Huurders veroorzaakten schade, maar krijgen toch €3.758 borg terug: voorinspectie ontbrak

De verhuurder moest uiteindelijk €3.758,53 van de borg terugbetalen, met wettelijke rente. De uitspraak van 11 augustus 2026, gepubliceerd op 31 augustus, maakt duidelijk waarom de manier waarop een woning wordt opgeleverd financieel verschil kan maken.

De huurders woonden sinds februari 2019 in de woning. Bij aanvang hadden zij €5.400 borg betaald. De huur eindigde per 1 december 2024.

Tijdens de eindinspectie werden verschillende punten genoteerd: schoonmaak, schilderwerk, schakelaars, plinten, schimmelvorming en een kapotte ventilator. De verhuurder betaalde vervolgens €1.350 van de borg terug.

Over €191,47 aan schoonmaakkosten waren de partijen het eens. De huurders accepteerden dat dit bedrag werd ingehouden. Maar zij wilden de resterende €3.858,53 terug.

De verhuurder wees onder meer op een factuur van €4.708,80 voor herstelwerkzaamheden. Volgens zijn berekening moesten de huurders, na verrekening van de borg, zelfs nog €850,27 bijbetalen.

De kantonrechter beoordeelde de verschillende gebreken afzonderlijk. Een vermelding op een eindinspectierapport betekent niet vanzelf dat alle herstelkosten voor de huurder zijn.

Bij het schilderwerk was onvoldoende aangetoond dat er schade was waarvoor de huurders moesten betalen. Na bijna zes jaar bewoning kunnen muren gebruikssporen vertonen. Die vallen onder normale slijtage.

Ook de kapotte ventilatie en de daardoor ontstane schimmel bleven voor rekening van de verhuurder. De huurders hadden het defect tijdens de huur via WhatsApp gemeld. Hun uitleg dat het om een niet eenvoudig te repareren ventilatiesysteem ging, was niet weersproken.

Anders lag het bij de plinten en schakelaars. Daarvoor waren de huurders volgens de rechter wél aansprakelijk. Hun verweer dat de plinten slechts normale gebruikssporen vertoonden, slaagde niet. Ook hadden zij onvoldoende onderbouwd dat de schakelaars al bij aanvang kapot waren.

Ondanks die aansprakelijkheid kon de verhuurder de volledige herstelrekening niet doorberekenen. Er was geen voorinspectie geweest.

Zo’n inspectie vóór het definitieve vertrek geeft huurders de mogelijkheid te horen welke herstelpunten er zijn en die nog zelf aan te pakken. In deze zaak hadden de huurders die gelegenheid niet gekregen.

Daarom konden volgens de rechter alleen de kosten worden gevorderd die zij zelf hadden moeten maken om de woning goed op te leveren. Voor de plinten en schakelaars betekende dat de materiaalkosten, zonder de arbeidskosten van het ingeschakelde bedrijf.

De factuur was bovendien niet uitgesplitst naar deze werkzaamheden. De rechter schatte de materiaalkosten op €100. Dat bedrag mocht nog van de omstreden €3.858,53 worden afgetrokken. Zo resteerde €3.758,53 voor de huurders.

De €100 was niet de volledige inhouding op de borg: de overeengekomen €191,47 schoonmaakkosten stond daar los van. Ook geeft het vonnis huurders geen vrijbrief om schade achter te laten.

Voor huurders is het nuttig iedere kostenpost apart te bekijken. Gaat het werkelijk om beschadiging, om ouderdom of om achterstallig onderhoud waarvoor de verhuurder verantwoordelijk was?

Bij borg die werd ingehouden voor het opnieuw witten van muren was juist normale slijtage doorslaggevend. In de Amsterdamse zaak kwam daar een andere vraag bij: welke kosten zijn verhaalbaar wanneer er echte schade is, maar geen kans is geboden om zelf te herstellen?

Bewaar daarom meldingen van defecten tijdens de huur. Een bericht over een kapotte ventilator kan later helpen vaststellen wanneer een probleem bekend was en wie er iets aan moest doen.

Volgens de regels voor het terugbetalen van de waarborgsom moet de borg in beginsel binnen veertien dagen na het einde van de huur terug. Worden toegestane kosten verrekend, dan moet het resterende bedrag binnen dertig dagen worden betaald. De verhuurder moet de inhouding schriftelijk toelichten en een volledige kostenspecificatie geven.

Vraag vóór het einde van de huur om duidelijke afspraken over de oplevering en leg de staat van de woning vast. Maak foto's en bewaar het inspectierapport.

Wordt vervolgens een herstelrekening ingehouden, vraag dan welke werkzaamheden bij welke schade horen en waarom die kosten voor jou zijn. Juist dat onderscheid ontbrak in deze zaak bij de factuur voor plinten en schakelaars.