Afbeelding gemaakt met ChatGPT van OpenAI
Corporatie mocht de huur zelf elk jaar verhogen, rechter noemt dat oneerlijk: huurders terug naar de huur van 2016
Wilt u DDS vaker zien?
Stel DDS in als voorkeursbron op Google.
Voeg DDS toe op GoogleTwee huurders van woningcorporatie Hef Wonen in Rotterdam hoeven misschien geen enkele huurverhoging sinds 2016 te betalen. In hun huurcontract stond dat de huur elk jaar mocht stijgen met een percentage dat de verhuurder zelf zou bepalen. Volgens de kantonrechter in Rotterdam is dat een oneerlijk beding. De rechter vernietigt het, waardoor de huurprijs van 2016 is blijven gelden.
De uitspraak is van 4 september en werd op 29 september gepubliceerd. Opvallend: de kantonrechter gaat daarmee bewust in tegen een eerder oordeel van het gerechtshof in Den Haag over hetzelfde beding.
Wat er in het contract stond
De huurders sloten in april 2016 een huurcontract voor een vrije-sectorwoning van Hef Wonen. Daarin stond dat de huurprijs jaarlijks kon worden verhoogd "met een door verhuurder nader te bepalen percentage". Een maximum stond er niet bij. De corporatie verhoogde de huur daarna elk jaar.
In 2025 stapte Hef Wonen naar de rechter vanwege een huurachterstand. De corporatie vroeg ook om ontbinding van het huurcontract. De huurders voerden aan dat het beding over de huurverhoging oneerlijk was.
Waarom het beding oneerlijk is
De rechter kijkt naar de situatie op het moment dat het contract werd gesloten. Een huurder moet dan kunnen inschatten wat hem te wachten staat. Met dit beding kon dat niet: de huurder wist vooraf op geen enkele manier met welke bedragen de huur in de toekomst zou stijgen.
Hef Wonen voerde drie argumenten aan, maar de kantonrechter ging er niet in mee:
- De wet staat indexatie toe. Dat klopt, maar de wettelijke grens aan huurverhogingen in de vrije sector geldt pas sinds 1 mei 2021, dus niet voor dit contract uit 2016.
- Het is een woningcorporatie. Ook bij een corporatie weet je als huurder niet hoeveel je huur gaat stijgen.
- De huurdersraad wordt geraadpleegd. Dat is geen waarborg, omdat de verhuurder het advies van de huurdersraad niet hoeft te volgen.
"Dat leidt tot het oordeel dat het beding oneerlijk is", concludeert de rechter.
Terug naar de huur van 2016
Omdat het beding oneerlijk is, vernietigt de rechter het helemaal. Dat betekent dat "de doorgevoerde huurverhogingen vanaf aanvang van de huurovereenkomst komen te vervallen". Voor deze huurders geldt dus nog steeds de kale huur uit 2016.
Hef Wonen moet nu laten zien welke huur ze steeds in rekening heeft gebracht, apart voor kale huur en servicekosten. Dan kan worden berekend of er echt een huurachterstand is, en hoe groot. Ook de incassokosten die de corporatie rekende, vindt de rechter voorlopig oneerlijk. Over de achterstand, de ontbinding en de kosten beslist de rechter later.
Rechters zijn het niet met elkaar eens
Het gerechtshof in Den Haag oordeelde eerder dit jaar juist dat hetzelfde beding van Hef Wonen niet oneerlijk was, in een zaak van andere huurders. Een kantonrechter is niet aan dat oordeel gebonden. Zolang de Hoge Raad zich er niet over uitspreekt, kan de uitkomst per zaak dus verschillen. Dat maakt het lastig voorspelbaar voor andere huurders met een vergelijkbaar contract.
Staat er een vergelijkbaar beding in jouw contract?
Deze zaak gaat over een vrije-sectorwoning met een contract van vóór 1 mei 2021. Kijk in je eigen huurcontract hoe de jaarlijkse huurverhoging is geregeld. Staat er alleen dat de verhuurder elk jaar een percentage mag kiezen, zonder maximum of vaste formule, dan kan het beding oneerlijk zijn. Staat er een vaste formule, bijvoorbeeld inflatie plus een vast percentage, dan ligt dat anders.
Sinds 2021 geldt voor de vrije sector een wettelijk maximum. Van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027 is dat 4,4 procent.
Wat je kunt doen
Twijfel je over het huurverhogingsbeding in je contract, stop dan niet op eigen houtje met het betalen van de huur: dan riskeer je een huurachterstand en ontbinding. Laat je contract eerst beoordelen door een huurteam, het Juridisch Loket of een advocaat. Maak zo nodig schriftelijk bezwaar bij je verhuurder en bewaar al je huurverhogingsbrieven.
Ga verder met lezen
Dit vind je misschien ook leuk
Laat mensen jouw mening weten
Lees ook
Loading
