Lekkage: €1.000 dwangsom per dag

Wie de opgelegde verplichtingen niet nakomt, riskeert een dwangsom van €1.000 per dag. Voor zowel de bovenbuurman als de VvE geldt afzonderlijk een maximum van €60.000.

De rechter wil eerst degelijk onderzoek en vervolgens de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. De rekening kan dus flink oplopen als het opnieuw bij discussie blijft.

De zaak gaat over een appartement op de tweede verdieping van een Amsterdams pand. De eigenaar, een onderneming die de woning verhuurt, heeft sinds eind 2015 herhaaldelijk met waterschade te maken gehad.

Boven het appartement ligt onder meer het dakterras van een andere eigenaar. Die man bezit drie van de vijf appartementsrechten in het gebouw en is bovendien de enige bestuurder van de VvE.

In juni 2026 werd opnieuw lekkage gemeld, ditmaal in de meterkast. Volgens de voorzieningenrechter levert dat een gevaarlijke situatie op. Ook stond een nieuwe huurder op het punt de woning te betrekken.

Dat er tijdens een daaropvolgende droge periode geen nieuwe melding kwam, overtuigde de rechter niet. Droog weer bewijst immers niet dat een lekkage duurzaam is opgelost. De eigenaar mocht verlangen dat het probleem werd aangepakt voordat er weer meer regen viel. Dat blijkt uit het vonnis van 9 september 2026.

Er was in de loop der jaren wel het nodige gebeurd. In 2023 werd een lekonderzoek uitgevoerd. Een jaar later volgden werkzaamheden aan het dak, waaronder nieuwe dakbedekking en aanpassingen aan afvoeren.

Toch keerde de wateroverlast terug. Na een nieuwe lekkage in het najaar van 2025 bekeek het betrokken dakbedrijf de situatie opnieuw.

Volgens dat bedrijf kon regenwater door de aanleg van het terras onvoldoende weg. Het wees onder meer op terrasdelen, onderliggende balken en obstakels bij de afvoer.

De bovenbuurman betwistte die verklaring. Hij vond de eerdere rapporten tegenstrijdig en had geen vertrouwen in de bevindingen van het bedrijf dat zelf werkzaamheden had uitgevoerd. Volgens hem moest eerst nader worden onderzocht waar het probleem werkelijk zat.

Op dat laatste punt lagen de partijen minder ver uit elkaar: er moest nieuw onderzoek komen. De vraag was vooral wie daarvoor opdracht zou geven en wat er daarna moest gebeuren.

De bovenbuurman moet binnen een week na het vonnis een deskundige inschakelen. Hij mag kiezen uit vier in de procedure genoemde bedrijven.

De rechter vindt die keuze ruim genoeg. Wie één bedrijf niet vertrouwt, heeft nog drie alternatieven. Er waren volgens de rechtbank geen goede redenen aangevoerd om de deskundigheid of onafhankelijkheid van alle vier te betwijfelen.

Het onderzoek moet breed genoeg zijn om verschillende mogelijke oorzaken te beoordelen. Niet alleen het terras zelf, maar ook de afwatering, aansluitingen en relevante gemeenschappelijke onderdelen moeten worden bekeken.

Na ontvangst moet de bovenbuurman het onderzoeksrapport binnen een week aan de eigenaar van de getroffen woning verstrekken. Vervolgens moeten de aanbevolen herstelmaatregelen worden opgedragen.

De rechter maakt onderscheid tussen privé-eigendom en de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Werkzaamheden aan het privégedeelte komen voor rekening van de bovenbuurman. Als herstel nodig is aan gemeenschappelijke onderdelen, moet de VvE daarvoor zorgen. Beide krijgen daarvoor een concrete opdracht in het vonnis.

Binnen een week na ontvangst van de onderzoeksuitkomst moeten de herstelwerkzaamheden worden opgedragen. Dat betekent niet dat al het werk binnen diezelfde week klaar moet zijn.

Na afronding volgt nog een controle. Binnen veertien dagen moet worden gemeld welke werkzaamheden zijn uitgevoerd. Ook moet de eigenaar van de getroffen woning samen met een deskundige toegang krijgen tot het dakterras om het herstel te inspecteren.

De dwangsom is verbonden aan het niet nakomen van de rechterlijke opdrachten. Het is geen bedrag dat de eigenaar automatisch ontvangt omdat de woning tien jaar lekkage heeft gehad.

Voor de bovenbuurman en de VvE geldt ieder een dwangsom van €1.000 per dag, met ieder een maximum van €60.000. Daarnaast moeten zij de toegewezen proceskosten van €2.237,08 betalen.

Ook het verweer over onbeantwoorde e-mails hielp de bovenbuurman niet. Hij verklaarde voorzichtig te zijn met het openen van berichten vanwege phishing. De sommaties waren echter naar een adres gestuurd dat hij zelf nog gebruikte. Het mogelijk ongeopend laten daarvan kwam volgens de rechter voor zijn rekening.

De eigenaar van de getroffen woning hoeft daarmee niet opnieuw af te wachten of een volgende regenbui schade veroorzaakt. Er liggen nu opdrachten met termijnen: onderzoek laten doen, de bevindingen delen, herstel laten uitvoeren en controle toelaten. Of de lekkage daarmee werkelijk verdwijnt, moet na de werkzaamheden blijken.