Gerechtshof telt €643.000 bij de notaris en de papieren waardestijging van het huis waarin ouders gratis wonen mee in box 3

Teken je op 31 december bij de notaris de leveringsakte voor de verkoop van je koophuis, terwijl de verkoopopbrengst pas na het nieuwjaarsweekend op je eigen bankrekening binnenkomt? Of ben je op papier eigenaar van de woning waarin je ouders gratis mogen blijven wonen? Dan kun je op de peildatum van 1 januari in box 3 tegen twee harde belastingregels tegelijk aanlopen. Dat blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2026:2506), die op dinsdag 27 oktober 2026 is gepubliceerd. Een huiseigenaar dacht via de tegenbewijsregeling onder zijn volledige box 3-aanslag uit te komen, maar moet uiteindelijk toch belasting betalen over €25.623 aan ongerealiseerde waardestijging.

De zaak draaide om een belastingplichtige die samen met zijn fiscale partner op peildatum 1 januari 2021 een totale rendementsgrondslag van €788.004 had na aftrek van €100.000 heffingsvrij vermogen. Dat vermogen bestond uit €55.764 aan bank- en spaartegoeden, €643.000 aan vorderingen en €189.240 aan overige bezittingen. Van die gezamenlijke grondslag rekende de man €738.004 aan zichzelf toe, waarna de Belastingdienst zijn belastbare inkomen uit sparen en beleggen vaststelde op €31.917. De man maakte bezwaar en stapte naar de rechter, omdat hij op zowel de €643.000 bij de notaris als op de woning van zijn ouders in dat jaar geen enkele euro aan rente of huur had ontvangen.

Het eerste geschilpunt ging over de €643.000 uit de verkoop van zijn eigen woning. De transportakte was op 31 december 2020 bij de notaris gepasseerd en direct voor de jaarwisseling ingeschreven in het Kadaster. De notaris maakte de €643.000 pas op 4 januari 2021 over vanaf zijn derdenrekening naar de privérekening van de verkoper. De man sprak bovendien met de koper af dat hij na de jaarwisseling nog enige jaren in het verkochte huis mocht blijven wonen en stelde daarom dat het pand op 1 januari nog zijn eigen woning in box 1 was, of dat het bedrag bij de notaris als gewoon banktegoed met een bijna-nihilrendement moest gelden.

Het gerechtshof wijst beide argumenten af. Zodra de notariële akte op 31 december in de openbare registers van het Kadaster is ingeschreven, ben je juridisch geen eigenaar meer van het huis en verlaat de woning box 1. Op de peildatum van 1 januari had de verkoper in plaats daarvan een vordering van €643.000 op de koper, en die telt volgens het hof in box 3 als vordering, niet als banktegoed. Op wetswijzigingen van na 2021 kon de man zich voor dat jaar niet beroepen. Wel stelt het hof vast dat de verkoper over die vier dagen bij de notaris en over zijn €55.764 aan spaargeld daadwerkelijk €0 aan rente ontving.

Daarmee leek de verkoper op het eerste gezicht gered, want de rechtbank Zeeland-West-Brabant had zijn box 3-inkomen eerder volledig teruggebracht naar €0. Maar in hoger beroep wees de belastinginspecteur op het andere vermogensbestanddeel van €189.240: de blote eigendom van het huis waarin de ouders van de man het levenslange recht van vruchtgebruik hadden. De ouders woonden gratis in die woning, waardoor de man geen cent huur ontving. Op papier steeg de waarde van zijn blote eigendom tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022 echter van €189.240 naar €216.000. Het hof rekent met een waardestijging van €27.360 in één jaar tijd, al is het verschil tussen die twee bedragen €26.760.

Onder verwijzing naar het standaardarrest van de Hoge Raad van 6 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:705) oordeelt het hof dat bij het berekenen van het werkelijke rendement naar het gehele box 3-vermogen moet worden gekeken en dat ook ongerealiseerde waardeveranderingen van vastgoed meetellen. Dat de man die waardestijging niet op zijn bankrekening heeft staan, maakt volgens het hof geen verschil: ook waardestijging die je nog niet hebt gerealiseerd, telt mee.

Voor zijn aandeel in het gezamenlijke vermogen (738.004 gedeeld door 788.004 maal €27.360) stelt het gerechtshof het werkelijke rendement van de man vast op €25.623. Zijn belastbare box 3-inkomen daalt daarmee weliswaar van het forfaitaire bedrag van €31.917 naar €25.623, maar van de volledige vrijstelling die de rechtbank hem eerder gaf, blijft weinig over. Verkoop je je woning aan het einde van het jaar en koop je niet direct op dezelfde dag een nieuw huis terug, let er dan op dat de verkoopopbrengst op 1 januari in box 3 zichtbaar wordt zodra je uiterlijk op 31 december bij de notaris tekent. En heb je naast spaargeld een tweede woning of de blote eigendom van een ouderlijk huis in box 3, houd er dan rekening mee dat een papieren WOZ-stijging bij de tegenbewijsregeling je hele rentevoordeel op je spaargeld kan wegstrepen.