Starter met een huis van €600.000 betaalt bij de notaris in december €12.000 overdrachtsbelasting, in januari niets

Daarnaast heeft de staatssecretaris van Financiën de regels voor starters op twee punten verduidelijkt. Een nieuw beleidsbesluit legt vast wat er gebeurt als je een kamer verhuurt en als je twee woningen samenvoegt tot één huis. Dat besluit staat sinds vrijdag 13 november in de Staatscourant en geldt sinds zaterdag 14 november.

Voor de overdrachtsbelasting kijkt de fiscus naar het moment waarop je het huis krijgt. Volgens de Belastingdienst is dat de dag waarop je bij de notaris de leveringsakte tekent. De datum van de koopovereenkomst maakt dus niet uit, want het gaat om de dag van de overdracht.

Een starter die een huis van €600.000 nog in december 2026 laat overdragen, valt boven de grens van €555.000. Hij betaalt dan het tarief van 2 procent voor een woning waar hij zelf gaat wonen, en dat is €12.000. Tekent dezelfde starter de akte op of na 1 januari 2027, dan valt hij onder de nieuwe grens van €615.000 en betaalt hij niets. Bij een huis van €560.000 gaat het om €11.200, want ook dat bedrag ligt in 2026 net boven de grens.

De vrijstelling werkt niet gedeeltelijk. Ligt de koopsom ook maar iets boven de grens, dan betaal je 2 procent over het hele bedrag. Kopen twee mensen samen een huis, dan telt volgens de Belastingdienst de waarde van de hele woning en niet ieders eigen deel.

Uitstel helpt alleen als je op de dag van de overdracht nog jonger bent dan 35. Wordt een koper in december of januari 35, dan kan wachten tot na de jaarwisseling juist de vrijstelling kosten. Verder moet je meerderjarig zijn, mag je de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt en moet het huis je hoofdverblijf worden. Die laatste twee punten verklaar je vooraf schriftelijk.

Een latere overdracht vraagt wel overleg, omdat de verkoper akkoord moet gaan en je moet nagaan of je hypotheekofferte dan nog geldig is. Bespreek het daarom vroeg met de verkoper, de notaris en je hypotheekadviseur, zodat je weet of een leveringsdatum in januari haalbaar is.

Een van de twee nieuwe onderdelen in het besluit in de Staatscourant gaat over starters die een deel van hun huis verhuren. Ruimtes die alleen een ander gebruikt, zoals een kamer die je verhuurt, vallen in principe buiten de vrijstelling en buiten het tarief van 2 procent. Voor dat deel betaal je dan het tarief van 8 procent, dat ook geldt voor verhuurwoningen.

Er is wel een uitzondering. Gebruiken jij en je huishouden minstens 90 procent van de vloeroppervlakte, alleen of samen met de huurder, dan geldt de vrijstelling voor de hele woning. Ruimtes die je deelt, zoals een keuken of badkamer, tellen helemaal mee als jouw deel. Een rekenvoorbeeld: bij een huis van 100 vierkante meter met een huurderskamer van 9 vierkante meter gebruik je zelf 91 procent, dus blijft de hele woning vrijgesteld. Is die kamer 12 vierkante meter, dan kom je op 88 procent en valt de kamer buiten de vrijstelling.

Voor dat verhuurde deel wil het kabinet het tarief op 1 januari 2027 verlagen van 8 naar 7 procent. Dat staat in het plan van het kabinet uit het Belastingplan 2027. De Tweede Kamer heeft dat plan goedgekeurd, maar de Eerste Kamer moet er nog over stemmen.

Ook wie twee woningen koopt om er één huis van te maken, kan volgens het besluit de vrijstelling of het tarief van 2 procent krijgen. Denk aan een benedenwoning en een bovenwoning die je verbouwt tot één woning. De grens van €555.000, of vanaf 2027 €615.000, geldt dan voor de waarde van beide woningen samen.

Koop je binnen twaalf maanden na je eerste woning ook het huis ernaast, dan telt de actuele waarde van die eerste woning mee. Heb je de vrijstelling al voor je eerste woning gebruikt, dan krijg je hem voor de tweede aankoop niet nog een keer.

Werd bij de overdracht geen beroep gedaan op de vrijstelling, of ontbrak de schriftelijke verklaring, dan kun je dat volgens het besluit herstellen. Je dient dan op tijd een bezwaarschrift in tegen de betaalde overdrachtsbelasting en voegt de verklaring daarbij. Die mogelijkheid stond al in het vorige besluit uit 2024. Wel moet je dan aan alle andere voorwaarden voor de vrijstelling voldoen.