Dak van net gekocht huis knalt tot 77 decibel: verkoper moet de kopers toch €37.400 betalen

Een stel kocht in het voorjaar van 2024 een huis. Een maand na de sleuteloverdracht begon het dak te knallen, soms harder dan 77 decibel. De verkoper vond dat hij er niets mee te maken had, maar de rechtbank denkt daar anders over. Hij moet de kopers €37.400 betalen voor het herstel van het dak, plus rente en ruim €3.400 aan proceskosten.

De uitspraak van de rechtbank in Maastricht is van 23 september en werd deze week gepubliceerd. De zaak laat zien dat een huis niet alleen veilig moet zijn: het moet ook normaal te bewonen zijn.

De kopers tekenden op 25 maart 2024 de koopovereenkomst en kregen op 1 juli de sleutel. Op 5 augustus hoorden ze de eerste knallen uit het dak. Het dak bestaat uit geïsoleerde dakplaten, zogeheten sandwichpanelen. Een deskundige die het geluid mat, telde 127 knallen boven de 50 decibel. De meeste lagen tussen de 55 en 65 decibel, met uitschieters tot 77,4 decibel. Als maximum dat nog acceptabel is, noemde hij 45 decibel.

Volgens de deskundige lag de oorzaak in de constructie van het dak: in de panelen zelf, de manier waarop ze waren gemonteerd en de gebruikte materialen. De kopers eisten de herstelkosten van €37.400 van de verkoper. De verkoper zei dat hij van niets wist.

In de koopovereenkomst stond dat het huis bij de overdracht 'de feitelijke eigenschappen' moet hebben 'die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning'. Daar draaide de zaak om.

Volgens de rechtbank houdt normaal gebruik in dat je een huis "op een voldoende veilige manier kan bewonen, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast". Een dak dat steeds opnieuw zo hard knalt, tast dat woongenot aan. "De rechtbank is gelet op het voorgaande dan ook van oordeel dat sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat."

Het verweer van de verkoper dat hij van het probleem niet wist, hielp hem niet. Omdat de garantie in de koopovereenkomst was geschonden, moet hij de schade betalen.

Een paar andere eisen wees de rechter af, omdat ze niets toevoegden of niet waren onderbouwd.

Een verkoper moet je alle gebreken melden die hij kent. Dat heet de mededelingsplicht. Maar ook als hij een gebrek niet kende, kan hij aansprakelijk zijn: namelijk als je het huis door dat gebrek niet normaal kunt gebruiken. Dat was hier het geval. Daar staat tegenover dat jij als koper ook zelf moet onderzoeken of er problemen zijn. Hoe ouder het huis, hoe beter je moet kijken.

Let ook op een zogeheten ouderdomsclausule in je koopcontract. Daarin staat dat je weet dat het huis oud is en dat de kans op gebreken daardoor groter is. Met zo'n clausule hoeft de verkoper minder snel te betalen.

Ontdek je na de koop een gebrek, meld het dan zo snel mogelijk schriftelijk bij de verkoper. Dat moet binnen een redelijke termijn; twee maanden geldt meestal als redelijk. Wacht je te lang, dan kun je je recht verliezen. Het Juridisch Loket heeft een voorbeeldbrief om een gebrek te melden.

Reken er ook niet op dat je alles vergoed krijgt. Je mag aan de reparatie geen winst overhouden, dus vaak krijg je maar een deel van de kosten terug. In deze zaak kregen de kopers wel het volledige bedrag dat ze eisten.

Hoor je na de koop vreemde geluiden, zie je scheuren of vocht, maak dan meteen foto's of opnames met datum en tijd. Laat een onafhankelijke deskundige het probleem onderzoeken en de oorzaak vastleggen; dat rapport is je belangrijkste bewijs. Stuur de verkoper binnen twee maanden een brief en bewaar een kopie. Kom je er samen niet uit, vraag dan gratis advies bij het Juridisch Loket of je rechtsbijstandsverzekering.