Huurster in een lekkende corporatiewoning mag blijven, ondanks €14.886,14 huurachterstand

De kantonrechter deed op 6 november 2026 uitspraak. Het vonnis staat sinds 12 november op rechtspraak.nl. Hef Wonen kreeg niets van wat de corporatie eiste: geen betaling, geen ontbinding van het huurcontract en geen ontruiming.

Toch is dit geen vrijbrief om zelf huur in te houden. Deze huurster had al een eerder vonnis uit 2023 achter de hand. Hieronder lees je wat de rechter besliste, wanneer je huur mag inhouden en welke route veiliger is.

Hef Wonen dagvaardde de huurster op 9 december 2025. Tot 1 december 2025 was de achterstand volgens de corporatie opgelopen tot €14.886,14. Hef Wonen eiste dat bedrag, met de wettelijke rente.

De corporatie wilde ook dat het huurcontract werd ontbonden en dat de huurster de woning uit moest. Zolang de woning niet was ontruimd, wilde Hef Wonen een vergoeding van €1.204,87 per maand. Volgens de corporatie was de achterstand drie maanden of meer, en was de huurster in verzuim.

De huurster betwistte het bedrag niet. Ze had de huur steeds maar voor een deel betaald, omdat het nog steeds lekte. Een eerder vonnis van de kantonrechter, van 15 december 2023, had haar al gelijk gegeven: ze schortte de huur toen terecht op.

Na het vonnis van 2023 liet Hef Wonen werk uitvoeren. Toch was er volgens de rechter nog steeds sprake van een (ernstige) lekkage. Dat bleek uit video's die de huurster op de zitting van 6 maart 2026 liet zien. Die video's waren gemaakt na het vonnis van 2023.

In de dagvaarding stelde Hef Wonen nog dat er geen lekkage was. Na de video's betwistte de corporatie dat niet meer. Op de zitting werd besproken dat Hef Wonen de lekkage zou onderzoeken. Er volgde opnieuw werk, maar ook dat loste het niet op. Op 9 september 2026 verklaarde de huurster dat het water nog steeds naar binnen komt. Hef Wonen reageerde daar niet op.

De rechter legt de regel zo uit. Een huurder mag de huur geheel of gedeeltelijk opschorten bij minder woongenot door gebreken. Die gebreken moeten dan voor rekening van de verhuurder zijn, en de verhuurder moet weigeren ze te verhelpen. De rechter noemt daarbij artikel 6:52 van het Burgerlijk Wetboek.

Omdat de huurster de huur terecht deels inhield, was ze niet in verzuim. Daarom wees de rechter de betaling, de ontbinding en de ontruiming af. Ook de incassokosten en de wettelijke rente vielen weg. Hef Wonen moet de proceskosten van de huurster betalen: €50 aan reis-, verblijf- en verletkosten.

De huurster wilde meer. Ze vroeg de rechter om de openstaande huur geheel of deels kwijt te schelden. Volgens artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek kan een huurder bij een gebrek een evenredige huurverlaging eisen. Die loopt vanaf de dag dat de verhuurder van het gebrek wist, tot de dag dat het is verholpen. Een lekkage is volgens de rechter meestal zo'n gebrek.

Toch kreeg ze die verlaging nu niet. Ze had geen concrete eis ingesteld waarop Hef Wonen kon reageren. Ook was onduidelijk of het steeds lekte en hoe erg het telkens was. In 2021 en 2022 had ze al een huurkorting gehad. En op de zitting gaf ze toe dat ze op een gegeven moment was gestopt met het melden van de lekkage.

Ze vroeg ook schadevergoeding, voor emotionele en fysieke schade. Daarnaast zei ze €500 per maand mis te lopen, omdat ze door de lekkage een deel van de woning niet meer kon onderverhuren. Ze onderbouwde dat niet met stukken, dus de rechter wees ook dat af.

De huurster verklaarde dat ze de niet betaalde huur apart heeft gezet op haar rekening. Dat is verstandig. Volgens de rechter moet ze er rekening mee houden dat ze die huur uiteindelijk alsnog betaalt, als de lekkage is opgelost.

Het Juridisch Loket is duidelijk: je mag niet zomaar minder huur betalen als je woning gebreken heeft. Je meldt het gebrek eerst bij je verhuurder. Lost die het niet op, dan vraag je de Huurcommissie of de rechter om huurverlaging.

Houd je zonder toestemming van de Huurcommissie of rechter huur in, dan mag je verhuurder volgens het Juridisch Loket soms je huurcontract stoppen. Dat gebeurt dan vanwege een huurachterstand. Daarom adviseert het Juridisch Loket om altijd je hele huur te betalen, ook als het gebrek niet wordt gerepareerd.

Deze huurster stond er op drie punten bijzonder voor:

Ook een melding is belangrijk. Wie een gebrek niet of te laat meldt, kan volgens het Juridisch Loket aansprakelijk zijn voor gevolgschade. Een huurder die schimmel niet had gemeld, kreeg zijn borg niet terug en moest bijbetalen.

En wie een achterstand later alsnog inloopt, is niet altijd van alle kosten af. Een huurder die alles al had betaald, moest toch incassokosten betalen omdat hij te laat was.

Huur je een kamer, een sociale huurwoning of een middenhuurwoning? Dan kan de Huurcommissie bij ernstige gebreken de huur tijdelijk verlagen. Meld het gebrek eerst schriftelijk bij je verhuurder en geef hem 6 weken om het op te lossen. De Huurcommissie heeft daarvoor een modelbrief.

Ernstige lekkage door regen en ernstige lekkage van leidingen staan bij de Huurcommissie als voorbeelden van ernstige gebreken. Krijg je binnen 6 weken geen reactie, of wil je verhuurder niet herstellen? Dan kun je een zaak starten.

Start je binnen 6 maanden na je melding en krijg je gelijk? Dan gaat de verlaging volgens de Huurcommissie meestal in op de eerste dag van de maand na je melding. Volgens het Juridisch Loket gaat er maximaal 80% van de huur af. Bij een ernstige lekkage door regen betaal je dan nog 30% van je huur, bij een ernstige lekkage van leidingen 40%, tot het gebrek is verholpen.

Betaal je huur gewoon door zolang de Huurcommissie geen uitspraak heeft gedaan. Heb je volgens de uitspraak te veel betaald, dan vraag je dat zelf terug bij je verhuurder. Een lagere huur kan wel betekenen dat je minder huurtoeslag krijgt.

Huur je in de vrije sector, dan geeft de Huurcommissie je geen huurverlaging. Daarvoor ga je naar de rechter. De Huurcommissie kan een verhuurder ook niet dwingen om te repareren. Dat kunnen de gemeente en de rechter wel.

Lekt het in je huurwoning? Meld het meteen per brief of mail, met foto's of video's, en bewaar een kopie. Blijf melden zolang het lekt. Betaal je huur door, en vraag na 6 weken de Huurcommissie of de rechter om huurverlaging. Twijfel je, vraag dan advies bij het Juridisch Loket.