Huurder bleef weg, toch wil kantonrechter opslag tot 5 procent boven inflatie uit huurcontract halen

Staat in je huurcontract voor een vrije-sectorwoning dat de huur elk jaar mag meestijgen met de inflatie plus een opslag van maximaal 5 procent, dan kan die opslag oneerlijk zijn. Dat vindt de kantonrechter in Amsterdam voorlopig in een vonnis van 25 augustus 2026, dat eind oktober is gepubliceerd. De verhuurder had de kale huur in 2024 met 5,5 procent verhoogd, terwijl de inflatie volgens de rekenregel in het contract 3,1 procent was.

Opvallend: de huurder kwam niet naar de rechter. Toch moest de kantonrechter zelf toetsen of het contract eerlijk is, omdat een bedrijf tegenover een consument staat. Dat vraagt het Europese consumentenrecht, vooral de richtlijn over oneerlijke bedingen.

Het is nog geen eindoordeel. De rechter is van plan de opslag te vernietigen, maar de verhuurder mag eerst reageren. Over de gevraagde ontbinding van het huurcontract en de huurachterstand is nog niet beslist.

In het contract (artikel 5.2, samen met artikel 16 van de algemene bepalingen van het ROZ-model van 20 maart 2017) stond dat de huur jaarlijks mag meebewegen met de consumentenprijsindex (CPI), met daarbovenop een opslag van maximaal 5 procent. De kantonrechter knipt dat in tweeën: de inflatiecorrectie is niet oneerlijk, de opslag wil hij wel oneerlijk verklaren.

Bij het tekenen kon de huurder niet voorzien in hoeverre en op welke gronden de verhuurder die opslag zou gebruiken, schrijft de rechter. Ook ligt het percentage veel hoger dan percentages die vroeger in de gereguleerde sector werden gebruikt.

De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 dat een opslag van maximaal 3 procent bovenop de CPI in beginsel niet oneerlijk is. Volgens de kantonrechter gelden de redenen daarvoor niet zonder meer voor een hoger maximum.

De verhuurder voerde aan dat ze de opslag nooit had gebruikt, maar steeds het wettelijke maximum voor de vrije sector had gevolgd. Dat hield geen stand. Het contract noemt de CPI als maatstaf, niet het maximum van de overheid. Verhoogt de verhuurder meer dan de CPI, dan gebruikt ze dus de opslag.

De rekenregel vergelijkt het CBS-indexcijfer van vier maanden vóór de verhoging met dat van zestien maanden ervoor, bij een verhoging per 1 juli dus maart met maart. Zo rekende de rechter het na: in 2021 steeg de huur 2,4 procent bij 1,9 procent inflatie, in 2024 5,5 procent bij 3,1 procent en in 2025 4,1 procent bij 3,7 procent. In 2022 en 2023 bleef de verhoging onder de inflatie. Volgens die berekening had de kale huur per 1 juli 2025 maximaal €1.344,94 per maand mogen zijn.

De verhuurder kreeg tot de rolzitting van 22 september 2026 de kans te reageren, opnieuw te rekenen met alleen de inflatiecorrecties en te laten zien wat de huurder betaalde en had mogen betalen. Dat kan meewegen bij de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is. De bepaling over incasso- en proceskosten (artikel 25.2) vindt de rechter oneerlijk; de buitengerechtelijke kosten wijst hij af.

In een Rotterdamse zaak ging het verder. Daar mocht de verhuurder volgens het contract zelf een percentage kiezen, zonder maximum, en vervielen alle verhogingen sinds 2016. Hier blijft de inflatiecorrectie staan en gaat het alleen om wat erboven kwam.

Volgens het CBS was de inflatie in maart 2026 2,7 procent. Dat cijfer telt bij een rekenregel zoals in deze zaak voor een verhoging per 1 juli 2026.

Het wettelijke maximum voor de vrije sector is in 2026 4,4 procent. Dat is een plafond: hoeveel je huur echt mag stijgen, hangt af van je contract.

Stel: je kale huur was €1.200 per maand en je verhuurder verhoogde per 1 juli 2026 met 4,4 procent, naar €1.252,80. Met alleen de CPI was het €1.232,40 geworden. Het verschil van €20,40 per maand komt volgens de redenering van deze kantonrechter uit de opslag. Over twaalf maanden is dat €244,80, en het verschil telt door in elke volgende verhoging.

Terugkrijgen gaat niet vanzelf, want de rechter beoordeelt elk contract apart. Wordt een opslagbeding oneerlijk verklaard, dan zijn de verhogingen op basis daarvan onverschuldigd betaald en heb je in beginsel recht op terugbetaling, oordeelde de Hoge Raad.

Zoek in je huurcontract en de algemene bepalingen de bepaling over de jaarlijkse huurverhoging. Staat er een opslag bovenop de CPI, kijk dan hoe hoog die mag zijn. Leg daarna elke verhoging naast de CPI van de maand die je contract noemt.

Kwam een verhoging boven de inflatie uit, vraag je verhuurder dan schriftelijk om uitleg, en zo nodig om terugbetaling. Bewaar die brieven. Wil je in een rechtszaak te veel betaalde huur verrekenen met een achterstand, dan moet je dat zelf aanvoeren: de rechter mag dat volgens de Hoge Raad niet uit zichzelf doen.

Bij de Huurcommissie kun je in de vrije sector terecht als je huur in 2026 meer steeg dan 4,4 procent of dan je contract toestaat, binnen vier maanden na de ingangsdatum. Voor een verhoging per 1 juli 2026 was dat uiterlijk 1 november. Of het beding oneerlijk is, beoordeelde hier de kantonrechter. Voor advies verwijst de Rijksoverheid naar het Juridisch Loket.

Twijfel je ook aan de hoogte van je huur zelf, dan lees je in ons stuk over de huurmeldingen in Rotterdam hoe je die controleert.

Betaal intussen je huur gewoon door, ook als je de verhoging betwist. In deze zaak draaide het juist om een huurachterstand, waarvoor de verhuurder ontbinding en ontruiming vroeg.

Wil je vaker zulke uitleg over je geld op je telefoon? Volg DDS op ons WhatsApp-kanaal.