Tweede huis of huurpand in box 3: Kamer stemt donderdag over 25 procent vaste kostenaftrek vanaf 2027

Het voorstel staat in een amendement op het Belastingplan 2027 dat Tweede Kamerlid Mona Keijzer op maandag 9 november indiende. Een nieuw box 3-stelsel met kostenaftrek gaat volgens het kabinet uiterlijk in 2029 in. Daardoor zitten particuliere vastgoedeigenaren in de tussenliggende jaren vast aan overbruggingsregels zonder aftrek voor regulier onderhoud en beheer.

Tijdens het plenaire debat van dinsdag 10 november ontraadde staatssecretaris Eelco Eerenberg van Financiën het voorstel namens het kabinet. Volgens hem is een aparte kostenaftrek voor onroerende zaken per 2027 niet uitvoerbaar voor de Belastingdienst, juridisch kwetsbaar en financieel niet gedekt. Daarover zegde hij voor woensdag 11 november nog een brief toe. De Tweede Kamer beslist bij de stemmingen op donderdag 12 november of het voorstel toch een meerderheid haalt. Daarna moet ook de Eerste Kamer zich nog over het hele Belastingplan buigen.

Sinds woensdag ligt er een tweede voorstel. Kamerlid Pieter Grinwis (ChristenUnie) wil met SGP en BBB ook een kostenaftrek voor vastgoed in box 3. Die aftrek geldt dan wel voor de werkelijke kosten en pas vanaf een later te bepalen datum, in de toelichting 2028 of 2029.

Totdat er een nieuwe wet voor box 3 geldt, berekent de Belastingdienst je vermogensbelasting eerst met vaste veronderstelde percentages. Is je echte opbrengst in een jaar lager? Dan kun je via de tegenbewijsregeling je werkelijk rendement in box 3 opgeven en betaal je het laagste van de twee bedragen. Bij die berekening van het werkelijke rendement vervalt alleen wel het hele heffingsvrije vermogen. Bovendien tellen naast huur, spaarrente en dividend ook papieren waardestijgingen van je vermogen mee.

Gemaakte kosten voor onderhoud, opstalverzekering, beheer of een vereniging van eigenaars mag je onder de huidige tegenbewijsregeling niet van je huur afhalen. De Belastingdienst kent voor vastgoed slechts twee uitzonderingen. Betaalde rente op een schuld die in box 3 valt is wel aftrekbaar. Wie aantoonbaar in een tweede woning investeert waardoor de WOZ-waarde stijgt, mag dat investeringsbedrag van de eindwaarde aftrekken. Voorwaarde is dat dit bij de gemeente is gemeld.

Keijzer wil een nieuw artikel 5.27b in de Wet inkomstenbelasting 2001. Daarmee zouden eigenaren van onroerende zaken in box 3 vanaf 1 januari 2027 bij het bepalen van hun werkelijke rendement wel kosten mogen aftrekken. Om discussies over losse bonnetjes te beperken, stelt het vierde lid de aftrek standaard vast op 25 procent van de reguliere voordelen, zoals de ontvangen jaarhuur. Voor dit percentage verwijst de toelichting naar de 'MSCI Nederlandse jaarvastgoedindex', die over meer dan dertig jaar de exploitatiecijfers van Nederlands vastgoed bijhoudt.

In de wettekst van het amendement staat dat die vaste aftrek van 25 procent niet alleen geldt voor verhuuropbrengsten. Die aftrek geldt ook voor 25 procent van de bijtelling voor eigen gebruik uit artikel 5.27a bij een tweede woning of vakantiehuis. Voor 2026 rekent de Belastingdienst bij die bijtelling voor eigen gebruik met een vast percentage van 5,06 procent van de WOZ-waarde. Dat gebeurt naar rato van het aantal dagen dat de woning voor jezelf beschikbaar is. Daarnaast bepaalt het vijfde lid van het voorstel het volgende. Toont een eigenaar aan dat zijn zakelijke werkelijke kosten hoger waren dan die 25 procent, dan mag hij het hogere bedrag in aftrek brengen.

