Belastingdienst waardeert verhuurde woning bij erfenis of schenking op 73% tot 100% van de WOZ-waarde, maar niet bij lage familiehuur

Word je in 2026 door een erfenis of schenking eigenaar van een verhuurde woning waarin een huurder met huurbescherming woont, of van een verpachte woning, dan hoef je voor de erf- of schenkbelasting vaak niet de volledige WOZ-waarde op te geven. Via de zogenoemde leegwaarderatio telt volgens de Belastingdienst tussen 73 en 100 procent van de WOZ-waarde mee: in het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst wordt een verhuurde woning met een WOZ-waarde van €200.000 en €475 maandhuur zo gewaardeerd op €168.000. Die lagere waardering geldt echter niet bij een ongebruikelijke huurprijs binnen de familie, en ook niet voor een erfgenaam die zelf de huurder van de woning is.

Wie een koopwoning erft, geeft voor de erfbelasting normaal de WOZ-waarde min de eventuele hypotheekschuld op (waarbij je voor een erfenis of schenking in 2026 mag kiezen tussen de WOZ-waarde van 2026 met waardepeildatum 1 januari 2025 en de WOZ-waarde van 2027 met waardepeildatum 1 januari 2026). Zit er een huurder met huurbescherming in het pand, dan drukt dat de waarde in het economisch verkeer en pas je op de gekozen WOZ-waarde de tabel van de leegwaarderatio toe.

Welk percentage van de WOZ-waarde je moet aangeven, hangt af van de jaarlijkse huurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde. Voor die jaarhuur neem je de maandelijkse kale huurprijs aan het begin van het kalenderjaar keer 12 (of, als de huur niet aan het begin van het kalenderjaar is ingegaan, de maandhuur toen de huur inging keer 12). Deel je die jaarhuur door de WOZ-waarde en vermenigvuldig je de uitkomst met 100, dan geldt voor een schenking of erfenis vanaf 2023 (en dus ook in 2026) het volgende verloop: bij een jaarlijkse huurprijs van meer dan 0 procent maar niet meer dan 1 procent van de WOZ-waarde is de leegwaarderatio 73 procent; tussen 1 en 2 procent is dat 79 procent; tussen 2 en 3 procent is dat 84 procent; tussen 3 en 4 procent is dat 90 procent; tussen 4 en 5 procent is dat 95 procent; en bij meer dan 5 procent van de WOZ-waarde geldt 100 procent.

De Belastingdienst werkt dit op zijn rekenpagina uit met twee concrete voorbeelden voor een erfenis in 2026 met een gebruikelijke huurprijs (een huurprijs die normaal is tussen willekeurige derden die geen zakelijke of familierelatie met elkaar hebben). In het eerste voorbeeld erf je in 2026 een volledig verhuurde woning met een WOZ-waarde voor 2026 van €200.000 en een maandelijkse huur aan het begin van het kalenderjaar van €475, wat neerkomt op een jaarhuur van €5.700 (12 keer €475). Dat is 2,85 procent van de WOZ-waarde (€5.700 gedeeld door €200.000 keer 100). In de categorie boven 2 procent tot en met 3 procent hoort een leegwaarderatio van 84 procent: in dit voorbeeld geef je voor de woning dus €168.000 (84 procent van €200.000) op in plaats van €200.000. Voor de uiteindelijke erfbelasting gaan een eventuele hypotheekschuld en je vrijstelling erfbelasting in 2026 (voor een kind €26.230 en voor een partner €828.035, waarna het tarief voor een kind of partner 10 procent bedraagt tot €158.669 boven de vrijstelling) nog van het erfdeel af.

In het tweede voorbeeld erf je in 2026 een woning van 4 verdiepingen (160 vierkante meter) waarvan 2 verdiepingen (80 vierkante meter, dus de helft) zijn verhuurd voor €550 per maand (jaarhuur €6.600). Bij een totale WOZ-waarde van €300.000 hoort €150.000 bij het verhuurde deel. De jaarhuur van €6.600 is 4,4 procent van €150.000, waarbij een leegwaarderatio van 95 procent hoort: het verhuurde deel telt in dit voorbeeld mee voor €142.500 (95 procent van €150.000) en het onverhuurde deel voor €150.000, samen €292.500. Maakt een verhuurde of verpachte woning deel uit van een groter gebouw — zoals een bovenwoning boven een winkel — en kan de woning niet zonder splitsing afzonderlijk worden verkocht, dan mag je de WOZ-waarde eerst met een vast bedrag van €20.000 verlagen voordat je de leegwaarderatio berekent (in het voorbeeld van de Belastingdienst met een WOZ-waarde van €250.000 reken je dan verder met €230.000).

De belangrijkste valkuil voor families is niet nieuw, maar sinds dit jaar anders geregeld. Is er tussen de verhuurder en de huurder sprake van een zakelijke of familierelatie (gelieerde partijen) én van een ongebruikelijke huurprijs die niet met willekeurige derden zou zijn afgesproken, dan geldt de leegwaarderatio vanaf 2026 niet meer. Je moet in de aangifte erf- of schenkbelasting dan uitgaan van de volledige WOZ-waarde. (Tot 2023 gold in die situatie nog een vast percentage van 62 procent; in 2023, 2024 en 2025 moest je uitgaan van het hoogste percentage in de tabel, dat eveneens 100 procent bedroeg.)

Ook voor woningen die alleen tijdelijk worden verhuurd, zoals vakantiewoningen, gebruik je de tabellen niet en telt 100 procent van de WOZ-waarde. In de toelichting voor box 3 vermeldt de Belastingdienst bovendien dat bij pacht een pachtovereenkomst voor ten minste 12 jaar vereist is en dat bewoners van woonboten, winkelwoningen, dienstwoningen, recreatiewoningen en kamers in verzorgingshuizen geen huurbescherming hebben.

Een tweede uitzondering raakt kinderen of andere erfgenamen die al als huurder of pachter in de woning woonden op het moment dat de eigenaar overleed. Erf je de woning en ben jijzelf — of is je fiscale partner — ook de huurder of pachter van die woning, dan geldt de leegwaarderatio voor jou niet en geef jij voor jouw erfdeel de volledige WOZ-waarde op. Die regel is niet nieuw: hij staat al jaren in de Successiewet.

Erven er naast jou nog één of meer andere personen mee die niet in de woning wonen, zoals een broer of zus, dan geldt voor die andere erfgenamen wél de leegwaarderatio over hun aandeel in dezelfde woning.

Wil je vaker zulke uitleg over je geld in je tijdlijn? Like en volg DDS op Facebook.