€300 miljard aan woningvermogen komt vrij: één miljoen Nederlanders kunnen een grote erfenis krijgen

Ongeveer één miljoen Nederlanders zouden in de komende tien jaar een substantiële schenking of erfenis ontvangen. Het gaat volgens een nieuwe analyse van financieel adviesbureau Van Bruggen vooral om mensen tussen de 45 en 65 jaar van wie de ouders een koopwoning bezitten.

Het bedrag van €300 miljard is nadrukkelijk een schatting. Het gaat bovendien alleen om de overdracht van bestaande overwaarde op woningen. Een eventuele verdere stijging van huizenprijzen en andere bezittingen, zoals spaargeld en beleggingen, zijn niet in het bedrag meegenomen. De uiteindelijke vermogensoverdracht kan daardoor anders uitvallen.

Toch laat de berekening zien welke enorme hoeveelheid geld inmiddels in Nederlandse woningen zit.

De gezamenlijke overwaarde van Nederlandse woningeigenaren is in minder dan twintig jaar sterk gegroeid. In 2006 ging het om ongeveer €546 miljard. In 2024 was dit opgelopen tot €1.373 miljard.

Overwaarde is het verschil tussen de waarde van een woning en de hypotheekschuld die nog op het huis rust. Iemand met een huis van €500.000 en een resterende hypotheek van €150.000 heeft op papier €350.000 aan overwaarde.

Dat bedrag staat niet op een spaarrekening. Het zit vast in de woning. Zodra het huis wordt verkocht, de hypotheek wordt verhoogd of de eigenaar overlijdt, kan een deel van dat vermogen wel beschikbaar komen.

Vooral bij oudere woningbezitters zijn inmiddels grote bedragen opgebouwd. Volgens de uitgebreide analyse van Van Bruggen bezitten huishoudens van 55 jaar en ouder samen ongeveer €883 miljard aan woningoverwaarde.

De komende jaren zal een deel daarvan via schenkingen en nalatenschappen bij hun kinderen terechtkomen.

Niet alleen het totale woningvermogen is gegroeid. Ook de omvang van nalatenschappen neemt toe.

In 2014 werd voor ongeveer €14,7 miljard aan nalatenschappen aangegeven. In 2024 was dat volgens de analyse gestegen tot €33,6 miljard. Dat komt neer op een toename van 128 procent in tien jaar.

Het gemiddeld nagelaten vermogen steeg eveneens. In 2014 ging het nog om iets meer dan €106.000. In 2023 was het gemiddelde bedrag opgelopen tot bijna €199.000.

Die groei heeft verschillende oorzaken. Huizen zijn veel duurder geworden, oudere woningeigenaren hebben een groter deel van hun hypotheek afgelost en het aantal mensen dat jaarlijks overlijdt is door de vergrijzing toegenomen.

Voor de ontvangers kan een erfenis het financiële leven ingrijpend veranderen. Een bedrag kan worden gebruikt om de hypotheek te verlagen, een woning te kopen, een verbouwing te betalen of een buffer voor het pensioen op te bouwen.

De verschuiving is al zichtbaar op de woningmarkt. In 2018 ontving volgens de analyse 19 procent van de starters financiële hulp in de vorm van een schenking. In 2024 was dat aandeel gestegen tot 31 procent.

Ook het gemiddelde bedrag nam toe. Een starter met financiële steun ontving in 2018 gemiddeld ongeveer €40.000. Zes jaar later was dat opgelopen tot €58.000.

Zo’n bedrag kan in de huidige woningmarkt een doorslaggevend verschil maken. Twee starters met hetzelfde inkomen kunnen bij de bank ongeveer hetzelfde bedrag lenen. Als één van hen daarnaast €58.000 van de ouders krijgt, ontstaat ineens veel meer ruimte om te bieden.

Dat is gunstig voor de ontvanger, maar het vergroot ook het verschil met woningzoekers die geen vermogende ouders of grootouders hebben.

De eigen woning is inmiddels een van de belangrijkste bronnen van vermogensverschillen. In 2024 bedroeg het gemiddelde vermogen van een huurder ongeveer €40.400. Bij woningbezitters was dat gemiddeld €563.800.

Dat verschil werkt door naar volgende generaties. Kinderen van huizenbezitters kunnen later een deel van het opgebouwde woningvermogen erven. Kinderen van huurders ontvangen die vorm van familievermogen meestal niet.

De financiële positie van ouders en grootouders gaat zo steeds meer bepalen welke mogelijkheden iemand zelf op de woningmarkt heeft. Inkomen blijft belangrijk, maar is niet langer het volledige verhaal.

Voor iemand zonder familievermogen kan jarenlang sparen nauwelijks opwegen tegen een schenking van tienduizenden euro’s die een andere koper ineens kan inzetten. Als ontvangers dat geld gebruiken om meer op woningen te bieden, kan de vermogensoverdracht bovendien bijdragen aan hogere prijzen.

Het zou overigens te eenvoudig zijn om iedere erfgenaam als een jonge starter voor te stellen. Een groot deel van de ontvangers zal zelf tussen de 45 en 65 jaar zijn en mogelijk al een koopwoning bezitten. Zij kunnen het geld gebruiken om hun hypotheek af te lossen, te verbouwen of naar een andere woning te verhuizen.

De ontwikkeling heeft daarom niet uitsluitend negatieve gevolgen. Vermogen kan ook beweging op de woningmarkt veroorzaken.

Een vijftiger of zestiger die een erfenis ontvangt, kan besluiten een kleinere of levensloopbestendige woning te kopen. Wanneer die persoon een grotere gezinswoning achterlaat, komt er ruimte vrij voor een jonger gezin.

Daarvoor moeten wel voldoende geschikte seniorenwoningen beschikbaar zijn. Wie gelijkvloers wil wonen, dicht bij voorzieningen en eventueel met zorg in de buurt, heeft in veel gemeenten weinig keuze. Zonder passend aanbod blijft een oudere huizenbezitter mogelijk in de huidige woning zitten, ook als er financieel genoeg ruimte is om te verhuizen.

De komende vermogensoverdracht is dus meer dan een verhaal over erfbelasting of een onverwacht bedrag op de rekening. Het kan de huizenmarkt, de doorstroming en de verschillen tussen gezinnen jarenlang beïnvloeden.

De schatting van €300 miljard maakt vooral duidelijk hoeveel vermogen tijdens de jaren van stijgende huizenprijzen is opgebouwd. Een miljoen Nederlanders kan daar rechtstreeks van profiteren. Voor wie geen huis of vermogende familie heeft, dreigt de afstand tot die groep juist verder toe te nemen.