Verhuurder met één huurhuis betaalt met het amendement-Keijzer ongeveer €900 minder box 3, maar alleen als de woning niet in waarde stijgt

Er zit wel een groot addertje onder het gras: stijgt de woning op papier meer dan ongeveer €2.500 in waarde, dan levert de aftrek niets op. Het kabinet heeft het amendement ontraden. De Tweede Kamer stemt er naar verwachting donderdag 12 november over.

Keijzer diende het amendement op maandag 9 november in bij het Belastingplan 2027. Het gaat over de tegenbewijsregeling. Wie die route kiest, toont aan dat zijn vermogen in een jaar minder opbracht dan de fiscus veronderstelt, en betaalt dan over die lagere opbrengst. Nu mag je bij dat echte rendement geen kosten aftrekken: onderhoud, verzekering of een VvE-bijdrage tellen niet mee.

Volgens het voorstel mag een verhuurder vanaf 1 januari 2027 standaard 25 procent van de huur als kosten aftrekken. Wie aantoonbaar meer kosten heeft, mag die werkelijke kosten opvoeren. Keijzer baseert de 25 procent op de vastgoedindex van MSCI, waarin de kosten van woningportefeuilles van grote beleggers al dertig jaar gemiddeld 25 tot 30 procent van de huur zijn. Zij schat dat het de schatkist ongeveer €200 miljoen per jaar kost en wil dat betalen uit het geld dat opzij staat voor het box 3-herstel, omdat minder mensen tegenbewijs leveren dan begroot.

Haar reden: verhuurders betalen nu zoveel box 3 dat ze massaal verkopen. Het CBS telde op 1 januari 2026 nog 492.000 huurwoningen van particulieren, 37.000 minder dan een jaar eerder, vooral doordat ze koopwoning werden.

Een stel van rond de 65, het hele jaar fiscale partners, verhuurt één woning aan een vaste huurder met huurbescherming. De WOZ-waarde is €327.000, gelijk aan het gemiddelde van particulier verhuurde woningen volgens het CBS. De kale huur is €1.150 per maand, €13.800 per jaar. Daarnaast heeft het stel €50.000 spaargeld, waarop het 1,5 procent rente krijgt (een aanname). De woning is afbetaald.

Een verhuurde woning telt in box 3 niet voor de volle WOZ-waarde mee. De jaarhuur is 4,22 procent van de WOZ-waarde, en dan geldt volgens de tabel van de Belastingdienst 95 procent. In box 3 staat de woning dus voor €310.650. Zo komt het stel uit:

Voor 2026 rekent de Belastingdienst met 6 procent op overige bezittingen zoals een verhuurde woning en 1,28 procent op spaargeld, met €59.357 vrijstelling per persoon en een tarief van 36 procent. Voor 2027 rekent DDS met 6,37 procent voor overige bezittingen, afgeleid uit het Belastingplan; het percentage voor spaargeld en de vrijstelling van ruim €60.000 per persoon zijn nog niet definitief. Daarom staat er bij 2027 "ongeveer".

Bij tegenbewijs geldt geen vrijstelling. Zonder amendement is het echte rendement van dit stel €750 rente plus €13.800 huur, samen €14.550. Dat is meer dan het fictieve rendement, dus tegenbewijs heeft nu geen zin. Met het amendement gaat er 25 procent van de huur af, €3.450. Het echte rendement wordt €11.100 en de belasting €3.996. Tegenover de rekening op basis van het veronderstelde rendement scheelt dat het stel zo'n €900 per jaar.

Bij tegenbewijs telt ook de waardestijging van de woning mee, ook als je niets verkoopt. Het fictieve rendement van dit stel komt in 2027 uit op ongeveer €13.600 belastbaar voordeel. Met het amendement is het echte rendement zonder waardestijging €11.100. Stijgt de woning meer dan ongeveer €2.500 in waarde, dat is zo'n 0,8 procent, dan is tegenbewijs weer duurder dan het fictieve rendement en levert de kostenaftrek niets meer op.

Hoe realistisch is een jaar zonder waardestijging? De Waarderingskamer meldde dat de WOZ-waarden van woningen in de laatste ronde gemiddeld 10,6 procent stegen, en verwacht voor de volgende ronde (peildatum 1 januari 2026) een gemiddelde stijging van 5,5 tot 7,5 procent. Bij 5,5 procent komt er voor dit stel ruim €17.000 waardestijging bij. Het echte rendement wordt dan ruim €28.000 en het stel betaalt gewoon de ongeveer €4.900 van het fictieve rendement.

Het amendement helpt dus vooral verhuurders van wie de woning een jaar vlak blijft of daalt, en verhuurders met hoge werkelijke kosten. Voor wie in een stijgende markt verhuurt, verandert er weinig.

Het is een voorstel van één Kamerlid, geen besluit. Het kabinet heeft het amendement dinsdagavond 10 november in het debat ontraden. Volgens staatssecretaris Eerenberg is de kostenaftrek per 2027 niet uitvoerbaar, juridisch kwetsbaar omdat hij alleen voor vastgoed geldt, en is er geen dekking. Hij zegde Keijzer toe dat woensdag nog in een brief toe te lichten. Keijzer zelf vindt de aftrek wel uitvoerbaar, omdat het aangifteformulier al een veld voor de ontvangen huur heeft.

Haalt het amendement donderdag toch een meerderheid, dan moet ook de Eerste Kamer nog instemmen met het Belastingplan.

De nieuwe box 3, met belasting op het echte resultaat, komt volgens het kabinet uiterlijk in 2029.

Aanvragen of invullen hoeft op dit moment nog niet. Houd wel je kosten bij: onderhoud, verzekering, VvE-bijdrage en onroerendezaakbelasting. Liggen die boven 25 procent van de huur, dan mag je volgens het voorstel het hogere bedrag aftrekken, maar alleen als je het kunt aantonen. Geef je in je aangifte over 2027 je echte rendement door, dan rekent de Belastingdienst met het laagste van de twee. Je betaalt dus nooit meer dan het fictieve bedrag.