Eerst €700 laten betalen voor taxatie, daarna blijkt essentieel belastingdocument te ontbreken

Een stel dat op advies van een hypotheekadviseur €700 uitgaf aan een woningtaxatie, krijgt dat bedrag terug. De adviseur had eerst moeten controleren of de noodzakelijke documenten voor de hypotheekaanvraag beschikbaar waren. Pas nadat de taxatie al was uitgevoerd, bleek dat een essentiële aangifte inkomstenbelasting ontbrak.

De zaak kwam terecht bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening. In de bindende Kifid-uitspraak 2026-0772 oordeelt de geschillencommissie dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden. Het kantoor moet de volledige taxatiekosten van €700 vergoeden.

De uitspraak is vooral interessant omdat er volgens de adviseur nog geen definitieve schriftelijke adviesovereenkomst was ondertekend. Dat verweer hield geen stand. Uit de werkzaamheden en contacten bleek volgens Kifid dat feitelijk al een opdrachtrelatie bestond.

Het stel had de hulp van hypotheekadvieskantoor FinaForte ingeschakeld. Tijdens de voorbereiding werden documenten opgevraagd en gegevens verzameld. De adviseur raadde de klanten vervolgens aan de woning te laten taxeren.

Een taxatie is bij veel hypotheekaanvragen noodzakelijk. De geldverstrekker wil weten wat de woning waard is en hoe de gewenste lening zich tot die waarde verhoudt. Het rapport kost al snel enkele honderden euro’s en wordt doorgaans betaald voordat zekerheid bestaat over de hypotheek.

Nadat de klanten de taxatie hadden laten uitvoeren en €700 hadden betaald, kwam naar voren dat de aangifte inkomstenbelasting van een van hen nodig was. Dat document bleek niet beschikbaar. Hierdoor kon de aanvraag niet op de beoogde manier doorgaan.

De klanten stelden dat zij de taxatie niet zouden hebben laten uitvoeren wanneer de adviseur hen eerder op dat probleem had gewezen. Zij wilden de kosten daarom vergoed krijgen.

Het advieskantoor voerde aan dat op het moment van de taxatie nog geen ondertekende overeenkomst van opdracht bestond. Kifid keek echter naar wat er in de praktijk al was gebeurd.

De adviseur had concrete werkzaamheden uitgevoerd, stukken opgevraagd, informatie verwerkt en gebruikgemaakt van het interne klantportaal. Ook was er inhoudelijk geadviseerd om de taxatie te laten verrichten. Volgens de commissie kon daardoor al sprake zijn van een overeenkomst, ook zonder dat de formele adviesovereenkomst op dat moment was getekend.

Dat is een relevant punt voor andere consumenten. De verplichtingen van een financieel adviseur beginnen niet per definitie pas wanneer onderaan een uitgebreid contract een handtekening staat. Wanneer de adviseur de opdracht feitelijk aanvaardt en inhoudelijk aan de slag gaat, kan er juridisch al een overeenkomst bestaan.

Het omgekeerde geldt eveneens: ook consumenten kunnen door afspraken en gedragingen aan een opdracht gebonden raken. Een duidelijk schriftelijk contract blijft daarom belangrijk, maar het is niet het enige waar een geschillencommissie naar kijkt.

Kifid oordeelde dat de aangifte inkomstenbelasting geen document was dat pas helemaal aan het einde van het hypotheektraject relevant werd. De beschikbaarheid ervan was een essentiële voorwaarde om de haalbaarheid van de aanvraag te kunnen beoordelen.

De adviseur had dat moeten controleren voordat hij de klanten kosten liet maken voor een taxatie. In de communicatie erkende het kantoor bovendien dat het op dit punt onvoldoende scherp had gehandeld.

Een hypotheekadviseur hoeft niet te garanderen dat iedere aanvraag wordt goedgekeurd. Geldverstrekkers nemen uiteindelijk zelf een beslissing en onverwachte omstandigheden kunnen altijd roet in het eten gooien. De adviseur moet wel zorgvuldig inventariseren of de basisvoorwaarden aanwezig zijn voordat de klant grote, onomkeerbare uitgaven doet.

Onder die voorbereidende controle kunnen onder meer loonstroken, werkgeversverklaringen, jaarcijfers, belastingaangiften, gegevens over schulden en documenten over eigen vermogen vallen. Welke stukken nodig zijn, verschilt per inkomenssituatie en geldverstrekker.

De uitspraak betekent niet dat iedere consument taxatiekosten kan terugvragen zodra een hypotheekaanvraag wordt afgewezen. Een taxatie blijft vaak een noodzakelijk onderdeel van het proces en een afwijzing kan ontstaan door omstandigheden waarvoor de adviseur niet verantwoordelijk is.

In deze zaak was het verband concreter. De adviseur had de taxatie aanbevolen voordat hij een document controleerde dat voor de aanvraag essentieel was. De klanten maakten daardoor kosten die zij volgens hun verklaring niet zouden hebben gemaakt als zij tijdig juist waren geïnformeerd.

Kifid bepaalde dat het kantoor de €700 binnen vier weken moest betalen. De beslissing is bindend.

Wie een huis koopt, maakt in korte tijd veel kosten. Naast de taxatie gaat het bijvoorbeeld om bouwkundige keuringen, hypotheekadvies, notariskosten en soms een bankgarantie. Een deel daarvan moet worden betaald voordat de financiering definitief rond is.

De uitspraak laat zien dat een adviseur niet zonder voldoende vooronderzoek de volgende kostbare stap mag aanbevelen. Voor klanten is het tegelijk verstandig om vóór een taxatie te laten bevestigen welke documenten al zijn gecontroleerd, welke stukken nog ontbreken en of er bekende obstakels zijn.

Dat biedt geen garantie dat de hypotheek wordt verstrekt. Het verkleint wel de kans dat honderden euro’s worden uitgegeven voor een aanvraag waarvan een fundamenteel probleem al eerder ontdekt had kunnen worden.