Verkoper verzweeg verbouwing zonder vergunning: kopers krijgen ruim €18.900 voor herstel en deskundigen

Een verkoper die zijn huis zelf had verbouwd zonder vergunning, en dat in de verkoopvragenlijst ontkende, moet de kopers €18.937,60 betalen. Dat oordeelt de kantonrechter in Leiden. De kopers hadden het huis wel laten keuren, maar dat helpt de verkoper niet: hij had zelf moeten vertellen wat hij had gedaan.

Bij de koop van een bestaand huis moet een koper zelf goed kijken. Deze zaak laat zien waar die plicht ophoudt: wat de verkoper weet en verzwijgt, kan hij de koper niet tegenwerpen.

De kopers bezichtigden de eengezinswoning eind januari 2025, lieten begin februari een bouwkundige keuring doen en tekenden op 6 februari de koopakte. Daarin stond dat het huis werd gekocht in de staat waarin het zich bevond, met zichtbare en onzichtbare gebreken.

Na de koop bleek de verkoper veel zelf te hebben verbouwd, deels met hulp van familie. Er waren doorbraken gemaakt tussen keuken en woonkamer en naar de garage, zonder omgevingsvergunning. Ook de rest deugde niet: de keukenafvoer zat op de regenpijp, een toilet was zonder rioolsok aangesloten, ventilatiekanalen waren afgekapt en een boiler op zolder had alleen een overstortventiel in een teil.

Een deskundige concludeerde dat de wijzigingen "niet deskundig uitgevoerd en gedeeltelijk zelfs gevaarlijk voor bewoners en omgeving" waren. Volgens de kantonrechter was het huis daardoor niet geschikt voor normaal gebruik.

De verkoper vond dat de kopers zelf beter hadden moeten kijken: ze hadden een keuring laten doen en sommige gebreken waren zichtbaar. Dat gaat maar deels op. In de vragenlijst had hij ontkend dat er zonder vergunning was verbouwd. Volgens de kantonrechter gaat de mededelingsplicht van de verkoper dan voor de onderzoeksplicht van de koper.

Voor de doorbraken zonder vergunning is de verkoper daarom aansprakelijk, ook al had de keuring die kunnen opmerken. Voor de andere gebreken alleen als ze bij een keuring niet te zien waren, zoals de riolering onder de vloer en leidingen op onbereikbare plekken.

Opvallend: ook de bouwkundige keuring schoot tekort. Een latere deskundige schreef dat de inspecteur "diverse aanwijzingen die duidelijk zichtbaar waren" had gemist, waardoor de kopers op onvolledige informatie hadden gekocht. Voor de zichtbare gebreken kwam dat voor rekening van de kopers zelf, niet van de verkoper.

De kopers meldden de gebreken in juli 2025 bij de verkoper en vroegen hem zijn aansprakelijkheid te erkennen. Toen dat niet gebeurde, volgden in november een ingebrekestelling en in december de dagvaarding.

Daarbovenop komen wettelijke rente vanaf 6 december 2025, €1.166,89 aan incassokosten en €2.171,78 aan proceskosten. De kopers hadden eerder €22.553,30 geëist. Alleen de posten die met rapporten van deskundigen waren onderbouwd, kregen ze toegewezen.

Pak de ingevulde vragenlijst van de verkoper erbij en vergelijk die met wat je aantreft. Een huis moet de eigenschappen hebben die je op grond van de koop mocht verwachten, mede gelet op wat de verkoper erover heeft gezegd.

Meld gebreken zo snel mogelijk schriftelijk bij de verkoper. Laat de schade vastleggen door een onafhankelijke deskundige en geef de verkoper de kans om mee te kijken. Bij de gemeente kun je navragen welke vergunningen er voor het adres zijn verleend.

Ga je zelf een huis kopen, vraag de verkoper dan bij de bezichtiging of er is verbouwd, door wie en of daar een vergunning voor was, en laat het antwoord op papier zetten.

Bewaar ook je bouwkundig rapport: het helpt om te laten zien welke gebreken wel en niet zichtbaar waren.