Afbeelding gemaakt met ChatGPT van OpenAI

Hypotheek korter dan tien jaar vast? De bank rekent met 5 procent rente

Economie•28 jul , 12:30

Wilt u DDS vaker zien?

Stel DDS in als voorkeursbron op Google.

Huizenkopers die hun hypotheekrente minder dan tien jaar willen vastzetten, kunnen bij de berekening van hun maximale hypotheek met een hogere rente worden geconfronteerd dan in de offerte staat.

De officiële toetsrente voor het derde kwartaal van 2026 bedraagt namelijk 5 procent. Hypotheekverstrekkers moeten die gebruiken bij leningen met een rentevastperiode korter dan tien jaar.

Dat betekent dat iemand een werkelijke rente van bijvoorbeeld 4 procent aangeboden kan krijgen, terwijl de bank voor de beoordeling van de betaalbaarheid rekent alsof de rente 5 procent bedraagt.

Hierdoor kan de maximale hypotheek lager uitvallen dan de koper op basis van de geadverteerde rente verwacht.

Waarom bestaat een afzonderlijke toetsrente?

Bij een hypotheek met een korte rentevastperiode kan de rente relatief snel veranderen. Wie de rente bijvoorbeeld vijf jaar vastzet, moet na die periode een nieuw tarief accepteren.

Lees ook

Is de marktrente tegen die tijd veel hoger, dan kunnen de maandlasten plotseling stijgen. De toetsrente moet voorkomen dat consumenten een hypotheek afsluiten die alleen betaalbaar is zolang de rente laag blijft.

De bank berekent daarom of de klant de lasten ook bij een hogere rente zou kunnen dragen. Voor het derde kwartaal heeft de Autoriteit Financiële Markten deze toetsrente vastgesteld op 5 procent.

De regel geldt bij korter dan tien jaar vast

De toetsrente is van toepassing wanneer de rentevastperiode korter is dan tien jaar. Denk bijvoorbeeld aan:

één jaar vast;
vijf jaar vast;
zeven jaar vast;
negen jaar vast;
een variabele hypotheekrente.

Bij tien jaar vast of langer wordt voor de leencapaciteit doorgaans uitgegaan van de werkelijk aangeboden rente. Dat kan verschil maken wanneer die rente duidelijk lager is dan 5 procent.

Is de werkelijke geoffreerde rente juist hoger dan de officiële toetsrente, dan moet de hypotheekverstrekker met die hogere werkelijke rente rekenen.

De bank kiest dus niet automatisch het laagste percentage. Voor de beoordeling wordt de rente gebruikt die volgens de regels het financiële risico het beste weergeeft.

Lagere rente betekent niet altijd meer lenen

Een korte rentevastperiode kan een lager rentetarief hebben dan een periode van tien of twintig jaar. Daardoor lijken de bruto maandlasten aantrekkelijker.

Maar voor de maximale hypotheek kan de toetsing met 5 procent dat voordeel gedeeltelijk of volledig wegnemen. De bank kijkt immers niet uitsluitend naar het bedrag dat de klant de eerste jaren betaalt.

Het precieze verschil hangt af van:

het bruto inkomen;
de leeftijd van de aanvragers;
eventuele studieschuld;
persoonlijke leningen of private lease;
de waarde van de woning;
het energielabel;
de hypotheekvorm;
de aangeboden rente;
de gekozen rentevastperiode.

Er bestaat daarom geen algemeen bedrag dat iedere koper door deze toetsrente minder kan lenen.

Vergelijk meer dan alleen het rentepercentage

Een rente van 3,9 procent voor vijf jaar kan op het eerste gezicht aantrekkelijker lijken dan 4 procent voor tien jaar. Maar wanneer de eerste optie met 5 procent wordt getoetst, kan de langere renteperiode toch meer leenruimte opleveren.

Daar staat tegenover dat langer vastzetten andere risico’s en voorwaarden heeft. De rente kan in de toekomst dalen, terwijl de klant nog aan een hoger tarief vastzit. Ook kunnen voorwaarden rond verhuizen, oversluiten en boetevrij aflossen verschillen.

Vraag daarom bij een hypotheekberekening minimaal drie zaken naast elkaar te zetten:

de werkelijke rente;
het bruto en netto maandbedrag;
de maximale lening volgens de geldende toetsregels.

Zo wordt zichtbaar of een aantrekkelijk rentetarief in de praktijk ook bij de gewenste woning past.

Bestaande hypotheek wordt niet ineens duurder

De vaststelling van de toetsrente betekent niet dat iedere bestaande hypotheek vanaf nu 5 procent rente gaat kosten. Het percentage wordt gebruikt bij nieuwe financieringsberekeningen en bepaalde wijzigingen aan een hypotheek.

Wie een bestaande renteafspraak heeft, blijft normaal gesproken het contractueel afgesproken tarief betalen zolang die rentevastperiode loopt.

De toetsrente is dus een rekenregel, geen algemene renteverhoging. Toch kan die rekenregel grote gevolgen hebben voor starters en doorstromers die dicht tegen hun maximale leencapaciteit zitten.

Vraag de adviseur beide situaties te berekenen

Wie serieus naar een woning zoekt, kan de hypotheekadviseur vragen zowel een korte als een langere rentevastperiode door te rekenen.

Lees ook

Een kleine wijziging in de gekozen periode kan invloed hebben op de maximale lening, de maandlasten en het toekomstige renterisico. Neem de keuze daarom niet uitsluitend op basis van het laagste percentage op een vergelijkingswebsite.

Vooral in een woningmarkt waarin kopers vaak tot hun financiële grens moeten bieden, kan het verschil tussen de werkelijke rente en de toetsrente onverwacht roet in het eten gooien.