Ouder stel staat met een map papieren voor hun bakstenen rijtjeshuis

Gemaakt met Shutterstock AI

Heb je je hypotheek (bijna) afgelost? Dan betaal je elk jaar meer belasting over je huis, en dat loopt de komende jaren verder op

Economie•25 sep , 18:30

Wilt u DDS vaker zien?

Stel DDS in als voorkeursbron op Google.

Heb je je hypotheek afgelost, of heb je nog maar een kleine hypotheek? Dan betaal je sinds een paar jaar steeds meer belasting over je huis. Dat komt door de afbouw van de Wet Hillen. Veel huiseigenaren merken het pas als ze hun aanslag zien.

In 2026 is de aftrek nog 71,867 procent. In 2025 was dat nog 76,67 procent. Elk jaar gaat er een stuk af, tot de regeling in 2041 helemaal verdwenen is.

Hoe werkt het eigenwoningforfait?

Heb je een koopwoning waarin je zelf woont, dan tel je een bedrag op bij je inkomen: het eigenwoningforfait. Dat is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Voor de meeste woningen is dat in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde. Dat geldt voor woningen met een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000.

Wie een hypotheek heeft, trekt de hypotheekrente daarvan af. Is de rente hoger dan het forfait, dan hoef je over het forfait niets extra te betalen.

Wat deed de Wet Hillen?

Heb je geen hypotheek, of betaal je minder rente dan het forfait, dan zou je belasting betalen over het verschil. De Wet Hillen zorgde ervoor dat dat niet gebeurde. Je kreeg een extra aftrek, zodat je per saldo niets bij je inkomen hoefde op te tellen.

Sinds 2019 wordt die extra aftrek stap voor stap kleiner. Daardoor betaal je elk jaar over een groter deel van het forfait belasting.

Rekenvoorbeeld van de Belastingdienst

De Belastingdienst geeft zelf dit voorbeeld. Je eigenwoningforfait is €1.200 en je aftrekbare kosten zijn €1.000. Het verschil is €200. Daarvan mag je in 2026 71,867 procent aftrekken, dus €144. Over de rest, €56, betaal je belasting.

Rekenvoorbeeld: huis zonder hypotheek

Stel: je hebt je hypotheek helemaal afgelost en je huis heeft een WOZ-waarde van €400.000. Je eigenwoningforfait is dan 0,35 procent: €1.400.

Je hebt geen hypotheekrente. De Hillen-aftrek is 71,867 procent van €1.400: ongeveer €1.006. Er blijft dan ongeveer €394 over. Dat bedrag telt mee als inkomen, en daarover betaal je belasting.

Dat bedrag stijgt elk jaar. Door de afbouw van de aftrek, en omdat de WOZ-waarde van veel huizen stijgt.

Dit is een rekenvoorbeeld. Wat het jou kost, hangt af van je WOZ-waarde, je inkomen en je belastingtarief.

Heb je nog een kleine hypotheek?

Ook dan kan de afbouw je raken. Is je aftrekbare rente lager dan je eigenwoningforfait, dan geldt de Hillen-aftrek alleen over het verschil. Hoe verder je aflost, hoe minder rente je betaalt en hoe groter dat verschil wordt. Je betaalt dan dus over een steeds groter bedrag belasting.

Voor wie is dit belangrijk?

Vooral voor ouderen die hun huis hebben afgelost. Maar ook voor mensen die extra aflossen op hun hypotheek, of die een lage rente hebben vastgezet. Hoe minder rente je betaalt, hoe groter het deel van het forfait waarover je belasting betaalt.

Wat kun je nu doen?

Zoek je WOZ-waarde op. Die staat op je WOZ-beschikking van de gemeente, of in het WOZ-waardeloket.
Reken je forfait uit. Vermenigvuldig de WOZ-waarde met 0,35 procent.
Controleer je WOZ-waarde. Is de waarde te hoog, maak dan bezwaar bij je gemeente. Een lagere WOZ-waarde betekent ook een lager forfait.
Controleer je voorlopige aanslag. Staat de afbouw er goed in? Anders krijg je later een naheffing.
Denk na voor je extra aflost. Extra aflossen kan nog steeds slim zijn, maar reken ook uit wat het betekent voor je belasting.

Hoe gaat het verder?

De aftrek wordt elk jaar verder verlaagd. In 2041 is de Hillen-aftrek helemaal verdwenen. Vanaf dan betaal je belasting over het volledige eigenwoningforfait, voor zover je geen aftrekbare hypotheekrente hebt. Houd daar rekening mee als je je financiën voor de komende jaren plant.