Stel: je bent alleenstaand, hebt geen schulden en geen ander belastbaar vermogen in box 3. Je verhuurt in 2027 een vast verhuurd appartement met een WOZ-waarde van €250.000. De kale huur is €1.200 per maand, dus €14.400 per jaar. De jaarhuur bedraagt 5,76 procent van de WOZ-waarde en ligt daarmee boven de grens van 5 procent uit de tabel voor verhuurde of verpachte woningen. Daarom telt de woning voor 100 procent van de WOZ-waarde mee.

Onder het kabinetsvoorstel voor 2027 komt het heffingsvrije vermogen na de derde nota van wijziging volgens een berekening van DDS uit op ongeveer €60.280 per persoon. Het veronderstelde rendement voor overige bezittingen komt volgens die berekening uit op 6,37 procent. Over de resterende grondslag van ongeveer €189.720 berekent de fiscus dan ongeveer €12.085 aan belastbaar voordeel. Tegen het tarief van 36 procent komt dat neer op ongeveer €4.350 aan box 3-belasting. Zonder kostenaftrek heeft tegenbewijs geen zin, want 36 procent over €14.400 huur is €5.184 en je betaalt nooit meer dan het forfaitaire bedrag.

Blijft de WOZ-waarde van het appartement in dat jaar gelijk en wordt het amendement aangenomen? Dan gaat er bij tegenbewijs standaard 25 procent van €14.400 af, dus €3.600. Het werkelijke rendement zakt volgens een berekening van DDS naar €10.800. De belasting tegen 36 procent zakt dan naar €3.888, oftewel ongeveer €462 minder dan de forfaitaire aanslag van ongeveer €4.350. Had je in datzelfde jaar aantoonbaar €7.000 aan groot onderhoud en zakelijke kosten? Dan daalt het werkelijke rendement in dit voorbeeld naar €7.400 en de belasting naar ongeveer €2.664.

Aan de route via het werkelijke rendement kleeft een belangrijke voorwaarde. Ook een onverzilverde stijging van de WOZ-waarde tussen het begin en het einde van het kalenderjaar telt volledig als positief rendement mee. In het voorbeeld hierboven ligt het werkelijke rendement met 25 procent kostenaftrek (€10.800) maar ongeveer €1.285 onder het veronderstelde voordeel van ongeveer €12.085.

Stijgt het appartement van €250.000 in één jaar met meer dan ongeveer €1.285 in waarde? Volgens een berekening van DDS is dat ruim 0,5 procent. In dat geval komt het werkelijke rendement zelfs mét de vaste kostenaftrek van 25 procent alweer boven het forfaitaire bedrag uit. In een stijgende woningmarkt levert de vaste aftrek van een kwart van de huur dus vooral financieel voordeel op als de WOZ-waarde vlak blijft of daalt. Dat geldt ook wanneer je grote onderhoudsuitgaven ver boven die 25 procent met facturen kunt aantonen. Pas bij de beoogde overstap naar een vermogenswinstbelasting worden waardestijgingen van vastgoed pas belast bij verkoop. Die belasting wil het kabinet volgens de Kamerbrief over het uitstel van het nieuwe box 3-stelsel uiterlijk per 1 januari 2029 invoeren.

Voor je aangifte over 2026 verandert er niets, omdat het voorstel pas ziet op belastingjaren vanaf 1 januari 2027. Het moet bovendien eerst op donderdag 12 november in de Tweede Kamer een meerderheid halen. Daarna moet het volgens de reguliere planning op dinsdag 15 december ook in de Eerste Kamer een meerderheid halen. Verhuur je een woning of heb je een tweede huis in box 3? Bewaar dan vanaf nu alle rekeningen en betaalbewijzen van onderhoud, VvE-bijdragen, verzekeringen en gemelde woningverbeteringen apart per kalenderjaar. Zo kun je bij een eventuele invoering direct aantonen of je werkelijke uitgaven boven de grens van 25 procent uitkomen.