Oude koopwoning leeg en te koop: nog 3 jaar na je verhuisjaar hypotheekrenteaftrek en €0 bijtelling, maar verhuur stopt de aftrek

Heb je een andere woning gekocht en is je oude huis nog niet verkocht — of staat je nieuwe koopwoning nog leeg of in aanbouw — dan heb je fiscaal te maken met tijdelijk twee woningen. Zolang de tweede woning leegstaat, mag je voor beide woningen tegelijk de hypotheekrente aftrekken in box 1.

De wettelijke basis daarvoor ligt in artikel 3.111 lid 2 en 3 en artikel 3.112 lid 4 van de Wet inkomstenbelasting 2001. Zowel voor een oude woning die te koop staat als voor een nieuwe woning die nog leegstaat of in aanbouw is, geldt een vaste termijn waarbinnen het tweede huis als eigen woning in box 1 blijft meetellen.

Voor een vorige woning die leeg en te koop staat loopt die verhuisregeling gedurende het resterende deel van het kalenderjaar waarin je de woning verlaat plus de 3 kalenderjaren daarna. Voorwaarde is dat het huis sinds je vertrek leegstaat, te koop staat en in het betreffende jaar of in één van de 3 voorafgaande jaren je hoofdverblijf was. In het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst staat je vorige woning met ingang van 1 mei 2023 leeg en te koop: je mag die woning dan nog maximaal tot en met 31 december 2026 blijven opgeven als eigen woning in box 1.

Zolang de te koop staande woning leegstaat, bedraagt het eigenwoningforfait voor dat huis volgens artikel 3.112 lid 4 Wet IB 2001 en de Belastingdienst €0 (nihil). In het jaar waarin je verhuist, geef je voor elk huis alleen het eigenwoningforfait aan over de periode dat die woning je hoofdverblijf was; daarvoor telt volgens artikel 3.112 lid 6 de datum waarop je woonadres in de Basisregistratie Personen (BRP) is gewijzigd (voor het hoofdverblijf bedraagt het eigenwoningforfait in 2026 0,35% bij een WOZ-waarde van meer dan €75.000 tot en met €1.350.000, met waardepeildatum 1 januari 2025).

Volgens de regels voor tijdelijke verhuur van een woning die te koop staat verhuizen de woning en de bijbehorende hypotheekschuld bij aanvang van de verhuur van box 1 naar box 3. Tijdens de verhuurperiode mag je geen hypotheekrente en kosten voor die woning aftrekken. De 70%-bijtellingsregel uit artikel 3.113 Wet IB 2001 (voor tijdelijke verhuur van het hoofdverblijf, zoals tijdens vakantie) geldt niet voor een woning die te koop staat; de ontvangen huur is meestal onbelast, behalve als er sprake is van inkomsten uit overig werk of winst uit onderneming doordat je samenhangende diensten aanbiedt.

Is het huis op de peildatum van 1 januari 2026 verhuurd, dan geef je het volgens de belastingberekening in box 3 voor 2026 aan onder de overige bezittingen (forfaitair rendementspercentage 2026: 6,00%) en telt de hypotheekschuld mee bij de schulden in box 3 (voorlopig 2,70%, na aftrek van de schuldendrempel van €3.800 per persoon of €7.600 voor fiscale partners, met €59.357 heffingsvrij vermogen per persoon).

Stopt de verhuur vóór het einde van de driejaarstermijn, staat de woning weer leeg en te koop én heeft het huis tijdens de gehele verhuurperiode te koop gestaan, dan keert het vanaf de dag na afloop van de verhuur terug naar box 1 tot uiterlijk het einde van de oorspronkelijke driejaarstermijn (die termijn wordt door de verhuur niet verlengd).

In het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst staat je vorige woning sinds 1 mei 2024 leeg en te koop en verhuur je haar van 1 juli 2025 tot en met 30 juni 2026. Vanaf 1 juli 2025 valt de woning inclusief schuld in box 3 en mag je geen rente aftrekken; nadat de verhuur op 30 juni 2026 stopt, mag je met ingang van 1 juli 2026 de rente weer aftrekken tot en met uiterlijk 31 december 2027.

Bij tijdelijke verhuur die stopt vóór het einde van de driejaarstermijn — waarna het huis weer leeg en te koop staat — telt de tijdelijke verschuiving naar box 3 volgens artikel 3.111 lid 2 tweede volzin Wet IB 2001 en de toelichting op de verkoop van een eigen woning met overwaarde in 2026 niet als vervreemding. Je hoeft bij de start van die tijdelijke verhuur dus nog geen overwaarde (eigenwoningreserve) te bepalen.

Dat moet op grond van artikel 3.119aa lid 4 Wet IB 2001 wél zodra de driejaarstermijn na je verhuisjaar voorbij is en het huis nog niet is verkocht, óf zodra je de woning verhuurt voor onbepaalde tijd of voor een periode die eindigt ná de driejaarstermijn. In het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst is na afloop van de driejaarstermijn de verkoopwaarde van de woning €200.000 en de hypotheekschuld €175.000, zodat de overwaarde €25.000 bedraagt: heb je inmiddels een nieuwe eigen woning gekocht, dan moet je die €25.000 overwaarde op dat moment via de bijleenregeling in mindering brengen op je eigenwoningschuld en wordt je renteaftrek beperkt (en ben je in een huurwoning gaan wonen, dan wordt de overwaarde toegevoegd aan je eigenwoningreserve).

Wil je vaker zulke uitleg over je geld in je tijdlijn? Like en volg DDS op Facebook.