Huurder betaalde huurverhoging niet en maakte geen bezwaar, maar de oude huur blijft: Woonpunt kon aangetekende herinnering niet bewijzen

Een huurverhoging waar je niet op reageerde en die je ook niet betaalde, gaat niet vanzelf door. Je verhuurder moet je binnen drie maanden na de ingangsdatum nog een keer op het voorstel wijzen, met een aangetekende brief. Kan hij niet bewijzen dat die herinnering jou heeft bereikt, dan blijft je oude huur gelden.

Dat bleek bij de kantonrechter in Maastricht. Verhuurder Woonpunt eiste €396,13 van een huurder die de verhoging van 1 juli 2025 nooit had betaald. De kantonrechter wees die eis op 2 september 2026 af: uit de stukken van Woonpunt viel niet op te maken dat de herinnering aangetekend was verstuurd en door de huurder was ontvangen.

De uitspraak is ook voor dit jaar van belang. Voor de huurverhoging van 1 juli 2026 liep de termijn van drie maanden rond 1 oktober af. Heb je die verhoging niet betaald, dan kun je nu nagaan of je verhuurder op tijd was en of je zelf nog iets moet doen.

Woonpunt kondigde op 14 april 2025 een huurverhoging van 4,59 procent aan per 1 juli 2025. De huur ging daarmee van €903,88 naar €946,29 per maand, inclusief servicekosten: €42,41 per maand meer. De huurder maakte geen schriftelijk bezwaar, maar betaalde het hogere bedrag ook niet.

Op 16 september 2025 stuurde Woonpunt hem een aanmaning voor €127,23 aan achterstand. Tien dagen later, op 26 september, ging volgens Woonpunt een rappelbrief de deur uit, die een dag later bezorgd zou zijn. Aan de timing lag het niet: die datum viel binnen de drie maanden na 1 juli. Het probleem was het bewijs. De huurder betwistte dat hij de brief had ontvangen. Woonpunt legde de brief over en een overzicht met daarin een bezorgstatus, maar daaruit kon de kantonrechter niet opmaken dat de brief aangetekend was verstuurd en bij de huurder was aangekomen.

Het gevolg: de verhoging van 2025 is niet rechtsgeldig ingegaan en de oude huur van €903,88 bleef gelden. De hele vordering van €396,13 sneuvelde: €346,90 aan achterstand tot en met maart 2026, €0,83 rente en €48,40 incassokosten. De kantonrechter baseerde zich op artikel 7:253 van het Burgerlijk Wetboek.

De Huurcommissie zet op een rij waaraan zo'n herinneringsbrief moet voldoen:

Voldoet de brief niet aan al deze eisen, of krijg je helemaal geen herinnering, dan gaat de huurverhoging niet door. Deze route geldt alleen als je vóór de ingangsdatum geen bezwaar hebt gemaakt én de verhoging ook niet bent gaan betalen.

Ging je huur op 1 juli 2026 omhoog, heb je geen bezwaar gemaakt en betaal je het nieuwe bedrag niet, dan moest de herinnering je binnen drie maanden bereiken: uiterlijk rond 1 oktober 2026.

Kreeg je tot dan geen herinnering, of een brief die niet aan de eisen voldoet, dan gaat die verhoging volgens de Huurcommissie niet door en blijft je oude huur gelden. Bewaar wel alles wat je verhuurder je stuurt, want bij een geschil moet duidelijk worden wat je wel en niet hebt ontvangen.

Kreeg je wel op tijd een geldige herinnering, dan moet je zelf in actie komen. Ben je het niet eens met de verhoging, schakel dan de Huurcommissie in binnen vier maanden na de ingangsdatum, dus voor een verhoging per 1 juli 2026 uiterlijk eind oktober. Dat gaat via MijnHuurcommissie met het formulier 'Bezwaar tegen jaarlijkse huurverhoging na rappel'. Doe je niets, dan kun je daarna geen bezwaar meer maken en moet je de verhoging betalen.

Vindt de Huurcommissie de verhoging redelijk, dan geldt de nieuwe huur vanaf de ingangsdatum en betaal je ook de maanden die al voorbij zijn, plus eenmalig €25 aan kosten. Vindt de commissie de verhoging niet redelijk, dan gaat die niet door. Soms stelt de Huurcommissie een andere huurprijs vast.

De Huurcommissie beschrijft deze herinneringsprocedure bij de jaarlijkse huurverhoging voor sociale huur. Bij een middenhuurwoning loopt het anders: daar gaat de jaarlijkse verhoging via een beding in je huurcontract en kun je de Huurcommissie binnen vier maanden na de ingangsdatum vragen de verhoging te beoordelen. In 2026 mag een middenhuur met maximaal 6,1 procent omhoog.

Betaal je je huur via een automatische incasso, kijk dan op je bankafschrift welk bedrag er sinds juli is afgeschreven. Is het hogere bedrag afgeschreven, dan heb je de verhoging betaald en is deze herinneringsregel niet op jouw situatie van toepassing.

Zoek de brieven van je verhuurder van de afgelopen maanden op en kijk of er een aangetekende herinnering tussen zit, wanneer je die ontving en of het oorspronkelijke voorstel als bijlage was meegestuurd. Zit er een geldige herinnering bij en ben je het niet eens met de verhoging, zet dan in je agenda dat je de Huurcommissie uiterlijk eind oktober inschakelt.