Gemaakt met ChatGPT
Huurcommissie halveert huur naar €840,35, maar huurder moet toch weer €1.707,24 betalen door een nieuw energielabel
Wilt u DDS vaker zien?
Stel DDS in als voorkeursbron op Google.
Voeg DDS toe op GoogleEen huurverlaging van de Huurcommissie is niet altijd definitief. Een huurster kreeg haar huur verlaagd van €1.707,24 naar €840,35 per maand. Maar haar verhuurder liet daarna een beter energielabel registreren. De kantonrechter oordeelde op 15 september dat dit label alsnog meetelt. De huurster moet de volle huur weer betalen, ook met terugwerkende kracht. Dat staat in het vonnis.
Wat was er gebeurd?
De vrouw huurde de woning sinds 1 augustus 2023, voor €1.597 per maand. Na indexatie was dat €1.707,24.
Op 26 juni 2025 vroeg ze haar verhuurder om de huur te verlagen per 1 september 2025. De verhuurder reageerde niet. Ze stapte naar de Huurcommissie.
Het energielabel speelde daarbij de hoofdrol. Voor de woning was in 2017 alleen een vereenvoudigd label D geregistreerd. Zo'n label telt niet mee. De voorzitter van de Huurcommissie keek daarom naar het bouwjaar: 1939. Dat leverde 15 minpunten op. De woning kwam uit op 134 punten, en de maximaal redelijke huur op €840,35. Vanaf november 2025 betaalde de huurster dat bedrag.
Het nieuwe label
De verhuurder ging in verzet. Op 27 november 2025 liet hij voor de woning energielabel C registreren. De Huurcommissie vond dat te laat: het label was pas lang na het begin van de huur geregistreerd.
De kantonrechter dacht daar anders over. De woning was in de tussentijd niet veranderd. "Niet in geschil is daarmee dus dat de woning op de peildatum materieel voldeed aan de eisen van energielabel C", schreef de rechter.
Hij wees op een uitspraak van de Hoge Raad uit 2023. Daaruit volgt dat het niet nodig is dat het energielabel uiterlijk op de peildatum is vastgesteld. "Dat betekent dat de kwaliteit van de woning moet worden beoordeeld naar de feitelijke toestand ten tijde van de peildatum."
Met label C kwam de woning op 157 punten in plaats van 134.
Waarom de huurverlaging helemaal verviel
Die 23 extra punten maakten een groot verschil. Sinds 1 juli 2025 kunnen huurders met een bestaand contract alleen een huurverlaging vragen als de maximaal redelijke huur onder de huurtoeslaggrens ligt. Met 157 punten viel de woning daarbuiten.
De Huurcommissie had het verzoek van de huurster daarom niet eens in behandeling mogen nemen, oordeelde de rechter. De rechter merkte ook op dat de Huurcommissie haar beleid op dit punt inmiddels zelf heeft aangepast.
Wat moet de huurster nu betalen?
De huurster moet de achterstallige huur betalen vanaf 1 november 2025: het verschil tussen €840,35 en de huur uit haar contract, plus wettelijke rente. Het vonnis noemt geen totaalbedrag.
Rekenvoorbeeld: het verschil is €866,89 per maand. Over november 2025 tot en met september 2026 zijn dat elf maanden, samen ruim €9.500. Daar komen de proceskosten bij: €789,27 en €217.
Wat betekent dit voor jou?
Sinds de Wet betaalbare huur tellen energielabels zwaar mee in het puntensysteem. Een slecht label kost punten, en dus maximale huur. Veel huurders van oudere woningen hebben daardoor recht op een lagere huur.
Maar deze uitspraak laat zien dat het label in het register niet altijd het laatste woord heeft. Heeft je woning in werkelijkheid een beter label, dan kan een verhuurder dat mogelijk nog achteraf laten vastleggen. Een huurverlaging kan dan alsnog vervallen, met een flinke rekening achteraf.
Wat kun je doen?
- Zoek het energielabel van je woning op in EP-online en kijk of het een volledig of een vereenvoudigd label is.
- Vraag je een huurverlaging aan? Houd er rekening mee dat de verhuurder nog een beter label kan laten registreren.
- Zet het verschil opzij zolang een procedure loopt. Dan kom je niet in de problemen als de uitspraak anders uitvalt.
- Laat je adviseren door een huurteam, het Juridisch Loket of de Woonbond voordat je naar de Huurcommissie gaat.
Ga verder met lezen
Dit vind je misschien ook leuk
Laat mensen jouw mening weten
Lees ook
Loading
