Vloerverwarming in huis van €570.000 bleek brandgevaarlijk: verkopers wisten ervan en moeten bijna €48.000 betalen

Een stel kocht in 2023 voor €570.000 een vrijstaand huis uit 2018, met energielabel A en elektrische vloerverwarming. Toen ze die in december aanzetten, ontstonden er bollingen en scheuren in de vloer. Een keuring wees uit dat de verwarmingsdraden elkaar kruisten en op sommige plekken gevaarlijk heet werden. De verkopers hadden het probleem zelf ook gezien, maar niets gezegd. Ze moeten de kopers nu bijna €48.000 betalen, oordeelt de rechtbank in Zutphen.

De uitspraak is van 16 september. Anders dan bij veel geschillen over gebreken ging het hier niet alleen om de vraag of het huis normaal bruikbaar was, maar ook om wat de verkopers wisten. Dat maakte financieel veel uit.

De koop werd op 3 augustus 2023 gesloten. In de verkoopbrochure stond de elektrische vloerverwarming als een van de kenmerken van een "zeer degelijk gebouwd", energiezuinig huis. Vanaf 15 december 2023 gebruikten de kopers die. Kort daarna ontstonden vervormingen en scheuren in de vloer van de hobbyruimte, de badkamer en de woonkamer.

Een keuringsbedrijf onderzocht de vloer. Op meerdere plekken kruisten de verwarmingsdraden elkaar. Daardoor ontstonden zogeheten hotspots: plekken die veel te warm worden. De temperatuur liep beneden op tot 65 graden en boven tot 40 graden. Volgens het rapport kan de isolatie van de draden dan smelten, wat kan leiden tot kortsluiting en een groter brandrisico.

Tijdens de zitting erkenden de verkopers dat er bollingen en scheuren in de vloer van de woonkamer en de keuken ontstonden toen zij de vloerverwarming gebruikten. Ze hadden de verwarming daarom uitgezet. Dat hadden ze de kopers moeten vertellen, vond de rechter. Van de verkopers kon "redelijkerwijs verwacht" worden dat zij het verband tussen de vloerverwarming en de bollingen zouden zien.

Juist die kennis maakte het verschil. Volgens het koopcontract hoeft een verkoper bij gebreken die hij niet kende alleen de reparatie te betalen. Omdat deze verkopers het probleem wél kenden, draaien ze ook op voor de verhuizing, de tijdelijke woning en de keuring: samen bijna €9.800 extra.

Samen is dat bijna €48.000, met wettelijke rente vanaf juni 2025. Daarnaast moeten de verkopers ruim €4.200 aan proceskosten betalen. Een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten wees de rechter af, omdat die niet goed was onderbouwd.

Een verkoper moet je alle gebreken melden die hij kent. Dat heet de mededelingsplicht. Verzwijgt hij iets wat hij wist, dan staat hij zwak, ook als in het contract staat dat de koper zelf goed moest onderzoeken. Als koper heb je wel een onderzoeksplicht. Hoe ouder het huis, hoe beter je moet kijken. Maar van een koper wordt niet verwacht dat hij de vloer openbreekt om de verwarming te controleren, zeker niet bij een huis van vijf jaar oud.

Ontdek je na de koop een gebrek, meld het dan zo snel mogelijk schriftelijk bij de verkoper. Twee maanden geldt meestal als een redelijke termijn. Het Juridisch Loket heeft daarvoor een voorbeeldbrief.

Vraag bij het bezichtigen van een huis met vloerverwarming of die werkt, wanneer die voor het laatst is gebruikt en of er ooit problemen mee waren. Laat het antwoord vastleggen, bijvoorbeeld in de vragenlijst bij de koopovereenkomst. Laat bij een bouwkundige keuring ook de installaties bekijken. Zie je na de koop scheuren, bollingen of andere schade, maak dan foto's met datum, laat een deskundige de oorzaak vaststellen en stel de verkoper schriftelijk aansprakelijk. Bewaar de facturen van dat onderzoek: in deze zaak kregen de kopers die kosten volledig vergoed.