Verhuurder noemde de lage kale huur een vergissing en eiste €1.228 per maand, maar moet huurder €7.201 terugbetalen

Een Amsterdamse huurder hoeft geen hogere kale huur te betalen en krijgt €7.201,05 terug aan te veel betaalde servicekosten. De nieuwe eigenaar van zijn appartement stelde dat de vorige verhuurder zich bij het opstellen van het huurcontract had vergist, maar de kantonrechter gaat daar niet in mee.

De uitspraak is interessant voor iedereen die een woning huurt die tussendoor is verkocht. Een nieuwe eigenaar neemt het huurcontract over met de afspraken die erin staan, en kan die niet zomaar achteraf anders uitleggen.

De huurder woont sinds 1 september 2015 in het appartement en betaalde bij de start in totaal €1.038 per maand. In het huurcontract staat een kale huur van €600, met daarnaast een voorschot voor servicekosten en nutsvoorzieningen.

In april 2018 kocht een nieuwe eigenaar het pand. Die bevestigde in een e-mail nog dat de kale huur €600 was, met een apart voorschot voor de servicekosten. Later stelde de eigenaar dat de vorige verhuurder zich bij die verdeling had "vergist": het hele maandbedrag zou eigenlijk kale huur moeten zijn. De eigenaar vroeg de rechter de huur vast te stellen op €1.228,07 per maand.

De vorige verhuurder verklaarde dat hij destijds goed had nagedacht over de kale huur in het contract, en dat hij "ruimschoots onder de € 900,00" wilde blijven. Voor de kantonrechter is daarmee duidelijk dat het om een bewuste keuze ging, niet om een vergissing. Dat de huurder pas in 2025 om een afrekening van de servicekosten vroeg, maakt dat niet anders.

Ook een "structurele wanverhouding" tussen kosten en opbrengsten, zoals de eigenaar het noemde, is volgens de rechter geen reden om de huur aan te passen. De kale huur blijft €748,66 per maand: het bedrag na de huurverhoging die de eigenaar zelf per 1 augustus 2024 had doorgevoerd.

Naast de kale huur betaal je bij veel huurwoningen een voorschot voor servicekosten, zoals schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes, en soms ook voor gas, water en elektriciteit. Dat voorschot is geen vast bedrag dat de verhuurder mag houden: één keer per jaar moet worden afgerekend wat het echt heeft gekost. Heb je te veel betaald, dan krijg je het verschil terug.

De huurder betaalde in 2022 en 2023 elk jaar €5.376 aan voorschotten, €448 per maand. De werkelijke servicekosten waren veel lager. Na een uitspraak van de Huurcommissie stelde de kantonrechter ze vast op €1.343,86 over 2022 en €2.207,09 over 2023.

Opgeteld betaalde de huurder over die twee jaar €10.752 aan voorschotten, terwijl hij €3.550,95 verschuldigd was. De eigenaar moet het verschil van €7.201,05 terugbetalen. Daarnaast draait de eigenaar op voor de proceskosten. Het voorschot voor de servicekosten blijft €448 per maand.

Je verhuurder moet je elk jaar een overzicht sturen van de werkelijke servicekosten. Krijg je dat niet, of klopt het volgens jou niet, dan kun je het geschil voorleggen aan de Huurcommissie.

Wordt je woning verkocht, bewaar dan je oorspronkelijke huurcontract en alle mails over de huur goed. In deze zaak was juist een e-mail van de nieuwe eigenaar zelf een belangrijk bewijsstuk. Ook de verklaring van de vorige verhuurder speelde een grote rol: vraag bij een verkoop dus gerust aan je oude verhuurder om vast te leggen wat jullie hebben afgesproken.

Stuurt een nieuwe eigenaar je een brief met een flink hogere huur, betaal dan niet meteen het nieuwe bedrag. Vraag eerst waar de verhoging op is gebaseerd en laat je adviseren, bijvoorbeeld door het Juridisch Loket of een huurteam in je gemeente.

Twijfel je over je afrekening, vraag je verhuurder dan eerst schriftelijk om een specificatie van de kosten. Daarmee kun je naar de Huurcommissie als je er samen niet uitkomt.