Adviseur aansprakelijk voor brandschade aan nieuwbouwwoning zonder dekking

Hun nieuwbouwwoning brandde kort na de oplevering af. De verzekeraar hoefde de schade volgens het gerechtshof niet te dragen: de bestaande polis verzekerde de oude woning, niet automatisch het nieuwe huis.

De verzekeringsadviseur ging evenmin vrijuit. Die kende de bouwplannen en had moeten zorgen dat de verzekeringskwestie werd uitgezocht. Het hof veroordeelde de tussenpersoon tot betaling van €396.721,01, met daarnaast rente en kosten.

De oude woning werd in 2023 gesloopt. Op die locatie verrees een nieuw huis. Er bestond al een opstalverzekering, maar daarmee was de verzekeringspositie van de nieuwbouw nog niet geregeld.

Dat verschil werd na de brand doorslaggevend. Een adres op een polis zegt waar het verzekerde gebouw staat. Het betekent niet vanzelf dat ieder nieuw gebouw op dat perceel onder dezelfde afspraken valt.

In de zaak speelde mee dat de verzekeraar bij het afsluiten van de polis een specifieke woning had geaccepteerd. De nieuwbouwwoning was een ander verzekeringsobject. Het enkele feit dat de locatie gelijk bleef, bood de eigenaren daarom geen dekking.

De kwestie wordt beschreven in de berichtgeving van vakblad VVP over het arrest.

De procedure had een voor de eigenaren ingrijpend verloop. Bij de rechtbank kregen zij aanvankelijk gelijk tegenover de verzekeraar. Op grond van dat vonnis was al €396.821,01 uitgekeerd.

In hoger beroep draaide die uitkomst om. Het hof oordeelde dat de brandschade aan de nieuwe woning niet onder de lopende verzekering viel. Daardoor moesten de eigenaren het eerder ontvangen bedrag aan de verzekeraar terugbetalen, met de bijbehorende renteverplichtingen.

Tegelijk slaagde hun vordering tegen de tussenpersoon. De toegewezen schadevergoeding bedroeg €396.721,01. Het verschil van €100 houdt verband met het eigen risico dat bij passende dekking voor rekening van de verzekerden zou zijn gebleven.

Het gaat dus niet om twee schadevergoedingen die de eigenaren mochten behouden. De verplichting om de verzekeraar terug te betalen stond naast de veroordeling van de adviseur.

Een belangrijk onderdeel van de zaak was wat de tussenpersoon al wist. De bouwplannen waren bij de adviseur bekend. Die had daarom moeten onderkennen dat de bestaande verzekering mogelijk niet aansloot op de nieuwe situatie.

Het hof vond dat de tussenpersoon hierover duidelijkheid had moeten vragen bij de verzekeraar of voor een aanpassing had moeten zorgen. Ook een tijdige waarschuwing aan de klant ontbrak.

De eigenaren mochten in deze omstandigheden vertrouwen op de deskundigheid van hun adviseur. Het hof nam het beroep op eigen schuld van de klanten niet over.

De beslissing is terug te vinden onder ECLI:NL:GHARL:2026:5483. De volledige arresttekst is ook via Semantius te raadplegen.

Voor andere woningeigenaren zit de praktische betekenis vooral in het moment waarop zij hun verzekering laten controleren.

Bij nieuwbouw is niet alleen de uiteindelijke herbouwwaarde van belang. Er zijn verschillende fasen: sloop, een leeg terrein, bouwwerkzaamheden, oplevering en bewoning. In iedere fase kan een andere situatie bestaan dan op het oorspronkelijke polisblad staat.

Stel daarom concrete vragen. Welke dekking geldt tijdens de werkzaamheden? Vanaf welk moment is het nieuwe gebouw verzekerd? Wie zorgt voor de overgang naar een gewone opstalverzekering? En welke gegevens heeft de verzekeraar nog nodig?

Een algemene mededeling dat de verzekeringen zijn bekeken, geeft minder houvast dan een schriftelijke bevestiging waarin het bouwplan en de dekking herkenbaar worden genoemd.

Een omvangrijke verbouwing of nieuwbouw brengt veel administratie mee. Offertes, bouwtekeningen, facturen en opleverdocumenten krijgen vanzelf aandacht. De verzekeringsbevestiging hoort in hetzelfde dossier.

Controleer daarin niet alleen het adres. Kijk ook naar de omschrijving van het gebouw, de ingangsdatum en eventuele bijzondere voorwaarden. Vraag om uitleg wanneer de papieren nog steeds de oude woning beschrijven terwijl de nieuwe woning al wordt gebouwd.

Ook is het verstandig vast te leggen wanneer plannen aan een adviseur zijn doorgegeven. Dat kan later duidelijk maken welke informatie beschikbaar was en welke vraag om advies is gesteld.

De uitspraak geeft geen algemene garantie dat een adviseur iedere ontbrekende dekking achteraf moet vergoeden. Daarvoor waren in deze zaak de concrete contacten en de kennis van de tussenpersoon van belang.

Voor de eigenaren moest een rechter uiteindelijk vaststellen wie de schade droeg. Wie vooraf schriftelijk laat bevestigen welk gebouw in welke fase verzekerd is, krijgt dat antwoord op een veel bruikbaarder moment: voordat er brand uitbreekt.