Bijna 39 procent van onderzochte woningtaxaties lag in 2025 onder de koopsom: let op je eigen geld

De bank kijkt namelijk naar de waarde van de woning én naar je inkomen. Dat jij en de verkoper €500.000 hebben afgesproken, betekent op zichzelf niet dat de geldverstrekker dat bedrag ook leent. Komt de taxatie uit op €480.000, dan ontstaat bij volledige financiering van de koopsom een tekort van €20.000.

NRVT publiceerde de resultaten op 8 oktober. Voor het onderzoek naar taxatiewaarden en koopsommen zijn ruim 1,1 miljoen door het NWWI gevalideerde rapporten uit 2019 tot en met 2025 geanalyseerd.

In 2025 lag 17 procent van de onderzochte taxaties precies op de koopsom en 44,3 procent erboven. De overige 38,7 procent zat eronder. Dat percentage is geen meting van hoeveel kopers hun hypotheek niet rond kregen: het onderzoek registreert het verschil tussen twee bedragen, niet de uiteindelijke financieringsproblemen.

Ook is er geen onafgebroken stijging. In 2024 lag nog 42,9 procent van de taxaties onder de koopsom. Het aandeel daalde dus in het laatste onderzoeksjaar. Dat blijkt uit de jaartabel in het volledige NRVT-rapport.

Volgens de regels voor de maximale hypotheek kun je voor de gewone aankoop maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Voor energiebesparende maatregelen bestaan uitzonderingen, maar die geven geen algemene toestemming om ieder verschil met de koopsom mee te financieren.

Neem een koper die €500.000 biedt, voldoende inkomen heeft voor een lening van dat bedrag en verwacht de volledige koopsom te lenen. Bij een taxatiewaarde van €480.000 blijft voor de gewone aankoop €20.000 buiten de hypotheek. Advies, taxatie, notaris en eventuele overdrachtsbelasting moeten eveneens in de begroting passen.

Had dezelfde koper al €50.000 eigen geld voor de koopsom gereserveerd, dan was slechts €450.000 hypotheek nodig. Een taxatie van €480.000 hoeft de aankoop in dat geval niet te blokkeren. Het financiële gevolg hangt dus af van hoeveel je werkelijk wilt lenen, niet alleen van het taxatieverschil.

Andersom kan een huis voldoende waard zijn terwijl je inkomen toch een lagere hypotheek toestaat. Studieschuld, private lease en andere leningen kunnen daarbij meetellen. Ook extra leenruimte voor alleenstaanden neemt de grens op basis van de woningwaarde niet zomaar weg.

Een tegenvallende taxatie betekent niet automatisch dat je zonder gevolgen van de koop af kunt. Daarvoor zijn de afspraken in de koopovereenkomst van belang. Kijk naar het benodigde hypotheekbedrag, de uiterste datum en de documenten die je moet overleggen wanneer de financiering wordt afgewezen.

Vereniging Eigen Huis adviseert om het financieringsvoorbehoud zorgvuldig vast te leggen. Vaak moet de koper aantonen dat hij voldoende heeft geprobeerd om de lening te krijgen, bijvoorbeeld met een of meer afwijzingen. Welke bewijsstukken nodig zijn, hangt van het contract af.

Laat daarom vóór ondertekening bespreken wat er gebeurt als de woning €10.000 of €20.000 lager wordt getaxeerd. Hoeveel kun je dan zelf bijleggen? Blijft daarna genoeg over voor de verhuizing en noodzakelijk onderhoud? En heb je voldoende tijd om de financiering te regelen of een geldig beroep op het voorbehoud te doen?

NRVT is de registerorganisatie van de taxatiesector. Het onderzoek gebruikt gevalideerde rapporten en omvat niet vanzelf alle Nederlandse woningaankopen. Bovendien zijn koopsom en marktwaarde verschillende grootheden: onderhandelingen en omstandigheden rond een verkoop kunnen tot een andere prijs leiden dan de onafhankelijke waarde-inschatting.

Het rapport levert dus geen reden om bij ieder verschil meteen een nieuwe taxatie te bestellen. Vraag eerst welke gegevens de taxateur heeft gebruikt en bespreek het financieringsgevolg met je adviseur. Laat vervolgens het totale benodigde eigen geld op papier zetten, inclusief de aankoopkosten en het bedrag dat na de overdracht beschikbaar blijft.