Wat zijn de valkuilen waar je op moet letten als je gaat investeren in vastgoed

Vastgoed investeren klinkt als een vogelvrije manier om geld te verdienen. Maar laten we eerlijk zijn: het is niet voor iedereen geschikt en er lopen veel onervaren beleggers enorm tegen hun schenen. De wereld van bricks and mortar ziet er mooier uit van een afstand. Voor je geld in een pand stopt, moet je deze valkuilen echt goed kennen.

Je koopt niet zomaar ergens. Een pand in een aantrekkelijke buurt met groeiende bevolking en goede voorzieningen is veel waard. Maar een huis in een krimpende regio, ver weg van werkplekken en scholen, kan je financieel ruin in de problemen brengen. Veel startende beleggers maken de fout om alleen naar de prijs te kijken en denken dat elke vierkante meter rendabel is. Dat klopt niet. Een goedkoop pand in een slechte buurt blijft goedkoop, terwijl huizen in toplocaties steeds verder stijgen.

Doe je huiswerk. Kijk naar bevolkingscijfers, werkgelegenheid, criminaliteit en toekomstige stedelijke ontwikkelingen. Een pand dicht bij een geplande bedrijventerrein kan briljant zijn. Eentje in een wijkje waar mensen juist weg gaan, kan een verlies leider worden.

In de lage renteperiode van de afgelopen jaren konden veel beleggers makkelijk hun geld terug verdienen. Huurders betaalden iedere maand braaf. Maar rentes zweven omhoog en omlaag. Stel je hypotheek eindigt in 2028 en de rente springt van twee naar vier procent. Je maandlasten verdubbelen. Kan je rendement dat opvangen? Veel beleggers rekenen niet realistisch met toekomstige rentestijgingen.

Bouw een reserve op. Zorg dat je minstens drie tot zes maanden huur in val achter de hand hebt. Niet iedereen betaalt stipt, en soms zitten panden leeg. Als je nu al over je budget scheert, word je ruw wakker als de rente stijgt.

Een slechte dakconstructie kan je duizenden kosten. Een verouderde elektra-installatie. Schimmel in de muren. Ernstige vochtproblemen. Dit zijn niet de dingen waar je enthousiast over bent als je een pand koopt, maar het zijn wel de dingen die je blut maken. Veel beleggers zien alleen de huurinkomsten en vergeten dat huizen leven. Ze verouderen, ze krijgen mankementen.

Laat een professionele huiskeuring doen voordat je koopt. Pak het budget voor onderhoud voorzichtig in. Plan op minstens één procent van de aankoopprijs per jaar voor onderhoud. Bij een pand van vierhonderdduizend euro betekent dat vier- tot vijfduizend per jaar. Veel beleggers budgetteren hier veel te ruim voor.

Je droomt van vaste huurders die iedere maand stipt betalen. In de praktijk kan het anders lopen. Huurders missen maanden of gaan bankroet. Uithuiszetting halen is lang en kostbaar. Een moeilijke huurder kan je project maanden lamleggen en je duizenden euro's aan juridische kosten kosten. Je rendement? Dat smelt als sneeuw voor de zon.

Check huurders voorzichtig. Zorg voor stevige huurcontracten. En wees voorzichtig met huurders met onvast inkomen of slechte referenties. Een leeg pand is verlies, maar een pand met een slechte huurder kan erger zijn.

Veel beleggers kopen aan de top van de markt, als iedereen ineens in vastgoed wil investeren. Huizenprijzen in Nederland stegen in 2024 gemiddeld met 8,7 procent. Dat klinkt geweldig, maar die groei kan niet eeuwig doorgaan. De Nederlandsche Bank verwacht dat de groei in 2026 afgevlakt naar vier procent. En wie weet wat de rente doet.

Koop niet zomaar omdat het nu kan. Koop omdat het financieel verstandig is voor jou. Veel ervaren beleggers blijven geduldig wachten tot de markt oververhit raakt en daarvan profiteert. Beginners springen te snel in.

Je koopt een pand en wilt het na je overlijden aan je kinderen nalaten. Goed voornemen. Maar erfbelasting kan voor je erfgenamen een nachtmerrie worden. Panden die je voor vierhonderdduizend euro kocht, zijn straks misschien twee miljoen waard. Je kinderen moeten erfbelasting betalen op die volle waarde, zelfs als zij het pand niet willen verkopen. Dit kan betekenen dat ze gedwongen worden het pand te verkopen om belastingen te betalen.

Overleg met een expert. Erfplanning bij vastgoed is ingewikkeld. Er zijn constructies met stichtingen en trusts, maar deze moeten voor je sterven geregeld zijn.

Veel beleggers realiseren zich niet wat belastingen en regelgeving betekenen. Huurinkomsten zijn inkomstenbelasting. Je moet de belastingdienst op de hoogte stellen. Er zijn regels voor energie standaarden, brandveiligheid en huurprijzen. Deze regels kunnen veranderen en je pand onrendabel maken. Als je niet oppast, betaal je jarenlang te weinig belasting en krijg je opeens een naheffing met rente.

Zorg voor goed advies. Een beleggingsmakelaar of belastingadviseur kan je veel narigheid voorkomen. Dit kost geld, maar je spaart het waarschijnlijk terug.

Sommige beleggers hopen snel geld te verdienen door panden te flippen. Ze willen kopen, oppompen en verkopen. Dit kan werkzaam zijn, maar het is riskant en veel lastiger dan het lijkt. Renovatie loopt over budget. Verkoopkosten zijn hoog. Belastingen vreten je winst op. En wat als je het pand niet kunt verkopen op het moment dat jij wilt?

Vastgoedbelangen is beter als langetermijnbelegging. Denk in termen van tien tot twintig jaar, niet zes maanden.

Voordat je een cent investeert, moet je jezelf eerlijke vragen stellen. Kan ik me dit echt veroorloven? Begrijp ik de risico's? Heb ik een buffer? Heb ik geduld? Veel beleggers gooien hun geld erin zonder dit goed te overdenken. Ze betalen de prijs als het tegenvalt. Werk met onafhankelijke adviseurs. Lees veel. En stel jezelf voor: wat als deze investering helemaal misloopt? Kan ik daarmee omgaan?