfde voorbeeldsituatie €6.525 worden betaald. Alleen al de keuze van de gemeente levert daarmee een verschil op van €5.587.

Nog opvallender is de ontwikkeling in Woensdrecht. Een vergunningsaanvraag binnen het omgevingsplan kostte daar vorig jaar €570. In 2026 is dat bedrag opgelopen tot €3.975. De rekening is daarmee in één jaar bijna zeven keer zo hoog geworden.

Landelijk lijken de gemiddelde prijsstijgingen op het eerste gezicht mee te vallen. Een vergunning voor nieuwbouw binnen het omgevingsplan werd gemiddeld 2,08 procent duurder en kost nu €6.468. Buiten het omgevingsplan ligt het gemiddelde op €11.007.

Voor een verbouwvergunning bedraagt het gemiddelde €2.932. Dat is zelfs iets minder dan vorig jaar. Die gemiddelden zeggen alleen weinig wanneer de rekening in de ene gemeente zes of zeven keer hoger is dan in de andere.

De bouwleges zijn bovendien niet de enige verplichte kosten waarmee toekomstige huiseigenaren te maken kunnen krijgen. Sinds 2024 moet bij veel nieuwbouwprojecten een private kwaliteitsborger worden ingeschakeld.

Deze deskundige controleert of het bouwwerk aan de technische eisen voldoet. De gemiddelde kosten worden geschat op ongeveer €6.500 per woning. Dat bedrag komt boven op de gemeentelijke leges en wordt uiteindelijk betaald door de koper of particuliere opdrachtgever.

Wie in Ede buiten het omgevingsplan wil bouwen, kan daardoor alleen voor de vergunning en kwaliteitscontrole al op ruim €51.000 uitkomen. De grond, de woning zelf en eventuele aanvullende gemeentelijke kosten zijn dan nog niet meegerekend.

De vergelijking van Vereniging Eigen Huis gaat uit van drie vaste situaties: een vrijstaande nieuwbouwwoning met €300.000 aan bouwkosten binnen het omgevingsplan, dezelfde woning buiten het omgevingsplan en een verbouwing met bouwkosten van €80.000. Eventuele kosten voor bouwgrond, welstand en andere aanvullende leges vallen buiten de vergelijking.

Gemeenten mogen de bouwleges niet gebruiken als algemene inkomstenbron. De opbrengsten moeten verband houden met de kosten van de dienstverlening. Een gemeente mag het geld dus niet inzetten om bijvoorbeeld de onroerendezaakbelasting te verlagen.

Toch is voor inwoners dikwijls nauwelijks te achterhalen hoe een tarief precies tot stand komt. Iedere gemeente gebruikt haar eigen verordening en rekenwijze. Door de invoering van de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de situatie volgens Vereniging Eigen Huis niet duidelijker geworden.

Dat gemeenten verschillende uitvoeringskosten hebben, is voorstelbaar. Een verschil van bijna €44.000 bij een vergelijkbaar project is echter moeilijk uit te leggen. Vereniging Eigen Huis wil daarom dat gemeenten openbaar maken hoe zij hun bedragen berekenen.

Wie plannen heeft om te bouwen of ingrijpend te verbouwen, doet er verstandig aan de gemeentelijke leges vooraf op te vragen. Kijk daarbij niet alleen naar het basistarief. Vraag ook naar kosten voor afwijkingen van het omgevingsplan, welstand, aanvullende onderzoeken en de kwaliteitsborger.

Bij een verbouwing kan bovendien verschil bestaan tussen werkzaamheden die wel en niet vergunningplichtig zijn. Dat betekent niet dat je zonder controle moet gaan bouwen. Onterecht vergunningvrij bouwen kan later juist tot handhaving, herstelkosten en problemen bij de verkoop leiden.

Het belangrijkste is dat de vergunningskosten al in de begroting worden opgenomen voordat offertes worden ondertekend. Een post van enkele duizenden euro’s is vervelend wanneer je erop hebt gerekend. Een onverwachte rekening van €20.000, €30.000 of zelfs €45.000 kan een compleet bouwplan onmogelijk maken.