Huis kopen? Rente zakt, maar huizenprijzen lopen alweer op

Geld.nl meldde vorige week dat de gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG al vier weken onder de 4 procent ligt. In de meest recente meting kwam die gemiddelde rente uit op 3,87 procent. De laagste rente voor 10 jaar vast met NHG lag volgens Geld.nl op 3,67 procent.

De grens van 4 procent is psychologisch belangrijk. Veel kopers kijken daar scherp naar. Een lagere rente betekent lagere maandlasten. Bij dezelfde woningprijs kan het soms ook betekenen dat je iets meer kunt lenen.

Voor starters die al maanden of jaren zoeken, voelt dat als goed nieuws. Elke tiende procent renteverschil kan in een hypotheekberekening uitmaken.

Maar de woningmarkt is hard. Een lagere rente kan ook betekenen dat meer kopers weer actief worden, waardoor biedingen oplopen.

Het CBS en Kadaster meldden dat bestaande koopwoningen in mei 2026 gemiddeld 4,4 procent duurder waren dan een jaar eerder. Ten opzichte van april stegen de prijzen met 0,6 procent. In mei was de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande koopwoning €487.383.

Dat is bijna een half miljoen euro. Voor veel jonge gezinnen en starters is dat nauwelijks nog te bevatten.

Daar zit de kern. Een lagere hypotheekrente helpt alleen echt als de huizenprijs niet tegelijk oploopt. Als woningen duurder worden, kan een rentemeevaller deels of volledig verdwijnen.

Stel dat je door lagere rente iets meer kunt lenen. Dan ben je niet de enige. Andere kopers kunnen dat ook. In een krappe markt kan dat leiden tot hogere biedingen.

Zo verandert een voordeel voor kopers al snel in extra prijsdruk.

Het CBS meldde ook dat het Kadaster in mei 19.120 woningtransacties registreerde. Dat is 2,5 procent minder dan een jaar eerder. Over de eerste vijf maanden van 2026 werden wel 94.523 woningen verkocht, 5 procent meer dan een jaar eerder.

De markt blijft dus in beweging, maar de betaalbaarheid blijft problematisch.

Voor mensen met overwaarde is een hogere huizenprijs deels gunstig. Zij verkopen duur en kopen duur. Voor starters ligt dat anders. Zij hebben geen overwaarde om mee te nemen. Zij moeten de volledige koopprijs financieren uit inkomen, spaargeld en hulp van ouders.

En precies daar wringt het. Huren is duur, sparen is lastig en huizen blijven stijgen.

Laat je niet blind maken door een rente onder 4 procent. Kijk naar de totale maandlast, inclusief aflossing, verzekeringen, belastingen, onderhoud en energielasten. Reken ook met scenario’s: wat als de rente later stijgt, wat als je inkomen verandert, wat als onderhoud tegenvalt?

Vergelijk hypotheekvoorwaarden, niet alleen rente. De laagste rente is niet altijd de beste hypotheek als de voorwaarden slecht passen.

De lagere hypotheekrente is welkom. Maar zolang huizenprijzen blijven stijgen en de gemiddelde transactieprijs richting een half miljoen euro gaat, is de woningmarkt niet ineens betaalbaar.

Voor DDS-lezers is de portemonneeconclusie duidelijk: laat je niet sussen door “rente onder 4 procent”. De echte vraag is wat je totaal betaalt voor wonen.

En voor veel starters blijft dat antwoord pijnlijk: nog altijd veel te veel.