Jong stel draagt verhuisdozen naar de voordeur van een bakstenen rijtjeshuis in de herfst

Afbeelding gemaakt met ChatGPT van OpenAI

Huiskopers mogen de NHG-kosten aftrekken, €1.600 bij een hypotheek van €400.000, en een vergeten aftrekpost kan nog tot vijf jaar terug

Economie•30 okt , 9:30

Wilt u DDS vaker zien?

Stel DDS in als voorkeursbron op Google.

Kocht je een woning en sloot je de hypotheek af met NHG? Voor die garantie betaal je sinds 2025 eenmalig 0,4 procent van het geleende bedrag; in 2024 was dat nog 0,6 procent. Bij een hypotheek van €400.000 is dat €1.600. Dat bedrag mag je volgens de Belastingdienst in één keer aftrekken, net als de notaris voor de hypotheekakte en de taxatie voor de lening. Ben je het vergeten, dan kun je je aangifte tot vijf jaar terug nog aanpassen.

HomeFinance wees er donderdag op dat veel huiseigenaren zulke posten laten liggen. Let wel: alleen de kosten voor je lening tellen mee, niet de kosten voor de woning zelf.

Wat je wel mag aftrekken

Op de lijst van de Belastingdienst staan onder meer:

de kosten van je hypotheekadviseur voor advies en bemiddeling;
de notaris en het Kadaster voor de hypotheekakte;
de taxatie die nodig was om de lening te krijgen;
de kosten voor de NHG-garantie;
de bereidstellingsprovisie, als je de rente uit je offerte liet verlengen;
boeterente, bijvoorbeeld als je je hypotheek eerder aflost of oversluit.

Je trekt ze af in de aangifte over het jaar waarin je ze betaalde. Kocht je in 2026, dan horen ze in je aangifte over 2026, die je in het voorjaar van 2027 doet.

Wat je niet mag aftrekken

Hier gaat het vaak mis, omdat alles op één eindafrekening van de notaris staat. Volgens het kostenoverzicht voor kopers van de Belastingdienst zijn deze posten niet aftrekbaar:

de notaris voor de leveringsakte, de akte waarmee het huis van eigenaar wisselt;
de makelaar voor de aankoop;
een bouwtechnische keuring voor de aankoop zelf (een keuring die nodig was om de lening of NHG te krijgen, mag je wel aftrekken);
de overdrachtsbelasting.

Neem je het totaal van de nota over, dan trek je te veel af. Splits de posten.

Zo veel scheelt het

NHG rekent in 2026 0,4 procent van het bedrag dat je leent, en met NHG kun je dit jaar lenen tot €470.000, meldt NHG.

Je krijgt niet de hele €1.600 terug. De aftrek verlaagt je belastbaar inkomen, en wat je terugkrijgt hangt af van je tarief. Voor aftrekposten bij de eigen woning geldt in 2026 een maximum van 37,56 procent. Dat is het tarief van de tweede schijf in box 1.

Rekenvoorbeeld, hypotheek van €400.000 met NHG, gekocht in 2026:

NHG-kosten: 0,4 procent van €400.000 is €1.600.
Valt dat bedrag in de schijf van 37,56 procent, dan betaal je ongeveer €601 minder belasting.
Valt het in de laagste schijf van 35,75 procent, dan is het ongeveer €572.
Verdien je meer dan €78.426, dan betaal je over dat deel 49,50 procent belasting, maar de aftrek levert je toch hooguit 37,56 procent op.

Komen er nog notaris- en taxatiekosten voor de lening bij, dan loopt het voordeel verder op. Hoeveel precies, hangt af van je eigen nota's.

Een belangrijke valkuil

Heb je de kosten meegefinancierd in je hypotheek, dan hangt het van de situatie af of de rente over dat deel aftrekbaar is. Bij een aankoop horen meegefinancierde advies-, notaris- en NHG-kosten volgens de Belastingdienst bij je eigenwoningschuld. Bij oversluiten is dat anders: dan valt het meegefinancierde deel in box 3 en is de rente daarover niet aftrekbaar. De kosten zelf mag je in beide gevallen wel aftrekken.

Vergeten? Tot vijf jaar terug

Een ingediende aangifte is niet het eindpunt. Ook als je al een definitieve aanslag hebt, kun je je aangifte nog wijzigen tot vijf jaar na het jaar waar de aanslag over gaat, schrijft de Belastingdienst. Dat doe je in Mijn Belastingdienst: je kiest het belastingjaar en voegt de ontbrekende post toe.

Kocht je in 2021 of later, dan kun je dus nog nagaan of de NHG-kosten, de notaris voor de hypotheekakte en de taxatie in je aangifte staan. Voor 2021 moet dat wel vóór het einde van dit jaar.

Voor wie dit niet geldt

Kocht je zonder NHG, dan heb je geen NHG-kosten. Notaris en taxatie voor de lening mag je wel aftrekken.
Gaat de hypotheek over een tweede huis of een vakantiewoning, dan valt die in box 3 en geldt deze aftrek niet.
Betaalde je de kosten in een ander jaar dan het jaar waarin je de sleutel kreeg, dan telt het jaar van betalen.

Lees ook

Heb je de notarisnota van je aankoop nog, leg die dan naast je aangifte: dan zie je snel of er een post is blijven liggen.

Benieuwd welk deel van je loon naar belasting en premies gaat? Reken het uit met de gratis Tax Freedom Day-calculator van Box3Wacht, de rekensite van DDS.