234.000 woningen hebben al een vergunning, maar de sleutels blijven uit

Het woord ‘pijplijn’ is belangrijk. De 234.000 woningen zijn niet allemaal projecten waar helemaal niets gebeurt. Een deel is al in aanbouw, een ander deel wacht nog op de eerste werkzaamheden en sommige projecten bevinden zich in een tussenfase. Het cijfer laat wel zien dat het aantal verleende vergunningen veel sneller groeit dan het aantal woningen dat daadwerkelijk wordt afgebouwd.

Voor woningzoekenden is dat een frustrerende tegenstelling. Een vergunning klinkt als het moment waarop een bouwproject definitief van start kan. In de praktijk kan er tussen het papierwerk en de overdracht van de sleutel nog een lange periode zitten.

De pijplijn wordt al enige tijd groter. In mei 2023 stonden ongeveer 179.000 vergunde woningen als nog niet opgeleverd geregistreerd. In mei 2026 waren dat er bijna 234.000.

Dat is een stijging van ongeveer 55.000 woningen in twee jaar.

Volgens de nieuwe bouwcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek worden er, na correctie voor afgeblazen projecten, nog altijd meer woningen vergund dan voltooid.

In april kregen ongeveer 8.500 nieuwbouwwoningen een vergunning. In mei waren dat er zelfs 10.800. Sinds januari 2022 lag het maandelijkse gemiddelde rond de 7.100 vergunningen.

Dat is aan de ene kant goed nieuws. Zonder vergunning kan een woning immers niet worden gebouwd. De cijfers laten zien dat gemeenten en ontwikkelaars veel nieuwe projecten voorbereiden.

Tegelijkertijd levert een verleende vergunning nog geen bewoonbaar huis op. Bouwgrond moet gereed worden gemaakt, aannemers moeten personeel en materiaal beschikbaar hebben en projecten moeten financieel haalbaar blijven. Ook aansluitingen op het stroomnet, bezwaarprocedures en onverwachte kosten kunnen voor vertraging zorgen.

In het tweede kwartaal van 2026 werden 16.400 nieuwbouwwoningen voltooid. Dat waren er 400 meer dan in dezelfde periode vorig jaar en 2.700 meer dan in het eerste kwartaal.

Er worden dus zeker woningen gebouwd. Het tempo waarin de pijplijn groeit, laat alleen zien dat de oplevering de vergunningverlening niet kan bijhouden.

Ter vergelijking: als ieder kwartaal ongeveer 16.400 woningen zouden worden voltooid, komt dat op jaarbasis uit op iets meer dan 65.000 nieuwbouwwoningen. De voorraad van 234.000 vergunde woningen staat gelijk aan meerdere jaren bouwen op dat tempo. Zo’n simpele rekensom is geen officiële voorspelling, omdat het bouwtempo kan versnellen en de projecten niet allemaal tegelijk gereed hoeven te zijn. De verhouding maakt de omvang van de voorraad wel zichtbaar.

Het is bovendien mogelijk dat één vergunning betrekking heeft op een groot project waarvan de woningen verspreid over verschillende jaren worden gebouwd. De 234.000 woningen zijn daarom geen kant-en-klare voorraad die met één beleidsbesluit plotseling beschikbaar kan komen.

Ook financieel was het tweede kwartaal opvallend. De geraamde bouwkosten van de verleende woningvergunningen kwamen uit op ongeveer €6,3 miljard. Dat is 97 procent meer dan in hetzelfde kwartaal van 2025.

Het CBS vermoedt dat deze sterke stijging mede te maken heeft met veranderende regels rond netcongestie per 1 juli. Gemeenten kunnen daardoor hebben geprobeerd bepaalde projecten vóór die datum versneld te vergunnen.

De €6,3 miljard moet niet worden gelezen als een rekening die huishoudens rechtstreeks moeten betalen. Het gaat om de geraamde bouwkosten die horen bij de verleende vergunningen. Het grote bedrag zegt zowel iets over het aantal en de omvang van de projecten als over de kosten waarmee de bouwsector te maken heeft.

Die kosten blijven stijgen. Producentenprijzen in de hout- en bouwmaterialenindustrie lagen in het tweede kwartaal 4,5 procent hoger dan een jaar eerder. In het eerste kwartaal bedroeg die stijging nog 3,7 procent.

Hogere materiaalkosten kunnen projecten duurder maken. Bij koopwoningen kan dat doorwerken in de verkoopprijs. Bij sociale of betaalbare nieuwbouw is de marge vaak kleiner, waardoor een project moeilijker rond te rekenen wordt wanneer grond, materiaal, arbeid en financiering allemaal duurder worden.

De bouwsector kampt daarnaast nog steeds met een krappe arbeidsmarkt. In het tweede kwartaal stonden 28.600 vacatures open. Dat aantal is de afgelopen kwartalen vrij stabiel gebleven.

Een bouwvergunning betekent dus niet automatisch dat er onmiddellijk voldoende vakmensen klaarstaan. Projectontwikkelaars en aannemers hebben onder meer timmerlieden, elektriciens, installateurs, werkvoorbereiders en uitvoerders nodig. Wanneer meerdere grote projecten tegelijk beginnen, kan dat de beschikbare capaciteit verder onder druk zetten.

Ook netcongestie vormt een steeds grotere uitdaging. Een nieuwe woonwijk heeft elektriciteitsaansluitingen nodig. In gebieden waar het stroomnet vol zit, kan een project op papier gereed zijn terwijl de noodzakelijke infrastructuur nog niet beschikbaar is.

Voor starters en huurders is vooral het aantal opgeleverde woningen van belang. Pas wanneer een huis werkelijk kan worden verkocht of verhuurd, ontstaat extra aanbod.

De 234.000 woningen in de pijplijn vormen daarom zowel een hoopvol als een ongemakkelijk cijfer. Er bestaan plannen en vergunningen voor een grote hoeveelheid nieuwbouw. Dat is beter dan een lege projectportefeuille. Tegelijkertijd bewijst de groeiende voorraad dat toestemming alleen het woningtekort niet oplost.

Iedere fase na de vergunning telt: financiering, grondwerk, bouwcapaciteit, materialen, nutsvoorzieningen en uiteindelijk de oplevering. Wanneer één schakel hapert, blijft een woning langer een nummer in een statistiek.

Voor woningzoekenden verandert de situatie pas wanneer de voordeur erin zit en de sleutel kan worden overhandigd. Nederland heeft inmiddels bijna 234.000 vergunde woningen onderweg. De grote vraag is niet meer alleen hoeveel plannen worden goedgekeurd, maar hoe snel die enorme papieren voorraad kan veranderen in straten, huizen en bewoonbare kamers.