VvE-bijdrage in vijf jaar soms €200 per maand hoger: bank telt werkelijke bedrag niet mee bij maximale hypotheek

Opmerkelijk genoeg wordt het werkelijke maandbedrag niet afzonderlijk afgetrokken van het bedrag dat iemand maximaal mag lenen. Een koper kan daardoor op papier een passende hypotheek krijgen, terwijl de totale woonlasten in de praktijk honderden euro’s hoger liggen.

Uit eerder onderzoek van Radar en Vereniging Eigen Huis bleek dat ongeveer een vijfde van de ondervraagde VvE-leden te maken had met bijzonder stevige verhogingen. Bij een deel ging het om meer dan €200 per maand. Radar onderzocht daarom ook welke rol die bedragen spelen bij een hypotheekaanvraag.

Het korte antwoord: de bank gebruikt niet simpelweg de maandelijkse VvE-bijdrage van het betreffende appartement om de maximale hypotheek te verlagen.

Hypotheekverstrekkers werken met landelijke financieringsnormen. Daarin is al rekening gehouden met algemene uitgaven die een huiseigenaar moet maken, waaronder onderhoud. Daardoor wordt een werkelijke VvE-bijdrage van bijvoorbeeld €350 per maand niet nog eens volledig als aparte financiële verplichting verwerkt.

Dat betekent niet dat de bank helemaal niet naar de VvE kijkt. Geldverstrekkers willen doorgaans wel zien dat de vereniging actief is, dat er wordt vergaderd en dat er geld voor toekomstig onderhoud wordt gereserveerd. Een slapende VvE zonder begroting of reservefonds kan de financiering juist bemoeilijken.

Het verschil is belangrijk. De bank kijkt naar de financiële gezondheid van het gebouw, maar de koper moet zelf beoordelen of de maandelijkse bijdrage binnen het eigen huishoudbudget past.

Een maximale hypotheek is immers geen garantie dat alle bijkomende woonlasten moeiteloos kunnen worden betaald.

De maandelijkse bijdrage wordt gebruikt voor gezamenlijke kosten. Denk aan de opstalverzekering, schoonmaak van het trappenhuis, verlichting van algemene ruimten, onderhoud aan het dak en de gevel en reparaties aan een lift of parkeergarage.

Daarnaast moet de VvE geld opzijzetten voor groter onderhoud. Dat gebeurt meestal aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan, vaak afgekort tot MJOP. Daarin staat welke werkzaamheden de komende jaren worden verwacht en hoeveel geld daarvoor nodig is.

De SNS Bank waarschuwt kopers dat een opvallend lage bijdrage niet automatisch gunstig is. Het kan betekenen dat er weinig wordt gereserveerd. Zodra het dak, de lift of de gevel moet worden aangepakt, kunnen eigenaren alsnog worden geconfronteerd met een forse eenmalige bijdrage.

Een appartement met €100 aan maandelijkse servicekosten kan daardoor uiteindelijk duurder uitpakken dan een vergelijkbare woning met een bijdrage van €250, wanneer de tweede VvE haar onderhoud aantoonbaar beter heeft geregeld.

De stijging van de afgelopen jaren heeft verschillende oorzaken. Verzekeringen, schoonmaak, bouwmaterialen en onderhoudsbedrijven zijn duurder geworden. Daarnaast staan veel appartementencomplexen voor kostbare verduurzaming.

Gevelisolatie, nieuw glas, zonnepanelen, een warmtepomp of aanpassing van de verwarmingsinstallatie kosten veel geld. Wanneer het reservefonds onvoldoende gevuld is, zijn er grofweg drie mogelijkheden: de maandelijkse bijdrage gaat omhoog, eigenaren moeten een extra bedrag storten of de VvE sluit een lening af.

Ook zo’n gezamenlijke lening is niet gratis. Rente en aflossing worden via de VvE-bijdrage over de eigenaren verdeeld. Wie later een appartement koopt, kan dus terechtkomen in een vereniging die nog jaren een lening moet terugbetalen.

Een vermelding op Funda dat sprake is van een ‘actieve en gezonde VvE’ is niet voldoende. Het is verstandig om vóór het uitbrengen van een bod minstens de begroting, de jaarrekening, het reservefonds en het MJOP te bekijken.

Ook de notulen van recente vergaderingen kunnen veel onthullen. Daarin staat bijvoorbeeld of bewoners al jaren discussiëren over lekkages, achterstallig schilderwerk of een lift die aan vervanging toe is. Controleer daarnaast of eigenaren betalingsachterstanden hebben. Wanneer meerdere bewoners hun bijdrage niet betalen, moeten de overige leden het tekort mogelijk tijdelijk opvangen.

Vraag ten slotte of er grote besluiten aankomen. Een bijdrage van €175 per maand lijkt misschien redelijk, maar dat beeld verandert als kort na de overdracht een extra heffing van €8.000 voor gevelherstel wordt vastgesteld.

Voor kopers is het verstandig om niet alleen de hypotheekberekening van de adviseur te bekijken. Tel de bruto of netto hypotheeklast op bij de VvE-bijdrage, energie, gemeentelijke belastingen en verzekeringen. Houd bovendien ruimte over voor verhogingen.

Een stijging van €200 per maand betekent €2.400 per jaar. Over vijf jaar is dat €12.000, nog zonder verdere verhogingen. Dat bedrag kan het verschil vormen tussen comfortabel wonen en iedere maand moeten puzzelen.

De maximale hypotheek vertelt dus vooral hoeveel de bank bereid is uit te lenen. Of het appartement met alle bijkomende kosten werkelijk betaalbaar is, blijft uiteindelijk een rekensom die de koper zelf moet maken.