Huur tot 7 procent boven de inflatie: vrije-sectorhuurder kan jaren aan verhogingen terugkrijgen als het Europees Hof het beding afkeurt

De vragen komen van de kantonrechter in Amsterdam, in een zaak van negentien huurders tegen Woonstichting Lieven de Key. In het vonnis van 17 juli 2026 vraagt de rechter het Hof om uitspraak en schorst hij de zaak tot dat antwoord er is. Het consumentenprogramma Kassa van BNNVARA besteedde er op 7 november aandacht aan.

Er is nog geen uitspraak. Niemand weet dus of en hoeveel huurders terugkrijgen. Het gaat bovendien alleen om huur in de vrije sector met zo'n beding in het contract.

De huurders wonen in een complex met een 55+-label, met vrije-sectorhuur. In hun contract staat dat de huur elk jaar wordt verhoogd met het inflatiecijfer van het CBS, vermeerderd met "een opslag van maximaal 7%". De hoogte van die opslag hangt af van de WOZ-waarde. De gewijzigde huur geldt ook als de verhuurder de verhoging niet apart meldt.

De huurders vinden het beding oneerlijk volgens de Europese richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentencontracten. Ze eisen dat ze alleen de aanvangshuur verschuldigd zijn en dat ze de te veel betaalde huur terugkrijgen, met wettelijke rente. Als dat niet lukt, willen ze dat in elk geval de opslag vervalt.

De verhuurder voert aan dat het afkeuren van het beding "een extreem disproportioneel effect" heeft. Lieven de Key zou dan alle verhogingen moeten terugbetalen en aan de aanvangshuur vastzitten, wat volgens de corporatie kan leiden tot de teloorgang van woningcorporaties.

De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 in een vergelijkbare zaak dat de indexatie met de inflatie en de opslag twee aparte bedingen zijn. Een opslag van maximaal 3 procent bovenop de inflatie is volgens de Hoge Raad in beginsel niet oneerlijk, behalve bij bijzondere omstandigheden in een individueel geval. Is een opslag wel oneerlijk, dan vervalt alleen die opslag en blijft de indexatie staan. Wat je op grond van een oneerlijke opslag betaalde, is dan onverschuldigd betaald en kun je in beginsel terugvorderen.

Juist die splitsing ligt nu bij het Hof. De kantonrechter vraagt of het Europese recht toestaat dat één huurbepaling in twee bedingen wordt geknipt, zodat de indexatie overeind blijft als de opslag oneerlijk is. Ook vraagt hij of het samengetelde effect van inflatie en opslag het hele beding oneerlijk kan maken. Verder gaat het om een beding zonder genoemde reden, een huur die alleen omhoog kan, een verhoging zonder aankondiging en de vraag of de rechter moet kijken naar een huurder met alleen AOW.

Eerder schrapte de kantonrechter in Amsterdam al eens een huurverhogingsbeding in een ander contract, zonder vragen aan het Hof.

Stel: je huurt sinds 1 juli 2021 een vrije-sectorwoning voor €1.200 kale huur per maand. Op 1 juli 2022, 2023, 2024 en 2025 ging de huur telkens 3 procent omhoog: 2 procent inflatie plus 1 procent opslag. Je betaalt nu €1.350,61 per maand. Volgens een berekening van DDS betaalde je van juli 2022 tot en met juni 2026 in totaal €4.451,56 meer dan de aanvangshuur.

Hoe hoger de opslag en hoe langer je huurt, hoe groter het bedrag. De huurders in Amsterdam rekenden de rechter voor dat een huur van €1.400 per maand vanaf oktober 2012 met 3 procent inflatie en 7 procent opslag per jaar in 2025 op €4.833,18 zou zijn uitgekomen.

Volgens een impactanalyse van CBRE in opdracht van IVBN, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed, leidt vernietiging van het beding tot een miljardenschade bij verhuurders in de vrije sector.

Een vordering uit onverschuldigde betaling verjaart volgens artikel 3:309 van het Burgerlijk Wetboek vijf jaar nadat je weet dat je de vordering hebt en van wie, en in elk geval twintig jaar nadat de vordering is ontstaan. Wanneer die vijf jaar bij een oneerlijk huurbeding beginnen te lopen, staat niet vast. De kantonrechter vroeg het in 2024 aan de Hoge Raad, maar die hoefde die vraag niet te beantwoorden.

Je kunt de verjaring stuiten met een schriftelijke aanmaning of met een schriftelijke mededeling waarin je je recht op terugbetaling ondubbelzinnig voorbehoudt. In de praktijk is dat een brief aan je verhuurder. Bewaar een kopie en een bewijs van verzending.

Houd geen huur in. De Hoge Raad besliste dat een rechter niet uit zichzelf een huurachterstand verrekent met te veel betaalde verhogingen. Met een achterstand riskeer je dat het huurcontract wordt ontbonden.

Dit gaat alleen over vrije-sectorhuur waarbij in het contract een beding staat met de inflatie plus een opslag. Huur je sociaal, dan geldt een wettelijke maximale huurverhoging en speelt dit niet.

Sinds 1 mei 2021 is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector ook wettelijk begrensd, in ieder geval tot 1 mei 2029. De verhoging mag dan niet hoger zijn dan de inflatie plus 1 procent, of de stijging van de cao-lonen plus 1 procent als dat lager uitkomt. Een hogere afspraak in het contract geldt dan voor dat deel niet. Sinds 1 juli 2024 geldt die grens ook voor middenhuur. De zaak bij het Hof gaat over de vraag of het beding zelf eerlijk is, ook als de verhoging binnen die grens bleef.

Zoek in je huurcontract het artikel over huurprijswijziging en kijk of daar een opslag bovenop de inflatie staat. Zet per jaar op een rij met hoeveel procent je huur steeg en wat je sindsdien meer betaalde. Wil je je recht veiligstellen, stuur je verhuurder dan een brief waarin je terugbetaling voorbehoudt, en betaal intussen je huur gewoon door. Tot het Hof uitspraak doet, verandert er voor je contract niets.