VvE-plan maakt besluiten over dure ingrepen makkelijker

Het voorstel gaat over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan. De overheid wil voorkomen dat noodzakelijke werkzaamheden blijven vastlopen op een hoge stemdrempel. Maar voor appartementseigenaren raakt de verandering aan iets heel concreets: wie beslist over gezamenlijke uitgaven die ook op jouw huishoudbudget drukken?

Volgens het voorstel kunnen de betreffende besluiten worden genomen met een gewone meerderheid van de aanwezige stemmen: meer dan de helft. Nu geldt, afhankelijk van de splitsingsakte, vaak een drempel van twee derde of drie kwart.

De opkomsteis voor een vergadering, het zogenoemde quorum, blijft volgens de toelichting ongewijzigd. Het voorstel betekent dus niet dat ieder willekeurig groepje aanwezigen voortaan alles kan besluiten.

Het gaat bovendien nog om een wetsvoorstel. De consultatie loopt tot en met 20 september 2026. De voorgestelde stemregel geldt niet alvast omdat de overheid er reacties op vraagt. De officiële consultatie beschrijft de wijzigingen en hun status.

Een eenvoudig rekenvoorbeeld maakt de verandering zichtbaar. Stel dat er twintig stemmen worden uitgebracht, iedereen voor of tegen stemt en aan alle overige vereisten is voldaan.

Bij een drempel van twee derde zijn veertien stemmen vóór nodig. Bij drie kwart zijn dat er vijftien. Met een gewone meerderheid volstaan elf stemmen.

Een project waar een duidelijke minderheid tegen is, kan daardoor eerder worden aangenomen. Dat is precies de bedoeling van een lagere drempel: een meerderheid moet minder gemakkelijk worden tegengehouden.

Tegelijk verandert de financiële ruimte van de tegenstemmers niet door de uitslag. Een besluit kan voldoende stemmen krijgen terwijl sommige eigenaren nog steeds geen oplossing hebben voor hun aandeel in de kosten.

Vereniging Eigen Huis erkent dat projecten nu kunnen vastlopen. De vereniging vindt echter dat een lagere stemdrempel extra waarborgen vraagt.

Belangenbehartiger Steven Wayenberg waarschuwde op 8 september voor conflicten en betalingsproblemen. Hij wil onder meer voorkomen dat één grooteigenaar, zoals een belegger of woningcorporatie, met een eigen meerderheid de overige eigenaren feitelijk buitenspel kan zetten.

Ook pleit hij voor toegankelijkere financiering, ondersteuning van vrijwillige bestuurders en een laagdrempelige onafhankelijke toets van de redelijkheid van besluiten. Dat zijn voorstellen en zorgen van de belangenorganisatie, geen vaststaande gevolgen van de wet. Lees de toelichting van Vereniging Eigen Huis.

Die betaalbaarheidsvraag staat niet los van bestaande woonlasten. DDS schreef eerder over sterk gestegen VvE-bijdragen en de verhouding tot de maximale hypotheek. Een extra project komt voor bewoners boven op een begroting die er al ligt.

Bij een VvE is stemmen niet simpelweg een kwestie van alle aanwezige personen tellen. Alleen eigenaren mogen stemmen. Hoeveel stemmen zij hebben, staat in de splitsingsakte.

Wie samen eigenaar is van één appartementsrecht, krijgt daardoor niet automatisch ieder een afzonderlijke stem. Een eigenaar die niet aanwezig kan zijn, kan onder voorwaarden iemand schriftelijk machtigen. Vereniging Eigen Huis legt uit hoe het stemrecht werkt.

Voor bewoners is dat relevant wanneer zij willen begrijpen hoe een meerderheid tot stand komt. Het aantal voordeuren, aanwezige buren en beschikbare stemmen hoeft niet gelijk te zijn.

Wie zich zorgen maakt over een aankomend project, doet er daarom goed aan eerst de werkelijke stemverhoudingen te bekijken. Alleen afgaan op hoeveel buren tijdens een gesprek voor of tegen lijken, kan een verkeerd beeld geven.

Het wetsvoorstel bevat daarnaast een langere planningshorizon voor het meerjarenonderhoudsplan: van tien naar dertig jaar, met aandacht voor verduurzaming. Daarmee moeten toekomstige werkzaamheden en kosten eerder zichtbaar worden. Ook dit onderdeel staat in de officiële consultatie.

Zo’n planning is geen garantie dat iedere rekening betaalbaar wordt. Zij kan wel helpen om een onderscheid te maken tussen werkzaamheden die binnenkort onvermijdelijk zijn en verbeteringen waarover nog keuzes mogelijk zijn.

Dat onderscheid hoort ook in een begrijpelijke projectbegroting thuis. Wat moet worden vervangen, wat wordt tegelijkertijd verbeterd en welk deel van de investering levert naar verwachting lagere gebruikskosten op?

Voor een zinvolle vergadering is een totaalbedrag voor het hele complex onvoldoende. Eigenaren moeten kunnen zien wat het voorstel voor hun eigen bijdrage betekent, welke aannames in de berekening zitten en welke alternatieven zijn onderzocht.

Een meerderheid heeft baat bij die duidelijkheid, net als de tegenstemmers. Zonder begrijpelijke cijfers blijft een discussie al snel steken in “nodig” tegenover “te duur”.

De uiteindelijke vraag is daarmee groter dan hoeveel handen er omhooggaan. Een VvE moet werkzaamheden kunnen laten uitvoeren, maar ook een financiering kiezen die in de praktijk standhoudt. Daarover gaat het debat dat nu, vóór een eventuele wetswijziging, wordt gevoerd.