Afbeelding gemaakt met ChatGPT van OpenAI
Huis verkocht en hypotheek afgelost, maar ING houdt €6.191,71 méér in dan er ooit is geleend: waarom de bank van Kifid niets hoeft terug te betalen
Wilt u DDS vaker zien?
Stel DDS in als voorkeursbron op Google.
Voeg DDS toe op GoogleWie zijn woning verkoopt, gaat ervan uit dat de bank bij de notaris nooit meer van de verkoopopbrengst kan inhouden dan het bedrag dat oorspronkelijk voor het huis is geleend. Toch stond een klant van ING bij de verkoop van zijn woning voor een eindafrekening die €6.191,71 hoger lag dan de oorspronkelijke hoofdsom van zijn hypotheek. De huiseigenaar eiste dat bedrag met wettelijke rente terug, maar de Geschillencommissie van Kifid heeft zijn vordering in een bindende uitspraak over de aflosnota van ING volledig afgewezen.
De zaak laat zien wat er op de achtergrond gebeurt als je tijdens de looptijd van je hypotheek betalingsachterstanden, openstaande rente of bijkomende kosten hebt opgebouwd. Bij de overdracht bij de notaris stuurt de bank een zogenoemde aflosnota, en het bedrag op die nota gaat rechtstreeks van de koopsom af voordat jij de overwaarde op je rekening krijgt.
Veel huizenbezitters kijken bij hun hypotheek alleen naar de oorspronkelijke leensom op hun jaaroverzicht. Eerder bleek al dat een hogere hypotheekinschrijving met 35 procent opslag in de notariële akte voor verrassingen kan zorgen bij het oversluiten; deze Kifid-zaak (nummer 2026-0896) laat zien hoe die ruimte in de akte ook bij verkoop van je woning werkt.
Waarom het eindbedrag €6.191,71 boven de hoofdsom uitkwam
De consument had zijn woning verkocht en met de opbrengst zijn hypotheek bij ING volledig afgelost. Toen hij de eindafrekening controleerde, zag hij dat hij in totaal €6.191,71 meer had moeten terugbetalen dan de oorspronkelijke hoofdsom van de lening. Volgens de klant had ING ten onrechte achterstallige rente, kosten en eerdere betalingsachterstanden bij de hoofdsom opgeteld en moest de bank dat verschil terugstorten.
ING legde bij Kifid een gespecificeerde berekening op tafel waaruit bleek hoe de aflosnota was opgebouwd. Tijdens de looptijd waren er achterstanden ontstaan in de maandelijkse betalingen van rente en aflossing, plus bijbehorende kosten. Die onbetaalde bedragen waren gedurende de looptijd nog niet ingelost en stonden daarom bij de verkoop van het huis nog open.
Het verschil tussen je leensom en een bankhypotheek in de akte
De Geschillencommissie gaf ING op alle punten gelijk. Dat een aflosnota hoger kan uitvallen dan de oorspronkelijke hoofdsom, komt door de manier waarop vrijwel elke Nederlandse hypotheekakte bij de notaris is ingericht. Op de pagina van ING over het aflossen van je hypotheek staat dat je bij verkoop of algehele aflossing niet alleen de resterende lening betaalt, maar ook de lopende en nog openstaande rente en eventuele kosten.
Juridisch werkt dat zo:
- De hoofdsom is het bedrag dat je bij de start daadwerkelijk hebt geleend voor de aankoop of verbouwing van je huis.
- Het hypotheekrecht voor rentes en kosten geeft de bank in de notariële akte daarnaast zekerheid voor onbetaalde rentetermijnen, boeterente en kosten bovenop de hoofdsom (vaak tot 35 of 40 procent extra), of via een zogenoemde bankhypotheek voor al hetgeen de bank uit hoofde van de lening van je te vorderen heeft.
- De aflosnota voor de notaris telt al die openstaande posten bij elkaar op. De notaris mag het hypotheekrecht in het Kadaster pas doorhalen (royeren) als het volledige bedrag van de aflosnota uit de verkoopprijs is voldaan.
Te laat ingediende klachten over de berekening vielen erbuiten
Tijdens de procedure bij Kifid probeerde de huizenverkoper op basis van een toegestuurd Excel-overzicht van de bank nog nieuwe klachten en extra vorderingen toe te voegen, en vroeg hij ook om een schadevergoeding voor immateriële schade vanwege de manier waarop ING zijn klacht had behandeld. De commissie liet de nieuwe rekenpunten buiten behandeling omdat die volgens het Kifid-reglement te laat in de procedure waren ingebracht, en wees ook de claim voor immateriële schade af omdat daar volgens artikel 6:106 van het Burgerlijk Wetboek geen grond voor was.
Lees ook
Verkoop je jouw woning of ga je je hypotheek oversluiten, wacht dan niet op de nota van afrekening die je pas enkele dagen vóór de overdracht van de notaris krijgt. Vraag minstens een maand vóór de transportdatum zelf in de online omgeving van je bank een voorlopige aflosnota of specificatie op, en controleer regel voor regel of er naast de restantschuld en de dagrente nog oude achterstanden of kosten op staan; heb je daar vragen over, maak dan direct schriftelijk bezwaar bij je bank vóórdat de notaris het geld overmaakt.
Wil je vaker zulke uitleg over je geld in je tijdlijn? Like en volg DDS op Facebook.
Ga verder met lezen
Dit vind je misschien ook leuk
Laat mensen jouw mening weten
Lees ook
Loading
