Rabobank verhoogt verwachting huizenprijzen naar 4,2 procent in 2026

Voor woningzoekers die hun aankoop uitstellen in de hoop op lagere prijzen, is dat relevante informatie. Een groter aanbod betekent kennelijk nog niet dat woningen landelijk goedkoper worden.

Het blijft een verwachting. De bank voorspelt de markt als geheel en zegt daarmee niet wat één appartement of rijtjeshuis volgend voorjaar zal kosten. Juist voor een koper is dat verschil van belang.

Rabobank ging eerder uit van een gemiddelde prijsstijging van 2,8 procent dit jaar en 2 procent volgend jaar. De nieuwe raming ligt daar boven.

Volgens het Kwartaalbericht Woningmarkt van Rabobank is de markt sterker gebleken dan voorzien. Er is meer aanbod, maar de schaarste blijft groot. Ook de ontwikkeling van inkomens en de vraag naar woningen speelt mee.

Een afkoelende markt kan daardoor nog steeds een stijgende markt zijn. Het tempo neemt dan af, terwijl het prijsniveau verder oploopt.

Dat verschil is gemakkelijk te missen wanneer het nieuws vooral spreekt over rustiger bezichtigingen, meer keuze of minder belangstelling per woning.

Het extra aanbod is voor woningzoekers niet betekenisloos. Een ruimere keuze kan helpen om woningen beter te vergelijken en minder afhankelijk te worden van één beschikbare woning.

In de berichtgeving van RTL over de nieuwe prognose wordt een toename van het aanbod op Funda met 23 procent genoemd. Tegelijk blijft overbieden veel voorkomen: 71 procent van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht.

Dat laatste cijfer is geen opdracht om bij iedere woning extra geld te bieden. De vraagprijs is een gekozen verkoopprijs, geen onafhankelijke taxatie van de marktwaarde.

Een woning die bewust scherp wordt aangeboden, kan veel biedingen boven de vraagprijs krijgen. Een hoger geprijsde woning kan juist onder de vraagprijs worden verkocht zonder daarmee goedkoop te zijn.

Een los rekenvoorbeeld maakt duidelijk waarom enkele procenten voor kopers toch zwaar kunnen wegen. Een stijging van 3,2 procent op €400.000 is €12.800. Het bedrag zou daarmee op €412.800 uitkomen.

Dat is een illustratie van het percentage, geen voorspelling voor een specifieke woning. Bovendien gaat de Rabobank-raming over jaargemiddelden. Je kunt die niet zonder meer toepassen op de prijs van vandaag en daar een exacte prijs over twaalf maanden van maken.

Voor een huishouden met een beperkt aankoopbudget kan zelfs een kleiner verschil relevant zijn. Tegelijk kunnen salaris, spaargeld en hypotheekmogelijkheden in dezelfde periode veranderen.

Daarom is alleen de verwachte huizenprijs onvoldoende om te bepalen of wachten gunstig uitpakt.

Een koopwoning moet niet alleen op de dag van de overdracht betaalbaar zijn. Daarna volgen lasten die niet allemaal in het maandbedrag van de hypotheek zitten.

De Rijksoverheid noemt onder meer onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke belastingen. Bij een appartement kunnen bijdragen aan de vereniging van eigenaren gelden. Bij sommige woningen speelt erfpacht.

Daarnaast zijn er kosten rond de aankoop en financiering, zoals advies, een taxatie en de notaris.

Een woning die precies binnen de maximale hypotheek past, kan daardoor nog steeds een te krappe maandbegroting opleveren. Zet de verwachte onderhoudsuitgaven en terugkerende lasten daarom naast de financieringsberekening, voordat een prijsprognose aanleiding wordt om sneller te bieden.

De nuttigste vergelijking gaat tussen twee echte mogelijkheden. Wat kost het om voorlopig te blijven wonen waar je zit? En wat kost de woning die nu beschikbaar is, inclusief de noodzakelijke werkzaamheden?

Wie wacht, kan verder sparen of een hoger inkomen krijgen. Daar kunnen hogere woningprijzen of andere financieringsvoorwaarden tegenover staan. Wie koopt, krijgt zekerheid over de aangekochte woning, maar neemt ook de bijbehorende verplichtingen op zich.

Voor doorstromers speelt bovendien de waarde van de eigen woning mee. Een hogere verkoopopbrengst kan deels worden opgeslokt door de duurdere volgende woning.

Rabobanks nieuwe raming geeft daarom vooral richting aan de marktverwachting. Voor een bod blijven het eigen budget, de staat van het huis en vergelijkbare verkochte woningen bepalend. Meer aanbod kan onderhandelingsruimte geven, ook wanneer het landelijke prijsniveau nog stijgt.