Hypotheekakte 35% hoger dan verwacht: Rabobank-klanten krijgen overstapkosten niet vergoed

De opslag ging over de zekerheid die de bank kreeg voor onder meer rente en kosten. Zo’n hoger bedrag in de akte betekent niet automatisch dat je ook zoveel extra geld hebt geleend.

In de geaccepteerde offerte stond een hypotheekrecht van €1,2 miljoen. De akte bevatte daarnaast €420.000 voor rente, vergoedingen, boeten en kosten: samen €1,62 miljoen.

De klanten hadden het verschil vóór het tekenen aangekaart. De notaris en Rabobank gaven uitleg. Op 13 juli 2023 werd de akte vervolgens ondertekend. Kifid oordeelt in zijn uitspraak van 21 september 2026 dat daarmee de afspraak over het hogere hypotheekrecht vaststaat.

De commissie vond geen uitzonderlijke omstandigheden om Rabobank daar niet aan te houden. De opslag stond ook in de ontvangen klantinformatie en de klanten hadden een hypotheekadviseur.

De lening is het geld dat je van de bank leent en volgens de afspraken moet terugbetalen. Het hypotheekrecht geeft de bank zekerheid op je woning. De bedragen die bij die twee onderdelen worden genoemd, hoeven niet gelijk te zijn.

Rabobank beschrijft in zijn klantinformatie voor de Rabo BasisHypotheek dat boven op het bedrag van de bankhypotheek een opslag voor rente en kosten kan staan. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om een hogere bankhypotheek af te spreken dan het leningbedrag, bijvoorbeeld met het oog op een latere lening.

Dat zijn verschillende redenen waarom de akte een hoger bedrag kan noemen. Uit één totaalbedrag kun je daarom niet afleiden hoeveel geld je hebt ontvangen, hoeveel nog openstaat of hoeveel extra je zou mogen lenen.

Een eenvoudig rekenvoorbeeld maakt het verschil zichtbaar. Stel dat voor een hypotheekrecht een basisbedrag van €300.000 wordt gebruikt, met een opslag van 35 procent voor rente en kosten. Die opslag is dan €105.000 en het totaal €405.000.

Dat is een berekening van het zekerheidsbedrag. Het is geen bewijs dat er €405.000 aan je is uitgeleend. Voor de daadwerkelijk verstrekte lening en de aflossingsafspraken moet je de leningdocumenten bekijken.

Het woord opslag kan bovendien verwarrend zijn. Een renteopslag heeft betrekking op het rentepercentage dat je betaalt. De opslag in deze zaak vergrootte het bedrag waarvoor de bank zekerheid kreeg. Het is dus niet een hypotheekrente van 35 procent.

Voor je maandelijkse hypotheeklasten zijn onder meer de lening, de hypotheekvorm, de looptijd en het afgesproken rentepercentage van belang.

Leg de offerte, klantinformatie en conceptakte naast elkaar. Zoek eerst het leningbedrag op en daarna het bedrag waarvoor het hypotheekrecht wordt gevestigd. Controleer of rente en kosten apart worden genoemd.

Schrijf verschillen op en vraag je adviseur of notaris om ze uit te leggen. Een bruikbaar antwoord benoemt welk bedrag bij de lening hoort, welk bedrag bij de zekerheid hoort en waarvoor een eventuele opslag dient.

Vraag ook wat een hogere inschrijving betekent als je later wilt verbouwen of meer wilt lenen. Zo’n inschrijving is op zichzelf geen toezegging dat de bank een toekomstige lening zal verstrekken. Laat de mogelijkheden en voorwaarden afzonderlijk toelichten.

Bewaar de uitleg bij je documenten. Dat helpt om later terug te vinden welke vraag je hebt gesteld en welk antwoord je kreeg. Wacht daarmee bij voorkeur niet tot je al aan tafel zit om de akte te ondertekenen.

Wie vanwege onenigheid over een hypotheek wil overstappen, doet er goed aan eerst de kosten en alternatieven te laten uitwerken. Vraag vervolgens afzonderlijk op welke grond je denkt die kosten bij de oude geldverstrekker te kunnen neerleggen.

Dat onderscheid is hier relevant: de klanten wilden van de hogere inschrijving af, maar Kifid zag geen tekortkoming van Rabobank die vergoeding rechtvaardigde.

Het advies in deze zaak is niet-bindend. De partijen kunnen elkaar er dus niet aan houden en kunnen het geschil nog aan de rechter voorleggen. Het is daarmee geen onherroepelijk rechterlijk oordeel over alle vergelijkbare hypotheekakten.