Geld lenen aan je kind voor een koophuis: 25% renteopslag mag niet en 6% rente wijst de Belastingdienst in het voorbeeld af

Leen je als ouder spaargeld uit aan je kind voor het kopen, verbouwen of verduurzamen van een eigen woning, dan mag je kind de rente op die familielening onder voorwaarden aftrekken in box 1 van de inkomstenbelasting. Daarbij geldt één eis waar in de praktijk vaak misverstanden over bestaan: de afgesproken rente moet marktconform zijn. De veelgebruikte vuistregel dat je een opslag van 25 procent bovenop de marktrente mag zetten, of standaard een rentepercentage uit andere wetgeving (zoals de 6 procent uit de Successiewet) mag rekenen, mag volgens de Belastingdienst niet.

Volgens de voorwaarden voor renteaftrek bij een lening van familie moet het rentepercentage overeenkomen met wat een bank of andere financiële instelling rekent voor een vergelijkbare lening. Daarnaast moet het geld worden gebruikt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van de eigen woning (of voor de afkoop van rechten van erfpacht), en mogen geldnemer en geldverstrekker geen fiscale partners zijn, tenzij het gaat om een eigen woning waar het kind zonder de geldverstrekker gaat wonen.

Voor leningen die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2013 gelden bovendien twee vaste verplichtingen voor de hypotheekrenteaftrek: de lening moet binnen 30 jaar (360 maanden) ten minste annuïtair of lineair worden afgelost — waarbij het kind elk jaar ten minste een vooraf in de leenovereenkomst vastgelegd minimumbedrag aflost — én het kind moet de gegevens van de familielening doorgeven in de aangifte inkomstenbelasting.

In de brochure met voorbeelden van rentepercentages voor familieleningen legt de Belastingdienst uit hoe de inspecteur beoordeelt of de rente op een familielening zakelijk is. Daarbij kijkt de fiscus naar het rentepercentage dat onafhankelijke geldverstrekkers op het moment van afsluiten van de lening hanteren onder vergelijkbare omstandigheden en voorwaarden (zoals de hoofdsom, de looptijd, de rentevastperiode, het al dan niet stellen van hypothecaire zekerheid en de schuld-marktwaardeverhouding), uitgaande van de voor het kind meest gunstige vorm van financieren.

In de rekenvoorbeelden van de Belastingdienst staat expliciet dat je geen opslag van 25 procent op een marktrente mag toepassen. Evenmin mag je voor een eigenwoninglening aansluiten bij het rendementspercentage uit box 3 of bij rentepercentages die gelden in andere wetgeving dan de inkomstenbelasting.

Drie rekenvoorbeelden uit de publicatie van de Belastingdienst — opgesteld met voorbeeldpercentages op basis van de rentestand van begin 2023 — laten het verschil zien tussen wat de inspecteur wel en niet accepteert. In voorbeeld 2a koopt Delano zijn eerste woning voor €500.000. Hij kan de volledige €500.000 bij de bank lenen, maar dan bedraagt de rente over de gehele lening 4,4 procent (bij banken en andere financiële instellingen ligt het gemiddelde voor €500.000 met 10 jaar rentevast tussen 4,3 en 4,8 procent). Daarom sluit hij bij zijn bank een hypotheek af van €405.000 tegen een lagere rente van 4 procent en leent hij de ontbrekende €95.000 van zijn ouders zonder hypothecaire zekerheid (360 maanden annuïtair, 10 jaar vast). Omdat zijn ouders geen hypothecaire zekerheid hebben en daardoor een achtergestelde positie met meer risico innemen, accepteert de inspecteur in dit voorbeeld een rente van 5,5 procent op de ouderlening van €95.000.

In de voorbeelden 3a en 3b lenen Jurgen en Martin €25.000 van de ouders van Jurgen om hun woning te verduurzamen (120 maanden annuïtair, zonder hypothecaire zekerheid). Bij hun eigen bank zouden ze hun hypotheek kunnen verhogen tegen 4 procent, en bij het Nationaal Warmtefonds kunnen ze in het voorbeeld een energiebespaarlening zonder hypothecaire zekerheid afsluiten tegen 4,1 procent. In voorbeeld 3a spreken ze met de ouders van Jurgen 4,2 procent rente af: dat acht de inspecteur marktconform. In voorbeeld 3b spreken ze 6 procent rente af: die 6 procent wijst de inspecteur af als niet acceptabel, omdat ze hetzelfde bedrag onder dezelfde voorwaarden tegen 4,1 procent bij het Warmtefonds hadden kunnen lenen.

Recht tegenover een te hoge rente staat de situatie waarin ouders juist geen of een te lage rente vragen om hun kind te helpen. In het standpunt over niet-direct opeisbare familieleningen bevestigt de kennisgroep van de Belastingdienst dat bij een niet-direct opeisbare lening alleen géén sprake is van een schenking als een zakelijke, marktconforme rente wordt afgesproken. Ook voor de schenkbelasting biedt de oude vuistregel dat een rente tot 25 procent onder de marktrente geen schenking is volgens de kennisgroep geen enkel houvast: is de rente uit vrijgevigheid lager dan marktconform, dan is meteen bij het aangaan van de lening sprake van een schenking.

Is een renteloze of laagrentende lening daarentegen direct opeisbaar — waaronder volgens de toelichting op direct opeisbare leningen in de Successiewet ook een lening met een contractuele opzeggingstermijn van 2 à 3 maanden valt — dan geldt artikel 15 van de Successiewet 1956. De wet merkt het rentevoordeel dan van dag tot dag aan als een schenking van een vruchtgebruik, die feitelijk per kalenderjaar wordt belast (in het rekenvoorbeeld van de kennisgroep bij een renteloze lening gewaardeerd op 6 procent per jaar).

Veel ouders willen hun kind de rentelasten op een familielening besparen. Voor de hypotheekrenteaftrek is de vorm daarbij bepalend: het kind moet de verschuldigde rente daadwerkelijk aan de ouders betalen. Scheld je als ouder de rente kwijt, dan mag het kind die rente niet aftrekken in zijn aangifte inkomstenbelasting.

Wel mogen ouders hun kind (waaronder ook een pleegkind of stiefkind valt) volgens de vrijstellingen voor belastingvrij schenken aan een kind in 2026 jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken. De Belastingdienst ziet beide ouders samen als één schenker, ook na een scheiding, en telt aparte schenkingen aan het kind en diens partner bij elkaar op. Is het kind (of de partner van het kind) tussen de 18 en 40 jaar oud — schenken op de dag van de 40e verjaardag mag ook nog — dan mogen ouders eenmalig maximaal €33.129 belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel, dus ook voor een woning, mits niet eerder een verhoogde vrijstelling is gebruikt en het kind aangifte schenkbelasting doet. Deze eenmalige vrijstelling van €33.129 komt in plaats van het jaarbedrag van €6.908; de oude verhoogde eigenwoningvrijstelling bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer.

Sluit je vanaf 2026 een familielening voor de eigen woning af met je kind, ga dan op het moment van afsluiten na welk rentepercentage banken of andere geldverstrekkers hanteren voor een vergelijkbare lening onder dezelfde voorwaarden. Leg daarnaast het jaarlijkse minimumbedrag aan aflossing vooraf vast in de leenovereenkomst, laat het kind de rente daadwerkelijk betalen en geef de gegevens van de lening door in de aangifte inkomstenbelasting.

Wil je vaker zulke uitleg over je geld in je tijdlijn? Like en volg DDS op Facebook.