Huurster houdt 40% huurverlaging wegens ernstige lekkages: €600 in plaats van €1.000 per maand

De uitkomst staat in een arrest van 29 september 2026, gepubliceerd op 13 oktober. De zaak laat zien waarom een duidelijke melding van gebreken belangrijk is. Maar de huurster won niet alleen omdat zij een brief had verstuurd: ook de ernst van de lekkages, foto’s, een video en de reactie van de verhuurder telden mee.

De huurster huurde de woning sinds 1 mei 2017 van Stichting Hulpinstantie De Krimp uit Zaandam. De afgesproken huur bedroeg €1.000 per maand.

Op 25 februari 2020 meldde haar rechtshelper per e-mail en brief dat de woning technisch in slechte staat verkeerde. Hij vroeg om reparaties aan onder meer kozijnen, de voordeur, schimmel en het lekkende dak. Ook kondigde hij aan dat de huurster €600 in plaats van €1.000 zou gaan betalen.

De verhuurder antwoordde dat hij zou reageren zodra de rechtshelper een schriftelijke volmacht had verstrekt. In hoger beroep stelde de stichting dat de melding niet concreet genoeg was. Het hof verwierp dat: de gebreken waren voldoende benoemd. Voor verdere verduidelijking had de verhuurder het gesprek moeten aangaan en onderzoek moeten doen.

De huurster legde foto’s en een video uit de zomer en het najaar van 2024 over. Het hof zag ernstige gebreken, waaronder daklekkages, een verzakte vloer, verweerde en deels verrotte kozijnen en een lekkage in de keuken. Later waren ook problemen met de cv-ketel gemeld.

Dat beeldmateriaal was niet uit 2020. Toch concludeerde het hof, mede op basis van de verklaringen van partijen en correspondentie van de bestuurder van de stichting, dat ook vóór 2024 al gebreken bestonden. Door het uitblijven van onderhoud waren die ernstiger en talrijker geworden.

De stichting voerde aan dat de woning bij aanvang al niet optimaal was en dat de huur daarop was aangepast. De bestuurder schreef dat hij het oude pand had gekocht om te slopen en opnieuw te bouwen. Dat nam in deze zaak de verantwoordelijkheid voor de vastgestelde gebreken niet weg.

Volgens het hof waren alleen de daklekkages al een zo ingrijpende beperking van het huurgenot dat een vermindering van 40% gerechtvaardigd was. Er waren op meerdere plaatsen vochtvlekken zichtbaar en de lekkages waren al in februari 2020 gemeld.

De rekensom is eenvoudig: 40% van €1.000 is €400. Er blijft €600 per maand over. Het hof liet de vermindering vanaf 1 maart 2020 in stand, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Daaruit volgt geen vaste korting voor iedere woning met vochtproblemen. De rechter beoordeelt de aard, ernst, duur en gevolgen van de gebreken. Een kleine reparatie die voor rekening van de huurder komt, is niet hetzelfde als de ernstige daklekkages uit deze zaak.

De kantonrechter had op 21 november 2024 al geoordeeld dat de huurprijs moest worden verminderd. Tegelijk moest de huurster €840 aan huurachterstand betalen, met wettelijke rente. Het hof bekrachtigde dat vonnis.

De grotere claim van de verhuurder was gebaseerd op de huur zonder vermindering. Die grondslag hield geen stand. De €27.240 is daarom geen bedrag dat de huurster van de verhuurder ontvangt, en ook geen vastgestelde schadevergoeding.

De stichting moet daarnaast €3.407 aan proceskosten voor het hoger beroep betalen: €827 griffierecht plus €2.580 advocaatkosten volgens het gehanteerde tarief. Het hof kende ook €189 aan nakosten toe, met mogelijke extra kosten bij betekening en rente onder de genoemde voorwaarden.

Het hof verwijst naar artikel 7:207 BW. Huurprijsvermindering kan worden gevorderd vanaf een behoorlijke melding, of vanaf het moment waarop het gebrek al voldoende bekend was bij de verhuurder. In deze zaak vormde de melding uit februari 2020 de basis voor de toegewezen ingangsdatum.

Wie hetzelfde meemaakt, kan gebreken schriftelijk bij de verhuurder melden. Beschrijf welke ruimte is getroffen, wat er misgaat en welk herstel nodig is. Bewaar de melding, reacties en gedateerde foto’s. Vraag bij spoed ook om spoedig handelen.

Een verzoek om huurverlaging is geen zekerheid dat het gevraagde percentage wordt toegekend. Bespreek de passende route met een huurteam of juridisch adviseur voordat je zelf minder gaat betalen. Deze huurster kreeg de vermindering uiteindelijk bevestigd, maar moest daarvoor wel een procedure en een hoger beroep doorlopen.