Huis gekocht, maar geen waarborgsom gestort: koper moet verkoper toch €23.100 boete betalen

Een man kocht in april 2025 een huis voor €231.000, maar stortte de afgesproken waarborgsom niet. Volgens hem moest de verkoper eerst een geldig energielabel regelen. De rechtbank in Den Haag ziet dat anders: die voorwaarde stond nergens in het contract. De koper moet de verkoper een boete van €23.100 betalen, 10 procent van de koopprijs, plus incasso- en proceskosten.

De uitspraak is van 26 augustus en werd onlangs gepubliceerd. De zaak laat zien hoe duur het kan worden als je als koper een afspraak uit het koopcontract niet nakomt, ook als je denkt dat je daar een goede reden voor hebt.

Koper en verkoper tekenden op 25 april 2025 een koopovereenkomst volgens het standaardmodel dat makelaars vaak gebruiken. De sleuteloverdracht stond gepland voor 17 juni. In het contract stond dat de koper uiterlijk op 3 juni een waarborgsom of bankgarantie van €23.100 moest regelen. Dat is gebruikelijk: zo heeft de verkoper zekerheid dat de koper betaalt.

De koper deed dat niet, ook niet na twee ingebrekestellingen van de verkoper in juli. Hij vond dat de verkoper eerst een geldig energielabel moest aanleveren. Op 5 augustus 2025 ontbond de verkoper de koop en eiste de boete die in het contract stond.

De rechtbank zocht naar bewijs dat koper en verkoper hadden afgesproken dat er eerst een energielabel moest komen. "Het bestaan van een dergelijke voorwaarde blijkt echter nergens uit", schrijft de rechter. Wie zo'n voorwaarde wil, moet die duidelijk vastleggen: "Als iemand een afspraak wil maken, dan moet voor de ander duidelijk zijn wat die afspraak inhoudt."

Dat de koper het contract misschien niet goed had gelezen, hielp hem ook niet. "Het komt voor rekening van [de koper] dat hij niet heeft gelezen dat de overeenkomst hem verplicht", oordeelt de rechtbank. Het niet storten van de waarborgsom was volgens de rechter ernstig genoeg om de koop te ontbinden.

De koper vroeg de rechter nog om de boete te verlagen. Dat gebeurde niet. Een boete van 10 procent van de koopprijs is volgens de rechtbank "een gebruikelijk beding" in koopcontracten voor woningen, en ook de hoogte is gebruikelijk.

De koper moet betalen:

Wie een huis koopt, heeft na het tekenen van het koopcontract drie dagen wettelijke bedenktijd. Die gaat in op de dag nadat je het getekende contract hebt ontvangen. In die tijd kun je zonder reden en zonder kosten van de koop afzien. Daarna zit je eraan vast.

Wil je ook later nog zonder boete kunnen stoppen, dan moet je dat vooraf in het contract regelen met een ontbindende voorwaarde. Bekende voorbeelden zijn een voorbehoud van financiering, als je geen hypotheek krijgt, en een voorbehoud voor een bouwkundige keuring. Wat niet in het contract staat, kun je achteraf niet meer als voorwaarde stellen. Stap je zonder zo'n voorwaarde uit de koop, of kom je je verplichtingen niet na, dan staat er in het contract vaak een boete van 10 procent van de koopprijs.

Lees het koopcontract helemaal door voordat je tekent, en let vooral op de data: wanneer de waarborgsom of bankgarantie er moet zijn, tot wanneer ontbindende voorwaarden gelden en wanneer de overdracht is. Wil je dat de verkoper eerst iets regelt, zoals een energielabel of een reparatie, laat dat dan uitdrukkelijk in het contract opnemen. Regel de bankgarantie op tijd bij je bank of notaris. Twijfel je over een afspraak, vraag dan je eigen aankoopmakelaar of de notaris om uitleg vóór de bedenktijd voorbij is.