Huurders betaalden €1.300 kale huur, maar €504,17 was redelijk: ruim €15.000 terug

De uitspraak van 18 september, gepubliceerd op 30 september 2026, gaat over een combinatie van een te hoge beginhuur en problemen met de woning. Voor andere huurders zit daar een belangrijk onderscheid: de kwaliteit en punten van de woning bepalen een andere vraag dan de tijdelijke gevolgen van ernstige gebreken.

De huur begon op 1 november 2024. De bewoners betaalden volgens het contract €1.300 kale huur en daarnaast €600 als voorschot voor servicekosten. De totale maandbetaling was daarmee €1.900.

Die bedragen mogen niet door elkaar worden gebruikt. De beoordeling van de kale huur gaat over het gebruik van de woning. Een servicekostenvoorschot hoort bij een afzonderlijke afrekening.

In deze zaak kwam de Huurcommissie uit op 85 punten en een redelijke kale huur van €504,17. De rechtbank nam die huurprijs als uitgangspunt en beoordeelde daarnaast de gebreken en de betaalde bedragen.

De verhuurder beriep zich onder meer op energielabel D, dat in juli 2025 was vastgesteld. Maar daarmee stond niet vast dat de woning bij het begin van de huur dezelfde energieprestatie had.

De cv-installatie was namelijk in februari 2025 verbeterd. Een beoordeling na zo’n ingreep bewijst niet zonder meer hoe de woning daarvóór was. Daarom leverde het latere label in deze zaak geen reden op om de oorspronkelijke waardering opzij te zetten.

Voor huurders en verhuurders betekent dit vooral dat de datum van bewijsstukken ertoe doet. Bewaar een opname bij aanvang, foto’s en informatie over latere werkzaamheden. Een woning kan tijdens de huur veranderen, terwijl een geschil juist over de beginsituatie gaat.

Naast de puntenwaardering speelde schimmel in de woning. Daarvoor gold een huurvermindering van 20 procent zolang het gebrek niet was hersteld. Voor problemen met de cv gold tot maart 2025 nog een aanvullende vermindering van 20 procent.

Over november 2024 tot en met maart 2026 hadden de huurders €21.488,62 aan kale huur betaald. Volgens de berekening van de rechter was over die periode €6.453,37 verschuldigd. Het verschil is de toegewezen €15.035,25.

Er kwam ook €76,91 aan terug te betalen servicekosten bij. De proceskosten werden afzonderlijk vastgesteld. Het grote huurbedrag is dus geen standaardvergoeding voor schimmel, maar het resultaat van de huurprijs, de gebreken en de betalingen in dit dossier.

Wie twijfelt aan de huurprijs bij het aangaan van een contract, kan bij de Huurcommissie nagaan welke procedure past. De toets van de aanvangshuurprijs kent belangrijke termijnen.

Voor een nieuw contract is de hoofdregel dat je binnen zes maanden na de ingangsdatum om zo’n beoordeling vraagt. Voor bepaalde oudere tijdelijke contracten gelden andere termijnen. Kijk daarom naar de begindatum én het soort contract.

Is die eerste termijn voorbij, concludeer dan niet meteen dat iedere mogelijkheid tot huurverlaging verdwenen is. Een toets van de beginhuur en een voorstel om de lopende huur te verlagen zijn verschillende procedures. Laat controleren welke route bij jouw woning en contract hoort.

Ook huurverlaging na een inkomensdaling is een afzonderlijke mogelijkheid, met eigen voorwaarden. Een lager inkomen verandert het aantal woningpunten niet.

Bij ernstige onderhoudsproblemen adviseert de Huurcommissie de verhuurder eerst schriftelijk te benaderen. Beschrijf wat er mis is en vraag om herstel. Volgens de gebruikelijke gebrekenprocedure krijgt de verhuurder zes weken om het probleem op te lossen.

Bewaar de melding, de verzenddatum, foto’s en afspraken over reparaties. Vermeld ook wanneer een gebrek daadwerkelijk is verholpen. Dat kan van invloed zijn op de periode waarover een vermindering geldt.

Een kapotte kast door lekkage is bovendien een andere claim dan een lagere huur. De Huurcommissie kent geen schadevergoeding voor beschadigde persoonlijke spullen toe. Daarvoor kunnen aansprakelijkheid, verzekering en eventueel de rechter van belang zijn. Vraag dus gericht om beoordeling van de huur én van eventuele afzonderlijke schade.