Koopwoning met antispeculatiebeding of prijsplafond: Eerste Kamer legt renteaftrek van kopers vast

Steeds meer gemeenten verkopen nieuwbouwwoningen en betaalbare koopwoningen onder strikte voorwaarden om te voorkomen dat huizen direct met flinke winst worden doorverkocht. In het koopcontract staat dan een antispeculatiebeding of een gemeentelijk prijsplafond waardoor je bij verkoop binnen bijvoorbeeld tien jaar een groot deel van de waardestijging moet afdragen. Wat veel kopers en ouders die meekijken bij de aankoop niet weten, is dat zo'n verkoopbeding op gespannen voet staat met een harde voorwaarde voor de hypotheekrenteaftrek in box 1.

Op dinsdag 27 oktober 2026 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Fiscale verzamelwet 2027 (36.938) na stemming bij zitten en opstaan aangenomen. Daardoor komt er een nieuw lid 12 in artikel 3.111 in de Wet inkomstenbelasting 2001. Wanneer dat lid ingaat, legt het kabinet nog vast bij koninklijk besluit, mogelijk met terugwerkende kracht, omdat het meeloopt met de betaalbarekoopregeling uit de Wet versterking regie volkshuisvesting. Daarmee wordt in de wet verankerd dat zowel eerste kopers als opvolgende kopers van een woning met een antispeculatiebeding of betaalbarekoopregeling hun volledige hypotheekrenteaftrek behouden, maar alleen zolang er in de koopakte geen enkele aanvullende winstdelingsclausule is verstopt.

Volgens de hoofdregel van artikel 3.111 lid 1 onderdeel a van de Wet inkomstenbelasting 2001 telt een gekochte woning voor de Belastingdienst alleen als een "eigen woning" in box 1 wanneer de waardeverandering van het huis jou als eigenaar grotendeels aangaat. Fiscaal betekent "grotendeels" dat zowel een waardestijging als een waardedaling voor ten minste 50 procent voor jouw eigen rekening en risico moet komen. Haal je die grens van 50 procent niet, dan valt het huis met de bijbehorende lening in box 3 en heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Juist bij een gemeentelijk antispeculatiebeding zak je in de eerste jaren na de sleuteloverdracht onder die grens van 50 procent. In de Memorie van Toelichting (Kamerstuk 36.938 nr. 3, bladzijde 48) geeft het kabinet daar een concreet rekenvoorbeeld van. Stel dat je een woning koopt met een antispeculatiebeding van 10 jaar waarbij jouw aandeel in een eventuele verkoopwinst elk jaar lineair met 10 procentpunt oploopt. Verkoop je het huis na 2 jaar, dan moet je nog 80 procent van de waardestijging afdragen en houd je zelf maar 20 procent over. Zonder wettelijke uitzondering zou die 20 procent betekenen dat je niet aan de 50 procent-eis voldoet en dus je hypotheekrenteaftrek verliest.

Tot nu toe werd dat knelpunt voor een deel opgevangen met hardheidsclausulebeleid van de fiscus, maar dat dekte nog niet alle situaties bij doorverkoop. In het aangenomen wetsvoorstel (Kamerstuk 36.938 nr. A) regelt het nieuwe artikel 3.111 lid 12 Wet IB 2001 twee landelijke uitzonderingen op de 50 procent-eis. De eerste geldt voor een antispeculatiebeding waarbij het belang van de koper bij de waardestijging vanaf de aankoop in ten hoogste 10 achtereenvolgende jaren ten minste lineair oploopt tot 100 procent.

De tweede uitzondering geldt voor woningen die vallen onder de zogeheten betaalbarekoopregeling in het nieuwe artikel 7 van de Huisvestingswet 2014, die nog in werking moet treden, waarbij een gemeente de woning met een prijsplafond onder de marktwaarde laat verkopen. Daarbij liepen vooral tweede en volgende kopers een fiscaal risico: als zij de woning tijdens de instandhoudingstermijn tegen de gemaximeerde prijs kochten en de marktprijs daarna daalde, kwam niet elke waardedaling voor hun eigen rekening. Zodra de regel ingaat, ligt wettelijk vast dat ook die tweede en volgende kopers gewoon recht houden op hypotheekrenteaftrek in box 1.

Tegenover die verruiming staat op bladzijde 48 van de Memorie van Toelichting een strikte voorwaarde waar kopers scherp op moeten letten. De wettelijke bescherming van je hypotheekrenteaftrek vervalt direct zodra er naast het antispeculatiebeding of de betaalbarekoopregeling nog een aanvullend beding in het contract staat dat jouw belang bij de waardeverandering of de verkoopopbrengst verder beperkt. Ook als een antispeculatiebeding langer duurt dan 10 jaar, of als jouw aandeel in de waardestijging in de eerste jaren trager oploopt dan een rechte lijn van 10 procent per jaar, mist het contract de wettelijke bescherming.

Een belangrijk onderscheid uit de toelichting gaat over de plicht om zelf in het huis te wonen. Veel gemeenten combineren een antispeculatiebeding met een zelfbewoningsbeding dat verhuur verbiedt. Omdat zo'n zelfbewoningsbeding de verkoopopbrengst bij verkoop niet beperkt, vormt die clausule géén belemmering voor je hypotheekrenteaftrek.

Wie een nieuwbouw- of starterswoning koopt en op de overzichtspagina over een huis kopen bij de Rijksoverheid de stappen voor de koopakte doorloopt, kan zijn hypotheekrenteaftrek met drie controles veiligstellen. Controleer ten eerste of het antispeculatiebeding uiterlijk na 10 jaar volledig afloopt.

Kijk ten tweede na of het af te dragen percentage elk jaar minstens met een gelijk deel daalt, zodat jouw eigen aandeel na uiterlijk 10 jaar op 100 procent zit. Controleer ten derde of de projectontwikkelaar of verkoper geen eigen aanvullende kortings- of winstdelingsregeling aan de koopakte heeft toegevoegd. Ontbreekt zo'n extra winstdelingsbeding, dan staat je hypotheekrenteaftrek wettelijk vast zodra de regel ingaat.