Veel appartementseigenaren betalen €25 per maand extra aan VvE-beheer

Economie•28 jul , 8:30

Wilt u DDS vaker zien?

Stel DDS in als voorkeursbron op Google.

Appartementseigenaren betalen niet alleen hun hypotheek, energierekening en gemeentelijke lasten. Iedere maand gaat er ook geld naar de vereniging van eigenaren. Die bijdrage is nodig voor verzekeringen, onderhoud en het opbouwen van een financiële reserve voor het gebouw.

Steeds meer eigenaren zien daarnaast de kosten voor een professionele VvE-beheerder oplopen. Onder VvE-leden die met een kostenstijging te maken kregen, ging het gemiddeld om ongeveer 25 euro per maand. Op jaarbasis is dat 300 euro extra.

Tegelijkertijd is ruim 28 procent van de ondervraagde VvE-leden ontevreden over de ingehuurde beheerder. De voornaamste klachten zijn hoge kosten, gebrekkige communicatie, slechte bereikbaarheid en onvoldoende dienstverlening.

Meer dan 1,4 miljoen woningen vallen onder een VvE

Nederland telt meer dan 1,4 miljoen woningen die onderdeel zijn van een vereniging van eigenaren. Wie een appartement koopt, wordt normaal gesproken automatisch lid van de VvE van het gebouw.

De VvE is verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen. Denk aan het dak, de gevel, de fundering, gangen, liften en bepaalde leidingen. Ook de opstalverzekering en het groot onderhoud worden meestal gezamenlijk geregeld.

Lees ook

Bij grotere appartementencomplexen wordt de dagelijkse administratie dikwijls uitbesteed aan een commerciële beheerder. Die int maandelijkse bijdragen, betaalt rekeningen, houdt de ledenadministratie bij en helpt het bestuur met begrotingen, vergaderingen en onderhoud.

Voor dat werk brengt de beheerder kosten in rekening. Uit onderzoek van het RTL Nieuwspanel onder 4.850 VvE-leden blijkt dat 52 procent van de leden met een professionele beheerder de kosten de afgelopen jaren zag stijgen. De gemiddelde gemelde stijging bedroeg ongeveer 25 euro per maand.

Dat betekent niet dat iedere appartementseigenaar precies 25 euro extra betaalt. Het gaat om een gemiddelde binnen de groep die daadwerkelijk een verhoging meldde.

Hoge rekening, maar slechte bereikbaarheid

Dat kosten stijgen, hoeft niet automatisch te betekenen dat een beheerder te duur is. Ook VvE-beheerders krijgen te maken met hogere personeels-, ICT- en administratiekosten. Het probleem ontstaat vooral wanneer de dienstverlening tegelijkertijd achteruitgaat.

Leden klagen bijvoorbeeld dat e-mails wekenlang onbeantwoord blijven, offertes niet worden opgevraagd en problemen met lekkages of andere gebreken langzaam worden behandeld. Sommige VvE-besturen hebben het gevoel dat zij veel werkzaamheden alsnog zelf moeten uitvoeren.

Lees ook

Een VvE uit het onderzoek betaalt jaarlijks 21.000 euro voor professioneel beheer. De beheerkosten stegen daar in één jaar met 6 procent, terwijl het bestuur ontevreden bleef over de communicatie en begeleiding.

Voor bewoners is het soms lastig te beoordelen of de rekening redelijk is. De maandelijkse VvE-bijdrage bestaat namelijk uit meerdere onderdelen. Een stijging kan betrekking hebben op de vergoeding van de beheerder, maar ook op verzekeringspremies, energie voor gemeenschappelijke ruimtes, schoonmaak, onderhoud of extra reserveringen.

Zo controleer je waarvoor je betaalt

Begin met de jaarlijkse begroting en jaarrekening van de VvE. Daarin moet zichtbaar zijn welk bedrag naar de professionele beheerder gaat en welke andere kosten de vereniging maakt.

