Tweede woning in box 3-plan voor 2028: kabinet weigert tegenbewijs voor voorlopige 3,35% bijtelling en koppelt je startwaarde aan de WOZ

Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 nam de Tweede Kamer vier moties aan om eigenaren van recreatiewoningen, tweede huizen en verhuurde panden tegemoet te komen. In de schriftelijke beantwoording van 16 oktober 2026 legt het kabinet vast welke verzoeken het afwijst voor het stelsel dat op 1 januari 2028 moet ingaan.

Volgens het wetsvoorstel betaal je voor vastgoed in box 3 jaarlijks 36 procent belasting over de netto-inkomsten (of de vastgoedbijtelling) na aftrek van de werkelijke kosten. Daarnaast betaal je pas bij verkoop 36 procent vermogenswinstbelasting over het verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale startwaarde op 1 januari 2028.

Houd je een tweede woning of vakantiewoning aan voor eigen gebruik, dan wil het kabinet het beschikbaar zijn van die woning vanaf 2028 belasten als een inkomen in natura via de vastgoedbijtelling. Je krijgt die bijtelling als je de woning dat jaar niet verhuurt. Verhuur je haar minder dan 90 procent van het jaar en blijft de huur onder het bedrag van de bijtelling, dan geldt de bijtelling ook. De werkelijke kosten voor bijvoorbeeld onderhoud mag je van die bijtelling aftrekken.

Het percentage van de vastgoedbijtelling staat voorlopig op 3,35 procent van de WOZ-waarde. Dat cijfer komt uit een rapport van SEO Economisch Onderzoek uit 2024 op basis van data uit 2019 tot en met 2021 en is vastgesteld op het tiende percentiel: bij die meting had 90 procent van de woningen een hogere brutohuurwaarde.

Omdat die grens voorzichtig is gekozen en een individuele toets per woning voor de uitvoering te ingewikkeld is, wijst het kabinet een tegenbewijsregeling voor een lager eigen gebruiksvoordeel af. Wel wil het kabinet begin 2027 nieuw extern onderzoek laten doen op basis van recentere cijfers (naar verwachting uit 2024), en ook specifiek naar de rendementen op vakantiewoningen. Een eventuele aanpassing van het voorlopige percentage van 3,35 procent volgt in het Belastingplan 2028.

Voor eigenaren die hun vakantiewoning of tweede huis vanaf 2028 verkopen, is de openingsbalans op 1 januari 2028 bepalend voor de latere belastingaanslag. Hoe lager die fiscale startwaarde (de verkrijgingsprijs) wordt vastgesteld, hoe groter de winst waarover je bij verkoop 36 procent belasting betaalt.

Het wetsvoorstel koppelt die startwaarde per 1 januari 2028 aan de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028, zodat een waardestijging over het jaar 2027 buiten de nieuwe vermogenswinstbelasting blijft. Voor de reguliere jaarlijkse heffing kijkt de fiscus op grond van artikel 5.20, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 naar de voor dat kalenderjaar vastgestelde WOZ-waarde volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (die als waardepeildatum 1 januari van het voorafgaande jaar heeft).

Let op: de WOZ-waarde die als startwaarde telt (peildatum 1 januari 2028) krijg je pas begin 2029 van je gemeente. Het kabinet weigert zowel een tweede fiscale tegenbewijsregeling als een algemene opslag op de WOZ-waarde. Vind je dat de gemeente jouw tweede woning per 1 januari 2028 te laag heeft gewaardeerd waardoor je bij latere verkoop te veel box 3-winstbelasting zou betalen, dan kun je dat alleen aanvechten door in 2029 tijdig bij de gemeente bezwaar te maken tegen die WOZ-beschikking.

Verhuur je op 1 januari 2028 een woning met huurbescherming, dan wordt volgens het wetsvoorstel op de startwaarde (de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028) ook de leegwaarderatio toegepast. Volgens de huidige tabel (2026) in artikel 17a, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 wordt de WOZ-waarde, afhankelijk van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde, vermenigvuldigd met 73 procent (bij een jaarhuur tot en met 1 procent), 79 procent, 84 procent, 90 procent, 95 procent of 100 procent (boven 5 procent).

Stel in een rekenvoorbeeld (zonder aankoop- of verkoopkosten en zonder verbouwingen) dat een verhuurde woning op waardepeildatum 1 januari 2028 een WOZ-waarde van €300.000 heeft en met een jaarhuur van 3,5 procent onder de leegwaarderatio van 90 procent valt: de fiscale startwaarde bedraagt dan €270.000. Wordt de woning jaren later na vertrek van de huurder leeg verkocht voor €320.000, dan zou de fiscus €50.000 winst belasten in plaats van €20.000. Wat het nieuwe box 3-stelsel verder voor je betekent, lees je op Box3Wacht.

Nu staat in artikel 17a, zesde lid, van dat besluit alleen een tegenbewijsregel als de waarde volgens de leegwaarderatio 10 procent of meer hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat. Het kabinet onderzoekt nog of die 10%-regel ook omgekeerd moet gelden, dus als de waarde volgens de leegwaarderatio 10 procent of meer lager ligt dan de marktwaarde in verhuurde staat.

Wil je weten wat er verandert aan je AOW, pensioen of box 3? Schrijf je in voor de gratis nieuwsbrief van Box3Wacht, de rekensite van DDS.