Bijna iedereen kan in 2027 meer lenen, maar AOW'ers met inkomen van €31.000 ongeveer €8.400 minder

De hypotheekregels staan in de Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2027, die minister van Financiën Eelco Heinen heeft gepubliceerd in Staatscourant 2026, 38415. Huishoudens waarbij het inkomen gelijk blijft, kunnen in 2027 volgens het Nibud en Vereniging Eigen Huis tot €10.000 meer lenen, als de hypotheekrente niet verandert. Stijgt het inkomen met de gemiddelde 3,7 procent, dan komt er €10.000 tot €35.000 aan leenruimte bij. Dat komt doordat het Nibud rekent met de gegevens van de laatste vier jaar: het dure jaar 2022 valt uit de berekening en 2026 komt daarvoor in de plaats.

Bij AOW-gerechtigden met de laagste inkomens werkt die rekensom anders uit. Volgens het Nibud drukt de verwachte lastenverzwaring in 2027 zwaarder op AOW-gerechtigden dan op huishoudens onder de AOW-leeftijd: zij krijgen de extra verhoging van de arbeidskorting niet en hebben nadeel van de voorgenomen verlaging van de ouderenkorting. De koopkracht in Nederland daalt komend jaar volgens Vereniging Eigen Huis naar verwachting met 0,1 procent. Voor gepensioneerden die een kleiner appartement willen kopen of een deel van de overwaarde willen opnemen, bepaalt het zogeheten financieringslastpercentage welk deel van het bruto inkomen aan hypotheekrente en aflossing mag opgaan.

In Tabel 2 van de regeling voor 2027 staat dat percentage voor AOW-gerechtigden met een toetsinkomen tot en met €31.000 op 21,2 procent bij een rente tussen 4,001 en 4,500 procent. In de tabel van 2026 stond bij €31.000 nog 22,8 procent. Volgens een berekening van DDS kun je daardoor bij 4,25 procent rente en een inkomen van €31.000 ongeveer €8.400 minder lenen: ongeveer €111.300 in plaats van €119.700. Bij €30.000 is het ongeveer €3.000 minder, bij €32.000 ongeveer €5.400 en bij €33.000 ongeveer €2.200. Vanaf €34.000 is de daling bij deze rente voorbij.

Wie valt daar precies onder? Volgens het overzicht van de Sociale Verzekeringsbank (SVB) bedraagt de volledige AOW voor een alleenstaande sinds 1 juli 2026 €1.662,16 bruto per maand, plus €104,78 bruto vakantiegeld per maand. Dat komt volgens een berekening van DDS neer op €21.203,28 bruto per jaar. Bij een stel met twee volledige AOW's krijgt ieder €1.139,39 bruto per maand plus €74,85 bruto vakantiegeld: samen €29.141,76 bruto per jaar. Met alleen AOW blijf je dus onder de €30.000 en kun je bij een gelijk inkomen zelfs iets meer lenen: volgens dezelfde berekening ongeveer €1.700 bij €20.000 en ongeveer €2.500 bij €29.000. De daling raakt vooral wie er een klein pensioen bij heeft. Een stel met twee volledige AOW's zit met ongeveer €1.900 aanvullend pensioen per jaar al op €31.000.

In de Staatscourant zit nog een tweede wijziging waar alleenstaande ouderen met een klein aanvullend pensioen in 2027 mee te maken krijgen. Bij alleenstaanden kan de bank een bedrag buiten beschouwing laten bij het bepalen van de financieringslast, waardoor zij meer kunnen lenen. Dat bedrag stijgt op 1 januari 2027 van €17.000 naar €18.000.

Tegelijk trekt het ministerie van Financiën de inkomensdrempel daarvoor gelijk voor jong en oud. In 2026 kon dit bij een alleenstaande met AOW bij een toetsinkomen boven €29.000, terwijl voor mensen vóór de AOW-leeftijd €30.000 gold. Vanaf 1 januari 2027 geldt voor beide groepen een toetsinkomen boven €31.000. Stel: je bent alleenstaand en hebt een volledige AOW van €21.203,28 en €8.500 aan klein bedrijfspensioen. Met dat inkomen van €29.703,28 kan die extra ruimte in 2026 nog wel, maar bij een gelijk inkomen na de jaarwisseling niet meer.

Daarnaast kan een hogere hypotheekrente de extra ruimte in 2027 weer tenietdoen. Het Nibud geeft daarvan een voorbeeld: in 2026 liep de hypotheekrente met ongeveer een half procentpunt op. Gebeurt dat in 2027 opnieuw, dan gaat er bij €70.000 per jaar ongeveer €7.000 van de leenruimte af.

Heb je AOW en een toetsinkomen tussen €30.000 en €34.000, of ben je alleenstaande AOW'er met een toetsinkomen tussen €29.000 en €31.000, en heb je verhuis- of verbouwplannen, vraag je adviseur of bank dan met welke normen je offerte is berekend en wat een aanbod na de jaarwisseling zou opleveren.