Vraag vervolgens het beheerscontract op. Daarin staat welke werkzaamheden de beheerder voor de afgesproken vergoeding moet uitvoeren. Controleer onder meer:

hoeveel de vaste beheervergoeding bedraagt;
welke werkzaamheden in het basispakket zitten;
voor welke werkzaamheden apart wordt gefactureerd;
hoe de jaarlijkse prijsverhoging wordt berekend;
welke opzegtermijn geldt;
wie offertes voor onderhoud moet aanvragen;
binnen welke termijn de beheerder hoort te reageren;
of vergaderingen en technische begeleiding inbegrepen zijn.

Let ook op aanvullende facturen. Een lage vaste beheervergoeding kan alsnog duur uitpakken wanneer voor iedere extra handeling een apart bedrag wordt berekend.

Lees ook

Vergelijk de totale kosten bij voorkeur per appartement. Een beheerder die 15.000 euro per jaar vraagt voor een complex met 150 woningen kost per eigenaar minder dan een beheerder die 8.000 euro vraagt voor een complex met 30 woningen.

Niemand kan de beheerder alleen ontslaan

Een individuele appartementseigenaar kan het beheerscontract doorgaans niet zelfstandig beëindigen. De overeenkomst is gesloten door de VvE. Een eventuele overstap moet daarom via het bestuur en de algemene ledenvergadering worden geregeld.

Wie ontevreden is, kan het onderwerp op de agenda van de volgende vergadering laten zetten. Vraag het bestuur vooraf om inzicht in het contract, de facturen en de ontvangen klachten.

De vergadering kan het bestuur vervolgens opdracht geven om andere offertes op te vragen. Vergelijk daarbij niet alleen de prijs. Bereikbaarheid, financiële deskundigheid, ervaring met groot onderhoud en duidelijke rapportages zijn minstens zo belangrijk.

Controleer ook de looptijd en opzegtermijn van het bestaande contract. Wie te laat opzegt, kan onbedoeld nog een jaar aan dezelfde beheerder vastzitten.

Iedereen mag zich VvE-beheerder noemen

Een opvallend probleem is dat VvE-beheerder geen beschermd beroep is. Er bestaan geen algemene verplichte opleidingseisen, uniforme kwaliteitsnormen of één verplicht keurmerk.

Dat betekent niet dat iedere beheerder ondeskundig is. Er zijn brancheorganisaties die leden controleren of audits laten uitvoeren. VvE’s moeten echter zelf nagaan welke ervaring, opleiding, verzekeringen en kwaliteitswaarborgen een kandidaat heeft.

Dat is belangrijk omdat beheerders met grote bedragen werken. Zij kunnen toegang hebben tot de bankrekening van de VvE en zijn betrokken bij onderhoudsprojecten die tonnen of zelfs miljoenen euro’s kosten.

Naast de beheerkosten komen appartementseigenaren bovendien voor grote verduurzamingsopgaven te staan. VvE Belang schat de benodigde kosten voor onderhoud en verduurzaming op ongeveer 30.000 tot 60.000 euro per appartement. Goed beheer wordt daardoor alleen maar belangrijker.

Besparen mag niet tot bestuurlijke chaos leiden

Een VvE kan geld besparen door bepaalde werkzaamheden zelf uit te voeren. Bij kleine complexen kan dat prima werken, zeker wanneer een van de eigenaren verstand heeft van administratie of onderhoud.

Lees ook

Bij grotere gebouwen is volledig zelfbeheer risicovoller. Het innen van bijdragen, uitvoeren van besluiten, begeleiden van renovaties en naleven van wettelijke verplichtingen kosten veel tijd en deskundigheid.

Het doel moet daarom niet simpelweg zijn om de goedkoopste beheerder te vinden. De vraag is of de VvE voor het betaalde bedrag voldoende kwaliteit ontvangt.

Appartementseigenaren die hun maandelijkse bijdrage opnieuw zagen stijgen, hoeven de verhoging niet zonder uitleg te accepteren. Vraag de begroting op, bekijk het contract en laat de VvE offertes vergelijken. Een paar tientjes per maand lijkt misschien beperkt, maar bij tientallen of honderden appartementen gaat het jaarlijks om een aanzienlijk bedrag.