Nieuwe NHG-regel voor 2027: wie een huis met een slecht energielabel koopt, krijgt standaard een bouwdepot van €20.000

Koop je vanaf 1 januari 2027 met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een huis met energielabel E, F of G, dan zit er in je hypotheek standaard een bedrag van minimaal €20.000 om het huis zuiniger te maken. Dat geld komt in een bouwdepot. Wil je het niet, dan moet je dat zelf aangeven. Gebruik je het niet binnen twee jaar, dan wordt het ongebruikte deel automatisch afgelost.

Dat staat in de nieuwe voorwaarden en normen van NHG voor 2027. Het gaat nog om aangekondigde wijzigingen: de definitieve versie verschijnt op 1 november en gaat in op 1 januari. De regel geldt niet voor appartementen.

Nu kun je bij de aankoop van een huis met een slecht label al extra lenen voor energiebesparende maatregelen, maar dan moet je daar zelf om vragen. Vanaf 2027 draait NHG het om: het budget zit er standaard in, tenzij je tekent dat je het niet wilt gebruiken. Daarvoor komt een aparte verklaring.

Het blijft wel binnen de gewone leenregels. Kun je op basis van je inkomen of de waarde van het huis geen €20.000 extra lenen, dan geldt het lagere bedrag dat wel past. Het is dus geen extra leenruimte bovenop wat je al mag lenen.

De regels voor 2026 staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Voor energiebesparende voorzieningen mag je, afhankelijk van het label van het huis, dit extra lenen:

Met die verduurzamingskosten erbij mag je hypotheek maximaal 106 procent van de waarde van het huis zijn, in plaats van 100 procent. Ook de NHG-grens gaat dan omhoog: in 2026 kun je tot €470.000 lenen met NHG, of tot €498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. De NHG-grens voor 2027 is nog niet bekend.

Stel: je leent €20.000 extra tegen een rente van 4 procent, met een annuïteitenhypotheek over 30 jaar. Dan betaal je daarvoor ongeveer €95 bruto per maand. Omdat je hypotheekrente aftrekbaar is, is het netto bedrag lager, vooral in de eerste jaren.

Daarnaast betaal je eenmalig de borgtochtprovisie van NHG. Die is in 2026 0,4 procent van het geleende bedrag: over €20.000 is dat €80.

Daar staat tegenover dat isolatie, dubbel glas of een zuinigere verwarming je energierekening omlaag kan brengen. Hoeveel dat scheelt, hangt sterk af van het huis en de maatregelen. Laat een energieadvies maken voordat je begint, zodat je weet welke maatregelen het meeste opleveren.

Het geld in het bouwdepot is bedoeld voor verduurzaming. Ben je twee jaar na de start van je lening nog niet begonnen, dan lost de geldverstrekker het ongebruikte bedrag automatisch af. Je betaalt dan in die twee jaar wel rente over het bouwdepot, maar vaak krijg je ook rente vergoed over het geld dat erin staat. Vraag je adviseur hoe dat bij jouw geldverstrekker werkt.

NHG voert in 2027 ook een strengere toets in voor huizen met een risico op funderingsproblemen. Bij de hoogste risicoklassen is vervolgonderzoek verplicht, en de geschatte herstelkosten gaan af van het maximale bedrag dat je kunt lenen. Dat raakt vooral kopers van oudere huizen in gebieden met houten palen of een slappe bodem.

Koop je in 2027 een ouder huis met een slecht label, bespreek dan met je hypotheekadviseur of je het verduurzamingsbudget wilt gebruiken en welke maatregelen je ervan wilt betalen. Wil je het niet, dan teken je de verklaring dat je er geen gebruik van maakt. Koop je nog dit jaar, dan kun je het extra bedrag nu ook al lenen, maar dan moet je er zelf om vragen. Kijk na 1 november op de site van NHG of de regels definitief zo zijn vastgesteld.