Lagere hypotheekrente door gestegen huiswaarde: Obvion accepteert de WOZ-waarde niet meer, Rabobank niet bij erfpacht

Is je huis flink meer waard geworden, dan kun je vaak een lagere hypotheekrente krijgen. Je lening is dan kleiner in verhouding tot de waarde van je woning, en daardoor val je in een gunstiger risicoklasse. Maar niet elke bank neemt genoegen met de gratis WOZ-waarde als bewijs. Kifid oordeelde in september in twee zaken dat Obvion en Rabobank een gevalideerd taxatierapport mochten eisen.

In de zaak tegen Rabobank ging het volgens de klant om ongeveer €49 per maand minder rente. Bij Obvion zou een lagere tariefgroep de klanten naar eigen zeggen zo'n 0,15 procentpunt opleveren. De kosten van een taxatie komen voor rekening van de klant, zegt Kifid. Wie wil profiteren van een gestegen woningwaarde, moet dus eerst uitzoeken welk bewijs zijn bank accepteert.

De klanten van Obvion sloten eind 2020 een hypotheek af en verhoogden die in 2023. Ze wilden met hun WOZ-beschikking aantonen dat hun schuld onder de 60 procent van de woningwaarde was gezakt. Obvion weigerde. Een Calcasa-desktoptaxatie, een goedkopere taxatie op afstand, was voor hun woning niet mogelijk, dus moest er een gevalideerd taxatierapport komen.

Tot 1 december 2023 accepteerde Obvion wel WOZ-waarden. Volgens de klanten had Obvion daar niet zonder overgangsregeling mee mogen stoppen. Kifid oordeelde anders: nergens in hun contract stond dat ze recht hadden op het gebruik van de WOZ-waarde. Dat een bank een methode een tijd lang accepteert, betekent niet dat dit de hele looptijd zo blijft.

Op de pagina van Obvion over het wijzigen van de woningwaarde staan nu twee routes: een gevalideerd taxatierapport van maximaal zes maanden oud, of een Calcasa-desktoptaxatie als je schuld niet hoger is dan 90 procent van de marktwaarde van je huis.

Bij Rabobank ligt het anders. Daar kun je de renteopslag in principe wel laten verlagen met je WOZ-waarde, een taxatierapport of een Calcasa-desktoptaxatie, legt de bank uit. Maar voor woningen op erfpachtgrond geldt een uitzondering: dan is alleen een gevalideerd taxatierapport goed genoeg.

De Rabobank-klant had eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Volgens hem is dat voor de waarde net zo goed als volle eigendom: hij betaalt geen jaarlijkse canon meer en de erfpacht loopt nooit af. Kifid ging daar niet in mee. Erfpacht bestaat in veel vormen, en de voorwaarden kunnen de waarde van een huis beïnvloeden, ook als de canon is afgekocht. Rabobank hoeft daarin geen onderscheid te maken.

De Rabobank-klant liep naar eigen zeggen ongeveer €49 per maand mis. Dat is €588 per jaar, zolang je in die lagere risicoklasse blijft. Een ander voorbeeld: heb je €250.000 hypotheekschuld en scheelt een lagere klasse 0,15 procentpunt, dan gaat het om €375 bruto per jaar.

Zet die besparing af tegen de kosten van een taxatie. Vraag vooraf een paar offertes op bij erkende taxateurs, zodat je weet hoe snel je de kosten terugverdient. Hoe langer je rentevaste periode nog loopt, hoe meer het voordeel kan opleveren. Bij het verlengen van je rente telt de risicoklasse ook mee: Rabobank vraagt nu bijvoorbeeld 4,38 procent voor tien jaar vast met NHG.

Zoek uit wat jouw bank accepteert. Kijk in je hypotheekvoorwaarden en op de site van je bank welke waardebepalingen gelden. Dat verschilt per bank en kan in de loop van de tijd veranderen, zoals bij Obvion.

Begin met de goedkoopste route. Accepteert je bank de WOZ-waarde, gebruik die dan eerst. Anders is een desktoptaxatie vaak de volgende stap, als je woning daarvoor in aanmerking komt.

Erfpacht? Reken op een volledige taxatie. Bij Rabobank is voor een woning op erfpachtgrond een gevalideerd taxatierapport nodig, ook als de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht.

Let op de geldigheid. Bij Obvion mag een taxatierapport maximaal zes maanden oud zijn. Plan de taxatie dus niet te vroeg. Wie een tijd geleden overstapte of zijn hypotheek aanpaste, kan bovendien voor verrassingen komen te staan, zoals Rabobank-klanten met een hogere hypotheekakte.

Is je huis de afgelopen jaren fors in waarde gestegen, reken dan vandaag nog even uit hoe hoog je schuld nu is in verhouding tot de waarde. Zit je dicht bij de grens van een lagere risicoklasse, dan kan een taxatie zich snel terugbetalen.