Afbeelding gemaakt met ChatGPT van OpenAI
Belastingdienst: hypotheek uit 2013 of later oversluiten en bijlenen, alles op 30 jaar, kost aftrek
Wilt u DDS vaker zien?
Stel DDS in als voorkeursbron op Google.
Voeg DDS toe op GoogleSluit je een hypotheek uit 2013 of later over en leen je tegelijk extra voor een verbouwing, en zet je beide leningen op 30 jaar, dan ben je volgens de Belastingdienst je hele renteaftrek kwijt. Dat staat in een standpunt van de Kennisgroep onroerende zaken van 15 oktober 2026. In het voorbeeld sluit iemand een eigenwoningschuld van €200.000 die al 5 jaar loopt over naar een andere geldverstrekker, en leent tegelijk €100.000 voor de verbouwing. Beide leningen krijgen een looptijd van 360 maanden. De uitkomst: geen van beide is nog een eigenwoningschuld, en beide gaan naar box 3.
Het beslissende detail is de looptijd van de overgesloten lening, die onder de regels van 2013 en later viel. Van de 360 maanden waren er al 60 verstreken, dus er stonden nog 300 maanden open. Door de €200.000 opnieuw op 360 maanden te zetten, ging de nieuwe lening niet verder waar de oude was gebleven. Daardoor mocht ook de €100.000 voor de verbouwing niet op 360 maanden.
Een kennisgroepstandpunt is geen wet en geen uitspraak van een rechter. Het is de uitleg van de Belastingdienst zelf. Volgens de Belastingdienst gelden deze standpunten als beleid en zijn ze bindend voor de inspecteurs. Je aangifte wordt dus zo beoordeeld. Een rechter kan er in een procedure anders over denken.
Wat de regels vragen bij oversluiten
Heb je je hypotheek op of na 1 januari 2013 afgesloten, dan mag je de rente alleen aftrekken als je de lening minimaal lineair of annuïtair in 30 jaar aflost. Het bedrag dat je jaarlijks aflost, spreek je vooraf af met je geldverstrekker en staat in je leenovereenkomst. Verhoog je je hypotheek, dan gaat de termijn van 30 jaar alleen voor het extra bedrag opnieuw in.
Sluit je over voor hetzelfde of een lager bedrag, dan moet het aflossingsschema van de oude lening volgens artikel 3.119c van de Wet inkomstenbelasting 2001 doorlopen bij de nieuwe lening, voor de resterende looptijd. Volgens de Kennisgroep moet die voortgezette aflossing ook in het contract staan. Alleen voor het bedrag dat je extra leent, mag je uitgaan van een nieuwe looptijd van 360 maanden. En dat mag pas als het oude schema wordt voortgezet.
Voor een hypotheek van vóór 2013 gelden andere regels. Blijft het bedrag bij het oversluiten gelijk, dan verandert je aftrek niet, ook niet bij een aflossingsvrije hypotheek. Leen je bij voor je woning, dan is de rente op dat extra deel alleen aftrekbaar als je het binnen 30 jaar aflost.
Voor de oudste leningen houdt dat overgangsrecht wel op: heb je een aflossingsvrije hypotheek uit de jaren negentig, dan betaal je vanaf 2031 de rente zonder belastingvoordeel.
Rekenvoorbeeld: wat je kunt mislopen
Stel: je zit in de situatie uit het standpunt en betaalt 4 procent rente. Zet je de €200.000 op de resterende 300 maanden en alleen de €100.000 op 360 maanden, dan betaal je samen ongeveer €1.533 bruto per maand. In het eerste jaar betaal je dan ruim €11.880 rente. Valt je inkomen in de tweede belastingschijf, boven €38.883, dan levert die aftrek in 2026 37,56 procent op: ongeveer €4.460 in dat eerste jaar. Ook bij een inkomen boven €78.426 is de aftrek in 2026 maximaal 37,56 procent.
Zet je beide leningen op 360 maanden, dan is je bruto maandlast ongeveer €1.432, zo'n €101 lager. Maar dan is volgens de Belastingdienst geen euro rente meer aftrekbaar. Je loopt in het eerste jaar zo'n €4.470 belastingvoordeel mis, tegenover €1.210 lagere maandlasten. Netto ben je met de variant die goedkoper lijkt ongeveer €270 per maand duurder uit.
In dit voorbeeld zijn het eigenwoningforfait en je vermogen in box 3 niet meegerekend. Die bepalen mede het precieze verschil op je aanslag. Valt je inkomen in de eerste schijf en heb je de AOW-leeftijd nog niet bereikt, dan is de aftrek 35,75 procent waard.
Herstellen kan, maar niet met terugwerkende kracht. Volgens de Kennisgroep kunnen beide leningen alsnog eigenwoningschuld worden als het aflossingsschema van de €200.000 wordt aangepast, maar pas vanaf het moment van aanpassing. Herstel je het na zes maanden, dan ben je in dit voorbeeld de aftrek over die maanden kwijt: ongeveer €2.250.
De juiste volgorde bij oversluiten en verbouwen
- Zet het overgesloten deel voort met de resterende looptijd en het aflossingsschema van je oude lening. In het voorbeeld is dat €200.000 op 300 maanden.
- Zet alleen het bedrag dat je extra leent op 360 maanden. In het voorbeeld is dat de €100.000 voor de verbouwing.
- Laat die afspraken over looptijd en aflossing vastleggen in het contract met je nieuwe geldverstrekker.
Voor het geld van de verbouwing gelden nog eigen voorwaarden. De eerste 6 maanden mag je de rente over de hele verbouwingslening aftrekken. Daarna alleen over het deel dat je echt aan de verbouwing hebt besteed. Je moet kunnen aantonen waaraan het geld is opgegaan, dus bewaar alle rekeningen en bonnen. Een nieuwe keuken of badkamer telt mee, net als bijvoorbeeld isolatie of een warmtepomp.
Checklist voor het gesprek met je adviseur
- Wanneer is mijn huidige lening afgesloten: voor of na 1 januari 2013?
- Hoeveel maanden van de 360 zijn al verstreken, en wat is de resterende looptijd?
- Staat in de offerte voor het overgesloten deel die resterende looptijd, en niet opnieuw 360 maanden?
- Staat alleen het extra bedrag voor de verbouwing op 360 maanden?
- Wordt de aflossing minimaal annuïtair of lineair in het contract vastgelegd?
- Hoe houdt u rekening met het standpunt KG:051:2026:4 van de Belastingdienst? Vraag het antwoord op papier.
- Moet mijn voorlopige aanslag worden aangepast na het oversluiten?
Heb je de afgelopen tijd al overgesloten en bijgeleend, pak dan je nieuwe leningdelen erbij en kijk welke looptijd bij het overgesloten deel staat. Staat daar 360 maanden terwijl je oude lening uit 2013 of later al liep, neem dan zo snel mogelijk contact op met je adviseur of geldverstrekker over het aanpassen van het aflossingsschema. Herstel telt pas vanaf de aanpassing.
Wil je vaker zulke uitleg over je geld in je tijdlijn? Like en volg DDS op Facebook.
Ga verder met lezen
Dit vind je misschien ook leuk
Laat mensen jouw mening weten
Lees ook
Loading
