D66-staatssecretaris legt het 'uniforme tarief' op tafel: wie een huis wil om in te wonen betaalt meer of hooguit hetzelfde, wie verhuurt betaalt minder

De brief (2026D51954) is een toezegging uit het commissiedebat van 24 september. Eerenberg schrijft hem mede namens de minister van Volkshuisvesting. Hij rekent twee varianten door. Met behoud van de startersvrijstelling komt een budgetneutraal uniform tarief uit op circa 3,7 procent. Zonder de startersvrijstelling op circa 2,8 procent.

Nu betalen doorstromers 2 procent. In beide varianten gaat dat omhoog: naar 3,7 of 2,8 procent. Eerenberg schrijft het zelf: "In het algemeen heeft een hogere ovb een negatief effect op de doorstroming, dynamiek van de woningmarkt en arbeidsmobiliteit." En dat terwijl het kabinet ouderen juist wil verleiden om kleiner te gaan wonen.

Voor starters is het nog erger. In de variant zonder vrijstelling betalen starters onder de 35, die nu dankzij de startersvrijstelling niets betalen, ineens 2,8 procent. Omdat je maximaal 100 procent van de woningwaarde mag lenen, betekent dat volgens de brief dat "starters bij een woning met een waarde van 400.000 euro, 11.200 euro aan vermogen moeten opbouwen om de ovb te betalen". Elf mille. Bovenop de kosten koper die je al niet kunt lenen. De brief zegt er nuchter bij dat starters naar verwachting "het moment van kopen langer moeten uitstellen".

En wie gaat erop vooruit? Het algemeen woningtarief, dat geldt voor beleggingswoningen en vakantiehuizen, is nu 8 procent. Het kabinet wil dat in het Belastingplan 2027 al verlagen naar 7 procent. In de uniforme varianten zakt het verder, naar 3,7 of 2,8 procent. Ook bedrijfsvastgoed en participaties in vastgoedfondsen, die nu 10,4 procent betalen, gaan "aanzienlijk" omlaag.

Het mooiste is de geschiedenis die Eerenberg er zelf bij levert. Tot juni 2011 was er één tarief. Daarna werden het er twee, en inmiddels vijf. Vanaf 2021 kwam de startersvrijstelling, betaald door het algemene tarief naar 8 procent te tillen. In 2023 ging dat naar 10,4 procent. In 2025 kwam er een apart tarief van 4 procent voor vastgoedaandelen bij, in 2026 een apart woningtarief. Volgens de Belastingdienst is sinds 2020 in totaal 38 fte geclaimd voor werk rond die tariefdifferentiatie.

Den Haag heeft van een simpele belasting een doolhof gemaakt, en presenteert nu de afbraak van dat doolhof als vereenvoudiging, met de starter als betaler. Want de varianten zijn budgetneutraal: wat de belegger minder betaalt, betalen starters en doorstromers meer.

Eerenberg leunt op onderzoek. Universiteit Maastricht schat dat 65 tot 90 procent van de belastingbesparing voor starters opgaat in hogere huizenprijzen. SEO vindt de startersvrijstelling "deels doeltreffend". Dat zijn serieuze bevindingen. Maar de conclusie dat starters daarom maar weer moeten gaan betalen, is een politieke keuze. Het echte probleem, een tekort aan woningen door bevolkingsgroei die dit kabinet niet wil afremmen, blijft onbenoemd.

Want waarom stijgen die prijzen? Omdat er te weinig huizen zijn voor te veel mensen. Zolang Den Haag de instroom laat doorgaan, kan elke fiscale truc worden opgeslokt door de krapte. Een tariefje hier, een vrijstelling daar: het verandert niets aan de kern.

Eerlijk is eerlijk: er ligt nog geen besluit. De Belastingdienst kan een uniform tarief op zijn vroegst per 1 januari 2028 invoeren, en Eerenberg wil "het gesprek" met de Kamer vervolgen. Maar wie de brief leest, ziet waar de voordelen worden opgesomd: complexiteitsreductie, investeringsklimaat, transformatie van kantoren. De nadelen voor starters en doorstromers staan erbij als bijzaak.